Нюансы страхования долевого участия в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы страхования долевого участия в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.

От чего защищает обязательная страховка

Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:

• пожара;
• взрыва газа;
• падения самолета (маловероятно, но возможно);
• стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
• незаконных действий третьих лиц.

Точка зрения страховщиков

Осторожный интерес — так можно охарактеризовать отношение страховщиков к этому виду страхования. Страховые компании не готовы в массовом порядке страховать строителей и по-прежнему считают наиболее приемлемой для участников рынка схемой создание ОВС.

Широкому распространению страхования строящегося жилья мешают отсутствие четких механизмов контроля рынка долевого строительства, непрогнозируемые риски и невозможность перестраховывать риски в тех объемах, в каких этого хотелось бы страховщикам.

«Ни одна компания не заявила о желании выйти на широкий рынок страхования застройщиков, страховщики готовы застраховать только своих абсолютно прозрачных давних клиентов», — отметила начальник территориального отдела по контролю и надзору за субъектами страхового дела Межрегионального управления Службы Банка России по финансовым рынкам в Сибирском федеральном округе Татьяна Фроленкова.

За кого готовы поручиться банки?

Другой вид обеспечения обязательств застройщика — поручительство банков — также будет доступен не всем застройщикам. Сбербанк, с использованием средств которого строится половина возводимых в настоящее время в крае объектов, готов кредитовать только известных и проверенных заемщиков.

«Если говорить об институте поручительства, банковских гарантий, то Сбербанк на этом рынке присутствует давно, механизмы отработаны. Что касается поручительства банка за застройщика в пользу участника долевого строительства по передаче ему жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, то этого продукта на текущий момент у нас в банке нет, его разработкой мы занимаемся в настоящий момент», — рассказал директор управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Василий Васьков.

Оперативно подготовить этот продукт и начать давать поручительства застройщикам банку не позволяют те же моменты, что не дают страховщикам возможности массово участвовать в этом виде страхования.

«Основная проблема — это сложность контроля за ходом строительства и финансирования новостроек, — объяснил Василий Васьков. — Чтобы за что-то поручиться, нужно понимать перспективы того, что застройщик исполнит свои обязательства перед дольщиками. Мы будем идти в это поручительство только при понимании хода строительства и структуры финансирования дома. Единственный выход из этой ситуации, который мы сегодня видим, — участие банка в проектном финансировании объекта. По таким объектам мы четко понимаем сроки строительства, понимаем его финансирование, в настоящее время по таким объектам мы предоставляем заемщикам льготные условия по ипотеке. Такая же ситуация будет складываться и с нашим поручительством: если мы можем контролировать финансирование объекта, мы можем за него поручиться».

Другой фактор, который не позволяет банку участвовать в поручительстве, — определенный в законе момент исполнения застройщиком своих обязательств перед инвестором. «В законе этот момент определен однозначно — это подписание акта приема-передачи. Но может быть множество причин, по которым объект может быть введен в эксплуатацию, но квартира участнику долевого строительства не передана. Если объект введен в эксплуатацию, но дольщики не подписывают акт приема-передачи, потому что их не устраивает качество отделки, обязательства будут считаться неисполненными, и повлиять на этот процесс банки не в состоянии. Если бы в законе моментом исполнения застройщиком своих обязательств был прописан ввод объекта в эксплуатацию, никаких вопросов бы не возникало», — считает Василий Васьков.

Кроме того, банк хотел бы иметь право отслеживать исполнение дольщиком своих обязательств по договору долевого участия.

На 30–40 % дороже, чем иполучение страховки, обойдется застройщиками поручительство банка.

«Совершенно точно можно сказать, что Сбербанк будет работать на этом рынке, разработка этого продукта ведется, но он будет недешевым, — подвел итог Василий Васьков, — потому что риски по данному продукту колоссальные, и предназначен он будет не для всех застройщиков, а только для тех, чье финансовое положение будет соответствовать требованиям банка. При этом поручительство будет дороже, чем страхование, процентов на 30-50, потому что институт поручительства и банковских гарантий выстроен таким образом, что мы не можем прописать правила поручительства, как это делают страховые компании, указав там моменты, позволяющие не платить. Поручительство банка предполагает, что мы сначала платим инвесторам, а потом начинаем разбираться с застройщиком. Выплаченные инвесторам 700 миллионов рублей превращаются в кредит, который должна будет выплатить строительная компания. Редкий застройщик выдержит единовременное погашение такого платежа».

