всероссийская реновация жилья что означает
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «всероссийская реновация жилья что означает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Представим, что собственники выступили за включение дома в программу реновации. После региональными властями объявляются торги по КРТ и выбирается компания-застройщик, которая и будет заниматься расселением, сносом и строительством новых домов.
Какие дома попадут в программу?
- С высокой степенью износа крыши, фасада, внутренней отделки (эти и другие параметры будут устанавливать региональные власти).
- Те, которые проще снести, чем отремонтировать, — капитальный ремонт там нецелесообразен.
- Так называемые «типовые проекты» — дома, построенные «в период индустриального домостроения» (яркий пример: пятиэтажные «хрущевки»).
- Находящиеся в «ограниченно работоспособном состоянии».
- В которых не были предусмотрены централизованные инженерные системы.
«В КРТ могут быть включены и дома, не подходящие ни под один из вышеперечисленных пунктов. Однако такие МКД должны располагаться по соседству с указанными в списке. Также могут быть снесены и частные дома. Критерии их отбора совпадают с критериями отбора многоквартирных: они должны быть признаны изношенными, в них должно отсутствовать инженерно-техническое обеспечение», — рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Как в россии предлагали сносить ветхое жилье
Идея всероссийской программы реновации впервые прозвучала в июне 2021 года. В ходе прямой линии с президентом руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская спросила Владимира Путина о возможности распространить программу реновации на всю страну. Тогда президент допустил ее распространение и на регионы. В сентябре 2021 года лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов и Хованская внесли на рассмотрение в Госдуму соответствующий законопроект.
Предполагалось, что в регионах, в отличие от столицы, дома будут не только сносить, но и реконструировать. Также в законопроекте предлагалось включать дом в программу, если за это проголосуют все собственники, а жителям коммуналок предоставлять отдельные квартиры.
С инициативой о проведении всероссийской реновации осенью 2021 года также выступило законодательное собрание Санкт-Петербурга. Законопроект предлагал создание механизма реновации жилья, приемлемого для всех субъектов РФ.
Подмосковные власти также занимаются разработкой собственной программы реновации, которая предусматривает доработку механизма развития застроенных территорий. Она позволит улучшить жилищные условия 1,3 млн жителей региона. Реализовывать подмосковную реновацию хотят с привлечением инвестиций.
Московская программа была утверждена мэром Москвы Сергеем Собяниным 1 августа 2021 года. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. В программу реновации вошло более 5 тыс. жилых домов. Программа должна завершиться к 2035 году.
Реновация жилого фонда де-факто шла и при бывшем мэре Москвы Юрии Лужкове. Так называемая программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки стартовала в 1999 году и предусматривала снос и расселение ветхого жилого фонда. За все время программы было снесено 12 млн «квадратов» из 20 млн кв. м пятиэтажек.
Кто решает, какой дом попадет в программу?
Право утверждать программы сноса и реконструкции жилых зданий предоставлено региональным властям. Однако дом не сможет быть расселен без согласия собственников/нанимателей (они представляют собственников) квартир в нем. Им предлагается созвать общее собрание и проголосовать на нем «за» или «против» включения конкретного здания в КТР. Чтобы дом попал в программу, требуется не менее 2/3 голосов от общего числа жильцов.
«На проведение собрания жильцов дается 1 месяц. Если жители не успевают его провести, автоматически дом включается в программу КРТ. Срок достаточно маленький, есть вероятность, что люди просто не успеют собраться. Поэтому, если есть вероятность, что ваш дом попадет в данную программу КРТ, а вы и другие соседи этого бы не хотели, необходимо проверять информацию на официальных сайтах правительства субъекта федерации», — комментирует управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.
При всей привлекательности новой программы есть ряд вопросов, которые, как надеются эксперты, будут решены в будущем. На сегодняшний день есть опасение, что принятие нового закона выгодно в первую очередь строительным корпорациям, отмечает Иван Иутин. Строительные компании будут включать в КТР только «привлекательные» для инвестиций территории, например центры городов, где будет максимальная прибыль, а инфраструктура уже готова и развита.
