Написать жалобу на отказ в регистрации квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Написать жалобу на отказ в регистрации квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с действующим законодательством право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестре. Это нужно государству — оно получает возможность вести учёт зарегистрированных земель, контролировать их оборот и рациональное использование. В регистрации заинтересован и собственник участка — это действие юридически закрепляет его права на землю и позволяет ему заключать сделки с ней. Процедура, о которой идёт речь, регламентирована Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).

Как действовать, если Росреестр не выполняет решение суда?

Статья 58. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 58

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости.

3. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

4. В случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также соответствует методам их определения, установленным органом нормативно-правового регулирования, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана или технического плана либо акта обследования, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ, не требуется.

(часть 4 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

5. Вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки (если сведения о такой постройке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости) является основанием для подготовки после сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них.

(часть 5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

6. Вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции, является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением.

(часть 6 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

7. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования.

(часть 7 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

8. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено, что объект, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не является недвижимостью, такой объект подлежит снятию с государственного кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прекращения прав на него (в случае, если права были зарегистрированы). При этом подготовка каких-либо иных документов для осуществления органом регистрации прав указанных действий не требуется.

(часть 8 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

9. С заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случаях, указанных в частях 5 — 8 настоящей статьи, вправе обратиться:

1) правообладатель земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты;

2) правообладатель соответствующих объектов;

3) уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления по месту нахождения соответствующих объектов.

(часть 9 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

10. В случае признания судом зарегистрированного права отсутствующим без признания права за другим лицом государственная регистрация прекращения права может осуществляться по заявлению лица, в пользу которого вынесено такое решение.

Оспаривание действий Росреестра без суда

Прежде чем обратиться в Росреестр требуется изучить график работы госслужбы, узнать какие документы необходимо предъявить для получения тех или иных услуг. Далее заполнить заявление в установленной форме, подать и ждать результатов. Но цепь прерывается и часто система даёт сбой по причине несоответствия документов, справок, неверно заполненной заявки и срок рассмотрения при этом увеличивается. А приостановка или отказ в регистрации огорчают собственников, так как приходится платить госпошлину каждый раз при подаче пакета документации.

Обращайтесь за услугами регистрации, постановки на учёт, получения выписки Росреестра в ГКИ Недкадастр. Наши юристы помогут решить вопрос с отказами, приостановками государственного реестра, оспорят неудовлетворительное решение, неправомерные действия. На начальном этапе проверим документацию на наличие требуемых составляющих, актуальных сведений. Сформируем недостающие планы, схемы, получим справки.

Исправление технической ошибки

Если собственником недвижимости была обнаружена техническая ошибка в документации или единой базе при получении выписки из ЕГРН, в таком случае подаётся заявление об исправлении в Росреестр, указывая верные сведения. Государственная служба обязуется в течение трёх рабочих дней устранить неточность и уведомить заявителя об актуализации информации. При выявлении ошибки регистрирующим органом, он самостоятельно, без ведома владельца, исправляет сведения.

Если по причине технической ошибки, допущенной регистратором при внесении информации в базу данных, было утрачено жильё или собственник понёс убытки, в таком случае мы помогаем составить исковое заявление для подачи в судебный орган. Государственный реестр должен возместить ущерб и компенсировать потерянные средства в полном объёме.

Самая распространенная причина отказа – отсутствие достаточного объема документов, подтверждающих возникновение права собственности. В такой ситуации после приостановления процедуры Росреестр потребует у гражданина предоставить дополнительные справки, выписки, договора, соглашения или другие документы, указывающие на правомерность его требований. В таком случае можно обойтись без подачи жалобы. После устранения недостатков или неточностей процесс возобновляется и данные об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН. Госорган также может отказать в регистрации на следующих основаниях:

• заявление составлено с нарушениями или не по установленному образцу;
• в предоставленных документах выявлены нотариально незаверенные приписки, подчистки и исправления;
• наличие имущественных противоречий между бывшим и нынешним собственником, что является прямым показанием для подачи жалобы с целью урегулирования такой ситуации;
• акт о предоставлении права собственности сразу после выдачи был признан судом недействительным;
• объект недвижимости не подлежит регистрации;
• заявление было подано не от имени собственника жилья;
• в регистрирующий орган были направлены электронные документы, которые не составлены по установленным законом образцам;
• отсутствует информация об уплате государственной пошлины за проведение сделки по переходу права собственности (следует обратиться с жалобой в банк для получения копии платежных документов);
• у гражданина, который подал заявление, нет соответствующих полномочий (в частности, когда право собственности пытается зарегистрировать другое лицо на основании доверенности) и т. д.