Необходимые документы

Для того, чтобы заключить договор страхования, необходимо подготовить определённый пакет документов.

В их число должны входить следующие из них:

• Проектная документация строительства.
• Обязательно должно быть получено разрешение на выполнение работ по капитальному строительству.
• Нужно оформить соглашение по долевому строительству.
• Должны быть предоставлены копии уставных документов застройщика. Причём, при их предоставлении необходимо будет предъявить оригиналы этих документов.
• Составляется технико-экономическое обоснование строительства.
• Оформляется комплект документов по финансовой отчётности.
• В обязательном порядке должны быть предоставлены все имеющиеся данные о кредиторах застройщика вместе с соответствующими документами.

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2020 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

№ п/п	Наименование страховщика	Лицензия на осуществление страхования	ИНН страховщика
1.	Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания»	СИ № 0072	1832008660
2.	Страховое акционерное общество «ВСК»	СИ № 0621	7710026574
3.	Акционерное общество «Страховая	СИ № 0915	7704041020
4.	Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах»	СИ № 0928	7705042179
5.	Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб»	СИ № 0983	7703032986
6.	Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания»	СИ № 1427	7709031643
7.	Публичное акционерное общество «Страховая акционерная	СИ № 1834	7705041231
8.	Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование»	СИ № 2239	7713056834
9.	Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование»	СИ № 2496	7728178835
10.	Закрытое акционерное общество «Страховая	СИ № 2947	3328409738
11.	Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА»	СИ № 3245	7723011286
12.	Общество с ограниченной ответственностью Страховая	СИ № 3398	7702263726
13.	Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование»	СИ № 3487	7717115093
14.	Общество с ограниченной ответственностью «Страховая	СИ № 3492	7743014574

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве защищает дольщика (для страховой компании он является страхователем) от невыполнения застройщиком его обязательств по договору инвестирования (или долевого участия и т.п.), в том числе невозврата вложенных средств по причинам, независящим от дольщика.

Дольщик может рассчитывать на получение выплаты по данному договору страхования, если он не получит в срок свою квартиру, которая фигурирует в договоре долевого участия, и при этом застройщик не вернет ему вложенные деньги.

Правда, по правилам страхования большинства страховых компаний на страховую выплату можно рассчитывать только в случае банкротства застройщика или его ликвидации в случае чрезвычайных и непредотвратимые обстоятельства (к таким обстоятельствам относят войны, забастовки, природные катаклизмы и т.п.) и в случае неправомерных умышленных действий застройщика (например, двойной продажи квартир, ошибок проектирования и т.п.).

Договор страхования финансовых рисков обычно заключается на сумму инвестиций, именно в пределах этой суммы несет ответственность страховая компания, т.е. если дольщик вкладывает в строительство 4 млн. руб., то при наступлении страхового случая он получит максимум 4 млн. руб., но никак не новую квартиру.

Договор страхования финансовых рисков заключается на основании заявления дольщика, либо параллельно с договором долевого участия либо после, а его срок устанавливается исходя из срока договора долевого участия: «Обычно договор страхования заключается до конца срока строительства, если сроки затягиваются, то заключается дополнительное соглашение, где прописывается новый срок действия основного договора», — говорит Марина Антонова («Пересвет»). «Однако некоторые страховые компании обращают внимание покупателя на то, что результатом его участия в инвестиционном проекте должен стать не факт получения ключей, а факт оформления права собственности на объект недвижимого имущества, поэтому предлагают заключить договор страхования на более длительный срок», — уточняет Валерия Симонова (НДВ).

Все перечисленные параметры договора страхования определить нетрудно, сложности возникают при определении страхового тарифа, по которому начисляется страховой взнос. Для того чтобы заключить договор страхования финансовых рисков и рассчитать тариф страховой компании потребуется целая кипа бумаг от компании-застройщика: учредительных, лицензий, документов о строящемся объекте…

Страховщик проводит экспертизу всех полученных документов, оценивает свой риск и принимает решение о возможности заключения договора страхования, а также рассчитывает страховой тариф. «Он зависит от ряда факторов: стоимости квартиры, сложности строительства, от репутации компании-застройщика», — говорит Марина Антонова. Также тариф зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций. В среднем он составляет 1-2% от страховой суммы в год, максимум – 4,5-6% при высокой степени риска. Таким образом, при инвестировании в долевое строительство 4 млн. руб. за страхование финансовых рисков придется заплатить минимум 40 000 руб.