Дополняет коллегу Оксана Васильева. Она обращает внимание на то, что пока нигде не прописано, что новое «равноценное» жилье будет выдано в том же районе города, где находилось старое. Поэтому переезд из центра на окраину вполне реален, так как это дешевле для застройщиков.
Под угрозой сноса может оказаться историческая застройка городов, которая чаще всего занимает «лакомую» для девелоперов территорию. Также эксперты сомневаются по поводу качества строительства новых МКД и комфортабельности планировочных решений квартир.
Ожидается, что в ближайшее время программа будет доработана. А пока собственникам квартир в домах, которые могут попасть под снос, стоит помнить следующее: программа КРТ и ее реализация — право субъектов Федерации, а не обязанность. Поэтому конкретно в вашем регионе реновация начнется тогда, когда посчитают нужным региональные власти.
Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?
Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).
Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.
В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.
Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.
Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?
Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).
Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).
Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ). Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).
То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.
Какие дома могут попасть в КРТ?
В КРТ могут попасть целые территории, если там расположены дома, которые соответствуют таким критериям:
п. 2.2.2.1 положения о КРТ в Московской областиPDF, 12,67 МБ
Перечень критериев довольно туманный — понять из него, попадает ли дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок КРТ будут определять регионы.
Например, в программе реновации Москвы есть небольшой ликбез по истории московского жилищного строительства. Там говорится о пяти периодах индустриального домостроения в городе — последний начинается в 90-х.
То есть дома могут быть в сравнительно неплохом состоянии, не иметь признаков аварийности или ветхости, но теоретически все равно могут попасть в КРТ лишь из-за того, что были построены в период индустриального домостроения.
п. 2.1 программы реновации жилищного фонда в МосквеPDF, 247 КБ
Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты РФ будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и т. д.
На март 2021 года регионы в основном еще не установили такие критерии, но есть исключения. Например, в Московской области их уже утвердили. В КРТ могут включить территории жилой застройки, где расположены:
п. 2.2 положения о КРТ в Московской областиPDF, 12,67 МБ
Реновация старого жилья — больной вопрос для многих граждан. Особенно это касается москвичей, которые столкнулись с действием программы на себе первыми. Большая часть населения относится к этому положительно, так как понимает, что в результате обновится жилищный фонд, старинные здания, которые стали небезопасными для жильцов, снесут, вместо них построят новые и комфортабельные, которые прослужат несколько десятилетий.
Но есть и другая категория граждан, которые скептически относятся к этой программе. Их главный страх — остаться без жилья, которое они с большим трудом получили, где делали ремонт для себя и т.д. Но так или иначе программа реновации будет существовать, так как это необходимо.
Проект реновации зданий — это не новшество. Ему предшествовало несколько важных подготовительных этапов, включая снос строений, которые возводились до 50-х годов прошлого века, и разработку плана размещения новых зданий.
Основные цели реновации:
- снос зданий, которые были построены до 70-х годов прошлого века: они рассчитаны не более чем на 30 лет службы, их давно пора заменить;
- снос домов индустриального домостроения: их гораздо проще убрать и заменить новыми, чем приступать к ремонту.
Программа реновации жилого фонда означает переселение жителей старых домов, в большинстве случаев «хрущевок», но также и домов «сталинского» периода постройки в многоквартирные дома новых типов. Реновация предполагает избавление города от старых построек и изменении инфраструктуры целого районов. Власти обещают, что квартиры в новых домах будут предоставляться в том же районе, где до этого времени проживали люди. Старые дома снесут, чтобы на их же месте построить новые жилые дома и комплексы.
Простыми словами, реновация — это снос старых малоэтажных многоквартирных домов и постройка на их месте новых современных высотных домов, отвечающих современным стандартам и нормам проживания.
Как попасть в программу реновации?