Процедура рассмотрения

Суд удовлетворит иск только в том случае, если истец предоставит достаточный объем доказательств и четко обоснует свои требования. Если в удовлетворении жалобы будет отказано, можно обжаловать такое решение в предусмотренный законом срок.

В случае удовлетворения требований заявителя отказ признается незаконным. Копию такого решения получают все участники процесса (т. е. не только истец, а и госорган). Оно подлежит немедленному исполнению, в связи с этим информация о праве собственности сразу вносится в ЕГРН.

Если суд удовлетворит жалобу гражданина, ему не придется повторно подавать полный пакет документов и оплачивать государственную пошлину (он освобождается от такого обязательства). Судебное решение будет признано исполненным только после получения от регистрационного органа соответствующего уведомления о внесении информации о праве собственности.

В судебном решении может быть установлен срок, в течение которого должна быть осуществлена регистрация права собственности на квартиру.

Где оспорить решение не регистрировать подписанный договор, и куда подать иск об обжаловании.

Официальный отказ Росреестра можно обжаловать в суде. ИП и юрлица подают жалобу в Арбитражный суд по адресу нахождения регистратора в соответствие с главой №24 Арбитражного процессуального кодекса, физлица – в суд общей юрисдикции. Срок обжалования отказа Росреестра в регистрации прав на недвижимость по договору для подачи иска равен 3 месяцам с того момента, когда сторона получила письмо госрегистратора.

Определение подходящего законодательства и выбор подведомственности в области оспаривания не нормативных актов юрлицами зависит от региональной политики. Обычно разграничение компетенции между арбитражными судами и районными судами происходит по предмету спора. До подачи заявления следует показать копию отказа Росреестра практикующему юристу, чтобы гарантированно оспорить решение.

В заявлении указываются основания для оспаривания в регистрации сделки по квартире, коммерческому помещению и земельному участку с просьбой признать отказ Росреестра неправомерным. При удовлетворении иска суд обяжет государственный орган признать законность ваших договоренностей.

Регистратор может отказать зарегистрировать переоформление. Обычно это происходит из-за юридической неосведомленности владельцев недвижимости. Отказ Росреестра можно обжаловать в судебном порядке. Форма обращения регламентируется законом. Чтобы оспорить отказ Росреестра в Санкт-Петербурге или Москве, надо ознакомиться с законодательными актами и заручиться поддержкой юриста.

Обжалование решения росреестра в суд

Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.

Основания и требования, предъявляемые к уведомлению о приостановлении государственной регистрации предусмотрены ст. 19 Закона о регистрации.

Верховный суд РФ на примере Постановления Пленума от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснил порядок исчисления сроков. Течение сроков согласно ст. 191 ГК РФ начинается на следующий день после календарной даты, которой определяется возникновение у наследников права на принятие наследства: на следующий день после даты открытия наследства.

Ст. 254 ГПК РФ предусматривает возможность граждан и организаций оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если они считают, что нарушены их права и свободы.

Внеплановая проверка Росреестра

Для проверки соблюдения требований закона в отношении земельных участков, Россреестр проводит внеплановые проверки в следующих случаях:

1. если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю было выдано предписание для устранения нарушений и истек срок его исполнения.
2. если поступило заявление о предоставлении правового статуса, специального разрешения (лицензии), выдачи разрешения (согласования).
3. если поступила информация о возникновении угрозы причинения или причинении вреда жизни и здоровью граждан, вреда животным, растениям и др., а также угрозы или возникновения чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.
4. если руководителем издан приказ о проведении внеплановой проверки на основании поручения Президента РФ, Правительства РФ и требований прокурора.
5. если по результатам административного обследования объекта земельных отношений установлены нарушения законодательства, за которые предусмотрена ответственность. Должностное лицо визуально может установить, что, например, перенесет забор и фактически захвачена часть другого земельного участка.
6. если поступили заявления о нарушении имущественных прав, например, о том, что самовольно занят участок.
7. если не представлена декларация об использовании земельного участка в установленный срок. Это касается так называемого «дальневосточного гектара».
8. если земельный участок из земель сельхозназначения приобретается на публичных торгах на основании решения суда об изъятии земельного участка по причине неиспользования его по целевому назначению или использование с нарушением требований законодательства, либо у Росреестра имеется информация, что земельный участок по целевому назначению не используется в течение 3-х лет и более.

Перед проведением внеплановой проверки по пунктам 5 и 6 Росреестр должен согласовать ее проведение с органами прокуратуры, а проведение проверки по пункту 8 не требует согласования.

