Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает СМС-сообщение или звонок от кредитора.

Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa

Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.

• paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
• пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
• пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
• paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
• oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
• peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки?

Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.

В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:

• паспорт;
• второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
• документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
• документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).

Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?

Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.

Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.

Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1

Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.

• Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
• Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
• Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
• Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
• Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.

Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.

В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.

Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.

• Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
• Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
• Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
• Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
• Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
• Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

• жизни;
• залога (покупаемой квартиры).

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

• пол;
• возраст;
• состояние здоровья.

С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?

Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:

1. Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:

• для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
• затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.

Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.

1. Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
2. Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

• Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
• Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
• ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
• Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.

Документы для заключения кредитного договора и оформления сделки

Когда заявка на ипотечный кредит одобрена, и банк согласовал сам объект недвижимости, остается подписать договор ипотечного кредитования, а потом – оформить сделку и зарегистрировать право собственности.

Так как все документы для одобрения ипотеки у банка уже есть, для оформления кредитного договора ничего дополнительно подавать уже не придется – достаточно иметь при себе все ранее собранные бумаги, чтобы менеджер банка правильно заполнил договор (и не забыть о страховом полисе). А для подписания потребуется паспорт заемщика (и созаемщиков, если они есть).

Договор купли-продажи – это скорее формальность, фактически он подписывается до ипотечного договора (он подается для согласования объекта в банк), но законную силу он получает фактически после подписания договора ипотечного кредитования.

Чтобы окончательно зарегистрировать право собственности, нужно подготовить такие документы:

• договор купли-продажи квартиры;
• договор ипотечного кредитования;
• паспорта всех участников сделки;
• заявления от каждой стороны сделки;
• квитанция об уплате госпошлины в сумме 2000 рублей.

Все это нужно подать в МФЦ, после чего договор будет зарегистрирован, а новый владелец получит право собственности. Вместо свидетельства на гербовой бумаге сейчас выдается просто выписка из ЕГРН.

Этапы получения ипотеки

От момента подачи заявки на кредит и до его выдачи и получения ключей от квартиры (если речь о вторичном рынке) сделка проходит несколько этапов. Часть из этапов получения ипотеки осуществляется минуя банк-кредитор:

• оформление заявки (ее можно оформить на сайте банка, на агрегаторе банки.ру или в письменном виде в отделении);
• поиск объекта (с помощью риэлтора или самостоятельно проходит осмотр объектов жилья или участков под строительство дома, проходит первичная оценка объектов);
• оценка объекта и сделки со стороны банка (получение решения касаемо возможности кредитования конкретного заемщика и объекта);
• подписание договора ипотеки (проходит в офисе банка);
• регистрация договора в Росреестре;
• передача средств продавцу, а помещения покупателю по акту приема-передачи.

Подача заявки на ипотеку в банк

После того, как покупатель выбрал банк, который подходит ему по параметрам, указанным выше, можно приступать к подаче заявки.

Если в выбранном банке у заемщика открыт счет, то подать заявку на ипотеку можно через личный кабинет. В этом случае клиент будет пользоваться преимуществом, т.к. кредитор сможет оценить поступления средств на счет и его правовую состоятельность.

Подать заявку на ипотеку можно также на сайте выбранного учреждения. Достаточно указать свое имя, фамилию, запрашиваемую сумму, срок кредита и контакты. Получение одобрения онлайн происходит автоматически. Программа оценивает средний уровень сроков и сумм займов, которые выданы в банке и делает вывод, может ли среднестатистический заемщик выплатить кредит. Как правило, ответ положительный. Но одобрение такой заявки нельзя расценивать как окончательное решение банка.

Готовим документы для банка

Набор документов для оформления ипотеки в банках обычно стандартный, но не помешает уточнить в конкретном учреждении — что именно нужно будет предоставить. Так, при подаче заявки на ипотеку потребуются:

— паспорта заемщика, созаемщиков и поручителей (если они есть);

— ИНН и СНИЛС;

— информация о трудовом стаже — копии трудовой книжки или договора, заверенные работодателем;

— выписка из ПФР.

В самой заявке указываются желаемая сумма и цель кредита: квартира в новостройке, вторичное жилье или рефинансирование. Если цель не будет указана, то после получения одобрения заявку могут пересмотреть.