Если для многих жителей очень важно оставаться в привычном с детства районе или престижном центре города, то немало находится людей, которые мечтают об улучшенных условиях и больших комнатах. И первый вопрос, который они задают: как войти в программу реновации? Чтобы здание вписали в такую программу, нужно, чтобы ее поддержали не менее 2\3 жильцов. Есть несколько способов зафиксировать мнение:
- Зарегистрироваться в проекте «Активный гражданин» и проголосовать.
- Обратиться в центры государственных услуг, такие есть в каждом районе города, где внедряется проект.
- Проголосовать на собрании владельцев жилья, зафиксировать позицию большинства и передать протокол в комиссию района.
Кому выгодна реновация
Она имеет огромное значение для большинства москвичей. Если подойди объективно, то выгодна она сразу трём сторонам: правительству, собственникам старых домов и коммерсантам. Чем?
- Правительство получит решение множества проблем начиная от необходимости вкладывать миллионы в реконструкцию ветхих зданий.
- Собственники квартир в домах, которые действительно требуют сноса или капитальной реконструкции за огромные деньги, получат новое и комфортабельное жильё.
- Для бизнеса (да и для жильцов) выгодно, что первые этажи будут занимать магазины и другие объекты соцкультбыта. То есть перевозить продукты, товары повседневного спроса за километры от дома — нет необходимости.
«Бонусная поддержка» программы реновации
Правительство разработало ряд стимулирующих предложений, которые должны способствовать тому, чтобы жильцы сносимых пятиэтажек переезжали в новые дома с большей охотой.
-
Переселенцам, по заявлению Марата Хуснуллина (зам. мэра по градостроительной политике), будет предоставлен выбор – можно будет выбирать из трех квартир в разных объектах недвижимости.
-
Ветеранам, одиноким и (или) одиноко проживающим лицам, достигшим пенсионного возраста, инвалидам, малоимущим гражданам, а также иным категориям граждан будет оказана помощь в переезде и обустройстве в новой квартире. Что имеется в виду относительно помощи в обустройстве – пока не вполне понятно, однако уже хорошо то, что помогут переехать.
-
Волнующий многих вопрос о том, как быть с взносами на капитальный ремонт, был решен вполне логично. В момент включения дома в программу реновации, его жильцы прекращают платить этот взнос и возобновляют платежи уже после того, как переедут в новое жилье. Деньги, которые вносились ранее, по заявлению мэра Москвы, будут направлены на реализацию программы обновления жилого фонда столицы.
Теперь о минусах для жильцов…
Итак, задекларированы самые благие намерения — решить проблему с аварийным жильем, и при этом облагородить архитектурный облик города. Казалось бы, преимущества очевидны и программа должны быть выгодной решительно для всех участников. Жильцы снесенных домов получат новые квартиры, по заверениям чиновников, эти квартиры будут большей площади и будут стоить дороже прежнего жилья. Москвичи, которых реновация не коснулась, должны радоваться положительным изменениям вида улиц и кварталов города…
Но почему же тогда столько шума? Откуда столько недовольных москвичей, которые против программы реновации (на одном из митингов собралось более 20 тыс. человек)? Чем же вызваны опасения?
В первую очередь, люди исходят из позиции экономической целесообразности и прекрасно осознают, что им вряд ли будет предложено добротное жилье, которое находится в районах, прилегающих к центральной части столицы.
Есть мнение, что вице-премьер Марат Хуснуллин хочет распространить московскую схему реновации на всю страну. Это категорически неверно. Есть по крайней мере четыре принципиально отличных момента.
Столичная реновация проводится на бюджетные средства. Московский бюджет до текущего года мог себе позволить выделять на эти цели ежегодно по сто миллиардов рублей. Однако даже крупные региональные центры не могут выделять и нескольких процентов от этой суммы — их бюджеты и до ковида в большинстве своем были дотационными.
Сколько денег нужно для всероссийской реновации? Хуснуллин признает, что в стране никто не знает точного количества аварийного жилья: «Регионы скрывают цифры. Потому что, как только жилой фонд признан аварийным, наступают финансовые обязательства, которые нужно исполнять». Сам вицепремьер оценивает, что на комплексное развитие территорий с аварийным жильем потребуется только в первые десять лет два триллиона рублей: «Чтобы эту программу реализовывать, придется собрать всех застройщиков и их средства. А также собрать все средства бюджетов — региональных, муниципальных, федеральных. Придумать новые механизмы долгосрочных финансовых инструментов».