Ответ на предписание Росреестра

При обнаружении Росреестром нарушений земельного законодательства, указанный орган выдает соответствующее предписание лицу для устранения таких нарушений.

Предписание Росреестра является обязательным для исполнения. Однако, если лицо считает, что предписание незаконно, его следует обжаловать в установленном порядке.

Спорным является вопрос, а что, если предписание является незаконным и не обжаловано?

Часто суды в своих решениях ссылаются на то, что предписание является обязательным к исполнению и лицом не обжаловано, следовательно, является законным. Если по результатам проверки лицу выдано предписание, и оно с ним не согласно, необходимо оформить это в письменном виде в форме ответа на предписание или возражений, изложив все свои доводы.

Следует убедиться в получении соответствующего ответа на предписание Росреестром. Возможно, когда Росреестр получит ответ на предписание, то он самостоятельно отменит свое предписание, согласившись с доводами заявителя.

Возможный срок обжалования

На обжалование решения Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета отводится 30 календарных дней непосредственно с момента вынесения решения. Важно учитывать, что в компетенции комиссии имеется возможность оспаривания лишь части причин (которые указаны в Федеральном законе «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ), в то время как во многих других случаях окончательное решение остается за судом. На то, чтобы обжаловать отказ Росреестра в регистрации права собственности в судебном порядке, отводится 3 месяца. Данный срок исчисляется с момента получения заинтересованным лицом копии акта о вынесенном решении от регистратора.

Важно: повторная подача на рассмотрение жалобы в комиссию о приостановлении или отказе в регистрации права на один и тот же объект недвижимости не допускается. В случае отсутствия положительного решения возможно обращение в городской или районный суд с соответствующим заявлением, которое будет рассматриваться в соответствии с Кодексом административного судопроизводства.

Частые незаконные мотивировки приостановления

П. 5 ст. 18 закона «О госрегистрации» запрещает истребовать дополнительные документы, если заявитель предъявил достаточный для регистрации комплект бумаг. Но на практике это правило порой нарушается. Например, при оформлении перехода права собственности на основании договора могут просить акт приема-передачи имущества, хотя это незаконно.

А еще есть документы, которые чиновники вправе запросить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия, вместо того чтобы приостанавливать регистрацию. Тот же устав для проверки срока полномочий руководителя сотрудник Росреестра может сам получить в налоговом органе.

Обратите внимание

Отказы в госрегистрации прав на объекты незавершенного строительства и новые объекты чиновники порой объясняют замечаниями к техническим планам «недостроя» или противоречиями в сведениях, которые представил заявитель и получил сам госорган. Но большая часть таких замечаний не имеет никакого юридического значения для процедуры, отмечает эксперт. Одному заявителю отказали в госрегистрации «недостроя», так как по одним сведениям строительные работы на объекте велись, а по другим — нет.

Некоторые случаи отказов прямо противоречат закону. Например, договор аренды или даже правила ГК дают арендодателю право на односторонний внесудебный отказ от договора. Но органы Росреестра отказываются регистрировать прекращение договора аренды, если заявление подает лишь арендодатель.

Еще один случай из практики. Стороны договора аренды согласовали иную условную площадь помещения для расчета арендной платы и других целей. Одновременно они описали объект, как и полагается: указали кадастровый номер, составили техплан и так далее. Сотрудники Росреестра отказали в регистрации этого документа, ведь в договоре были «две разные площади помещения». Хотя подобная практика общепринята на рынке недвижимости и признана на международном уровне, а закон не ограничивает возможность определить в договоре расчетную площадь для иных целей, кроме идентификации предмета договора.

Сделай то, не знаю что: проблемные мотивировки и причины приостановок

Иногда из текста уведомления о приостановлении или отказе непонятно, что именно не устроило госрегистратора. На эту проблему жалуются несколько опрошенных юристов. В уведомлении порой пишут, что представленный документ-основание не отвечает требованиям закона, но без конкретики, говорит Русанова. А в особо загруженных районах Московской области или Краснодарского края есть риск получить уведомление о приостановлении регистрации вообще без указания причин. Уведомление есть, подпись регистратора на нем стоит, но в тексте после слов «государственная регистрация приостановлена по следующим причинам» лишь большой пробел.

Обратите внимание

Такие отказы незаконны, ведь уведомление о приостановлении госрегистрации должно содержать указание всех мотивов такого решения со ссылкой на положения закона, говорится в п. 5 ст. 29 закона «О госрегистрации». А п. 70 приказа Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278 вовсе требует указывать причины и рекомендации таким образом, чтобы даже неспециалист в области права сразу понял, что ему надо сделать и на основании каких норм.