Обязанности страхователей

Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.

Для застройщика они определены следующим перечнем:

1. Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
2. Своевременная оплата необходимых взносов.
3. Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
4. Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.

Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.

• выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
• оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.

По сути, это основные обязанности компании.

• вносить необходимые платежи;
• соблюдать условия по договору;
• в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.

Зачем страховать квартиру в новостройке?

Застраховать недостроенное жилье можно, и даже нужно, в некоторых ситуациях. Каждый гражданин вправе сам решить, нужен ли ему такой полис или он доверяет застройщику. Но если будущий хозяин покупает квартиру в кредит, то в условиях банковского ипотечного договора будет четко прописана обязательность оформления страховки.

• Задержка сроков строительства и сдачи объекта;
• Задержка с заселением нового здания;
• Разрушение дома вследствие природных катаклизмов, производственных аварий и терроризма;
• Банкротство строительной организации, отвечающей за строящийся объект;
• Махинации с двойной перепродажей недостроенной квартиры.

Случается, что застройщики сами предлагают вариант страховой фирмы, с которой можно заключить достаточно выгодный для клиента договор. Это может быть мошенничеством, так как компания с высокой вероятностью будет в сговоре со страховщиками. Необходимо выбирать проверенную фирму, которая зарекомендовала себя на российском рынке.

Как получить страховое возмещение

Если строительная компания официально объявила о своём банкротстве, а недостроенное жилье было предварительно застраховано, то формальный владелец-дольщик имеет право получить полную сумму компенсации, которая покроет всю стоимость квартиры. В условиях страхового договора должны быть четко прописаны сроки, за которые пострадавший обязан подать заявление о наступлении страховой ситуации.

Если документы будут переданы позже, страховая организация имеет право отказать в выплате компенсации. Заявитель также обязан приложить документы, подтверждающие, что застройщик не выполнил свои обязательства по возврату вложенных финансов. Потребуется и свидетельство о банкротстве строительной организации.

Требования к страховым компаниям, привлекаемым к страхованию ДДУ, зафиксированы в законе, и застройщики обязаны принимать эти требования во внимание.

Говоря конкретно, выделяют следующие факторы:

• срок деятельности страховой компании должен составлять не менее пяти лет;
• финансовая устойчивость должна соответствовать установленным требованиям;
• развитие компании должно быть так же прогнозируемым;
• оборот должен составлять до 400 млн руб., а уставный капитал 120 млн руб.

Соблюдение указанных условий обязательно, в противном случае компания не будет пользоваться спросом.

1. Участие компании в крупных объединениях.
2. Опыт работы на рынке. Очень важно, чтобы он был положительным.
3. Устойчивое финансовое положение.
4. Корректное юридическое сопровождение и обеспечение строительства.
5. Конкретный этап строительства.
6. Дата завершения строительства.
7. Общее количество дольщиков.

Меры контроля собираются усилить

Пока Банк России составляет реестр страховых компаний, включая туда по формальным признакам все страховые компании, которые имеют лицензию на страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Но уже в ближайшее время он будет требовать от страховых компаний развернутого отчета о выданных страховках и поручительствах и вести реестр выданных страховок.

Параллельно местные органы власти начнут запрашивать эту информацию в Росреестре. И если информация из Росреестра и предоставленные страховой компанией сведения не совпадут, тем застройщикам, которые рвут страховки в момент выхода из Росре­естра и при этом формально отчитываются, что у них такие страховки есть, придется заплатить штрафы.

«Мы привезли методические рекомендации для местных органов власти, каким образом в регионе можно поставить работу по контролю за этим процессом, чтобы избежать повторения проблемы обманутых дольщиков, — рассказывает директор ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрей Языков. — Региональная администрация будет внедрять многоэтапный контроль обеспечения прав дольщиков, начиная с проверки исходной разрешительной документации. Застройщик еще на этапе получения разрешения на строительство должен будет представить своего предполагаемого гаранта, чтобы местные органы власти имели возможность просчитать, способен ли тот удержать этот риск. И если сделать этого он не в состоянии, застройщику предложат либо усилить защиту, либо заменить эту гарантию. Последующий контроль будет представлять собой сверку документов, поступающих из Росреестра, с документами от гаранта, чтобы понимать, что защита дольщиков непрерывна в течение всего срока строительства».