Оценка Хуснуллина весьма оптимистична. Расчеты для Санкт-Петербурга показывают, что замена жилфонда 1950– 1969 годов площадью 27 млн квадратных метров потребует как минимум 1,4 трлн рублей — три городских бюджета. Есть и другие оценки. «В середине 2000-х годов управление градостроительных программ правительства Москвы проанализировало, какой процент всего жилого фонда столицы нуждается в реновации. Если экстраполировать эти данные на весь жилой фонд страны, получается, что придется снести около 524 миллионов квадратных метров, — говорит генеральный директор компании S. Holding Алексей Шепель, который в середине 2000-х возглавлял “лужковскую” реновацию. — Если в регионах будут строить по ценам столичной реновации (125 тысяч рублей за квадратный метр), то получается 65 триллионов рублей. Если посчитать по ценам фонда ЖКХ (себестоимость — 35 тысяч рублей за квадратный метр), то минимальная оценка бюджета реновации — 18,3 триллиона рублей». Это астрономические цифры, которых нет не только у девелоперов, но и в бюджетах.
Отличие второе: оператором столичной реновации выступает московское правительство, а региональные проекты, как планируется, будут реализовывать частные девелоперские компании. Пока региональные девелоперы не проявляют оптимизма в отношении грядущей всероссийской реновации. «Как-то анализировать эту программу невозможно из-за полного отсутствия информации. Неясно ничего. Какая будет поддержка со стороны государства? Какие будут правила игры? В любом случае на рынок новостроек в ближайшие годы эта программа никак не подействует. Как минимум, три-четыре года уйдет на строительство стартовых домов и снос», — говорит уральский девелопер.
Третье отличие: экономическая целесообразность. Столичная реновация опирается на большую разницу в себестоимости строительства жилья и продажных цен. Как уверяют столичные чиновники, на горизонте двадцати лет программу можно сделать безубыточной: расходы бюджета на снос и строительство жилья для переселенцев будут компенсированы поступлениями от продажи дополнительной недвижимости. Заметим, что соответствующие расчеты столичное правительство ни разу не обнародовало. В регионах такая схема невозможна из-за низкой дельты между себестоимостью и ценой недвижимости. Даже пяти-шестикратное увеличение плотности застройки не позволяет ни построить квартиры для переселенцев, ни получить достаточно жилья на продажу.
И еще одно отличие: столичная программа реновации при всей своей непроработанности четко описывала предмет сноса — это панельные и кирпичные пятиэтажки. Региональные программы будут верстаться в городах, но уже сейчас понятно, что предмет сноса неслучайно не оговаривается чиновниками. «Пятиэтажки никто не будет расселять в регионах. Там много квартир, их расселять невыгодно. Исключение — буквально нескольких крупнейших мегаполисов. Хотя пока даже в Санкт-Петербурге и богатом Подмосковье реновация пятиэтажек не получается, — говорит региональный девелопер. — В остальных городах будут рентабельными считаное число площадок — например, где можно снести несколько частных домиков и возвести на их месте многоэтажку. Такие проекты, конечно, интересны застройщикам. Но они будут освоены компаниями, близкими к губернаторам и их замам».
Реновационные проекты могут располагаться в достаточно выгодных локациях, но их трудно реализовывать из-за большого инвестиционного цикла: перед строительством коммерческого дома надо возвести стартовый дом для отселения жильцов. Экономика проекта, естественно, страдает от такого длительного цикла. Очевидно, что большинство коммерческих проектов реновации не «полетят» без помощи федерального бюджета. Минстрой уже давно говорит о программе субсидирования проектов, где рентабельность недостаточна для получения банковского проектного финансирования. Возможно, будет запущена программа инфраструктурных облигаций или федеральных дотаций проектам региональной реновации. Такие программы могли бы спасти экономику этих проектов.