Можно предположить, что заявителю проще уточнить причину приостановки по телефону или лично в Росреестре. Пусть уведомление незаконно, но важнее как можно быстрее получить результат — регистрацию. Но связаться с представителями этого ведомства непросто. По телефонам, указанным в уведомлениях, трубку чаще всего не берут, жалуются эксперты. Можно позвонить в единую справочную, но там консультанты не видят вашего пакета документов.

С личным приемом тоже не все просто. В некоторых регионах попасть на него к регистратору нельзя. Такая ситуация сложилась в Москве. Раньше можно было хотя бы прийти к руководству и попытаться объяснить, что регистратор ошибся, но сейчас, видимо в рамках борьбы с коррупцией, этой возможности больше нет.

Если другие возможности не помогли, иногда заявителям приходится гадать.

Один собственник получал от регистратора замечания в отношении техплана, но без конкретных рекомендаций, а просто с указанием, что бумага не отвечает требованию закона. Заявителю приходилось гадать и направлять дополнительные документы, чтобы «попасть в точку».

В практике среди причин приостановления лидирует фраза «Не представлены документы, необходимые для госрегистрации прав». Как считают юристы, в сложных сделках и неоднозначных ситуациях должностным лицам проще использовать такую формулировку, чем взять на себя ответственность за регистрацию. Пример: регистрация ранее возникших прав на недвижимость, когда на нее представляются большие объемы архивных документов.

Актуальная система регистрации действует 24 года, но до сих пор остается много объектов, права на которые оформлены еще по старым законам. Регистраторы часто отказывают, когда право продавца или арендодателя на объект возникло до 1999 года. Чиновники Росреестра не всегда хорошо знают те нормы и не хотят с ними разбираться. Им проще отказать в регистрации и направить заявителя в суд обжаловать отказ, по сути, перекладывая на него свою работу по проверке законности сделки.

Такое злоупотребление судебным контролем со стороны регистраторов приводит к тому, что сроки сделок необоснованно увеличиваются, а общая предсказуемость процедур сильно снижается.

Наиболее часто граждане обращаются в Росреестр для регистрации недвижимости, а также получения информации из Единого государственного реестра (ЕГРН).

Однако в функции ведомства включены и другие обязанности, соответственно, и поводы для претензий могут быть разными.

Наиболее распространенными причинами жалобы на Росреестр становятся:

• неправомерный отказ в государственной регистрации недвижимости;
• неверное или некорректное определение кадастровой стоимости объектов;
• недостоверность данных, содержащихся в ЕГРН;
• технические ошибки сотрудников органа, допущенные при составлении или регистрации документов;
• бездействие при обращениях о нарушениях законодательства;
• нарушение прав граждан в ходе проверки в отношении недвижимости;
• отказ в приеме документов, оказания услуги;
• требование дополнительной платы, справок и пр.

Для защиты гражданских прав государством предусмотрена возможность подачи жалоб на неправомерные действия или бездействия сотрудников Росреестра. Каждое поступившее обращение должно быть обязательно учтено и рассмотрено в установленном законом порядке.

При составлении претензии нужно подробно описать сложившуюся ситуацию, пояснить, каким образом это привело к нарушению прав и интересов граждан или юридических лиц.

Список причин (55 позиций) для отказов регистраций сделок с недвижимостью записан в ФЗ №218 (26-27 ст.). Отметим, что служба Росреестра изначально имеет право только приостанавливать регистрационные действия, а отказывать регистрировать дом или земельный участок можно тогда, когда заявитель не устранил причины, которые стали «камнем преткновения».

Стоит выделить основные причины отказов в регистрации прав на недвижимость:

• заявления подаются сторонним человеком;
• заявления заполнены неправильно, предоставленные документы не соответствуют установленным нормам и требованиям;
• конкретные объекты нельзя зарегистрировать;
• ранее зарегистрированные и заявленные документы противоречат друг другу;
• заявитель предоставляет неполный пакет документов;
• заявитель не имеет права и полномочия осуществлять юридически значимые действия с недвижимыми объектами;
• признание недействительными актов о получении прав;
• отсутствие информации о границах земельных участков, наложение границы на смежные участки или муниципальные зоны;
• на объект наложен запрет;
• присутствуют причины приостановки, которые так и не были исправлены.

Похожие записи:

• 05.04.2023 Прожиточный минимум в России
• Как оформить дом на дачном участке в 2023 году: пошаговая инструкция регистрации
• Кто востребован на рынке труда в 2023 году