Некоторым застройщикам, в погоне за низким тарифом застраховавшим свои риски в ненадежных страховых компаниях, в ближайшее время предстоит заплатить за страховку еще раз. Страховщики, с которыми они работали, находятся в стадии банкротства. Уже ушла с рынка страховая , несостоятельным вот-вот признают страховое общество «Купеческое». На счету компании большое число объектов долевого строительства, среди них есть и четыре объекта двух красноярских застройщиков. Теперь этим строительным компаниям придется возобновлять по объектам страховую защиту, повторно страховать ранее застрахованные жилые дома, для того чтобы страховка могла существовать в течение всего срока строительства объекта.

Одновременно готовятся изменения в законодательство, повышающие требования к компаниям, которые занимаются страхованием рисков недостроя. В этих поправках определено, что размер суммы, на которую страхуется объект, должен составлять не более 30 % от собственных средств строительной компании.

Другая предлагаемая мера, призванная защитить интересы дольщиков, — обязать застройщиков указывать в рекламе, чью именно страховку они используют. Как сегодня застройщики сообщают, где размещена проектная декларация на объект, так в дальнейшем их реклама должна содержать информацию о компании-гаранте, чтобы дольщики при принятии решения могли понять, насколько надежны выданные им обязательства, и делать осознанный выбор.

Стоимость страхования

Стоимость полиса на строящуюся недвижимость зависит от того, какой страховой тариф будет применен. На размер тарифа влияют результаты проверки документации застройщика (об объекте строительства, учредительные документы, разного рода разрешения и т.д.) и оценки рисков возникновения страховых случаев. Также, на цену страхового вознаграждения влияет стоимость недвижимости, на каком сейчас этапе строительства находится объект и сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.

На тарифный процент также влияет сумма инвестиций. Стоимость недвижимости, которую оплатил дольщик, обычно равна сумме страхового покрытия. Обычно берется 2% от суммы инвестиции в год. Если высокий риск возникновения страхового случая, процент может возрасти до 6% в год.

Какие изменения вступили в силу в 2021 году?

Летом 2021 г. был принят Федеральный закон №153-ФЗ, согласно которому страховые компании должны были перевести в Фонд премии по страховкам ДДУ. В дальнейшем эти средства должны были направляться на перечисление компенсаций пострадавшим от недобросовестных действий застройщиков.

Данный закон затрагивает только договоры страхования, подписанные с 30 июля (дата принятия ФЗ) по 20 октября 2021 г. (официальная регистрация Фонда). В отношении договоров, заключенных ранее, применяются положения закона №214-ФЗ. Большая часть генеральных договоров страхования ДДУ подписывались до 30 июля 2017 г.

По этой причине сегодня дольщики имеют право на получение страхового возмещения, причем оно намного превысит компенсационные выплаты, предусмотренные Фондом.

Наличие «старой» страховки ДДУ позволяет дольщику в любой момент отказаться от участия в затянувшемся строительстве, чтобы не тратить время на ожидание решения Фонда.

Чего следует остерегаться

Несмотря на большой плюс страхования жилища от недостроя при несоблюдении определенных мер безопасности можно не только переплатить за полис, но в результате страхового случая не получить выплату. Во избежание этого рекомендуется:

• Не соглашаться на сотрудничество со СК, которую рекомендует застройщик, так как велика вероятность, что недобросовестный застройщик может быть в сговоре со страховой фирмой. А это может привести в итоге к отказу в выплате. Нужно выбрать проверенного и надежного страхователя, желательно имеющего высокий рейтинг надежности А+;
• Обратить особое внимание на репутацию застройщика. Если застройщик будет иметь сомнительную репутацию или строящийся им объект будет иметь высокий риск возникновения рисковых случаев, надежная СК может отказать дольщику в заключении договора.

Кроме того, следует помнить, что, если недвижимость приобретена путем ипотечного кредитования, тарифная ставка по страховке будет выше, чем если купить квартиру за собственные средства.

Похожие записи:

• Работал неофициально, денег не заплатили. Что делать?
• Какое повышение ждет ЕДВ с февраля 2023: таблицы с новыми суммами
• Подогрев воды в квитанциях ЖКХ