Также обычно необходимо подтвердить доход. Для тех, кто работает по найму, достаточно справки 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной работодателем. Индивидуальные предприниматели (ИП) должны предоставить свидетельство о государственной регистрации, ИНН, копию балансового отчета, налоговую декларацию за прошлый год, информацию о налоговых платежах в бюджет.

Если выбрана ипотека без подтверждения доходов и трудовой занятости, потребуется второй документ. Это могут быть водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт.

Кроме того, банк может попросить документы, подтверждающие наличие у вас денег для первоначального взноса — выписку по банковскому счету или справку об остатке средств на карте, сертификат на материнский капитал.

При подаче заявки на участие в льготной ипотечной программе список документов будет шире. В зависимости от программы могут понадобиться:

— свидетельство о заключении или расторжении брака;
— свидетельства о рождении (усыновлении) или паспорта детей.

Если вы собираетесь направить на первый взнос или погашение ипотеки средства маткапитала, подготовьте для банка сертификат, справку из пенсионного фонда об остатке суммы материнского капитала, свидетельства о рождении или паспорта детей, свидетельство о заключении брака, брачный контракт.

Пакет документов после одобрения заявки на ипотеку для новостроек и вторичного жилья будет отличаться. Для строящегося жилья документов понадобится меньше — у здания еще нет износа, квартира ранее никому не принадлежала, в ней никто не был прописан, перепланировка не производилась.

При покупке квартиры в новостройке потребуются:

— договор участия в долевом строительстве (ДДУ);

— план и кадастровый паспорт, экспертная оценка квартиры, разрешение на строительство.

При покупке вторичного жилья:

— подтверждение права собственности продавца на недвижимость;

— основание на возникновение права собственности (купля-продажа, дарение, наследование и пр.);

— выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах с основанием выписки;

— справка БТИ с планом жилья, оценка жилья;

— технический и кадастровый паспорта на квартиру;

— экспертная рыночная оценка стоимости недвижимости;

— справка ЕГРН об отсутствии обременения;

— если квартира является совместно нажитым в браке имуществом — согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом;

— разрешение органов опеки, если среди продавцов есть несовершеннолетние;

— справка о состоянии лицевого счета;

— может потребоваться предварительный договор купли-продажи.

Нюанс: с 1 марта 2023 года выписку из ЕГРН с личными данными может получить только собственник квартиры.

Несколько слов о выборе банка. Если вы решили купить квартиру в новостройке, выбирать предстоит из кредитных организаций, в которой эта новостройка аккредитована — таких банков может быть несколько, а может быть только один. О том, какие банки выдают ипотеку на покупку квартиры в конкретном ЖК, можно узнать на сайте проекта или в отделе продаж застройщика.

Есть смысл изучить предложения банка, на карту которого вы получаете зарплату, — для таких клиентов банки обычно снижают ставку.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Покупка вторичного жилья сопровождается массой юридических тонкостей: чтобы у покупателя не возникло проблем, такую квартиру нужно тщательно проверить.

Кроме того, квартира и дом должны отвечать требованиям банка-кредитора. В частности, нужно обратить внимание на год постройки дома, этажность, материал стен и перекрытий, степень износа, наличие перепланировок.

Обратите внимание на то, как эту квартиру приобретал нынешний собственник, а именно — на правоустанавливающие документы. Если квартира покупалась с использованием средств маткапитала, в ней должны быть выделены детские доли, а для продажи собственнику необходимо получить разрешение органов опеки.

Если квартира приобретена с привлечением ипотеки, потребуйте справку из банка о том, что заемщик полностью выплатил кредит. В противном случае получите справку о размере задолженности и выясните, как можно провести сделку по отчуждению жилья.

Если квартира перешла в собственность в результате приватизации, продавец должен предъявить архивную справку о жильцах, зарегистрированных на момент приватизации — для исключения риска, что существуют жильцы, временно снятые с регистрации, но сохранившие право проживания. Это могут быть, например, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, или безвестно отсутствующие. У них есть право на пожизненное пользование квартирой.

Всех собственников обязательно нужно проверить на наличие исполнительных производств (на сайте ФССП) и на участие в процедуре банкротства (на едином ресурсе сведений о банкротстве). Если имеются исполнительные производства, на квартиру могут быть наложены ограничения на регистрационные действия. Это означает, что жилье может оказаться под арестом, а сделку приостановят до погашения долга и снятия ограничений. В таком случае покупатель может закрыть задолженность за продавца, эту сумму рекомендуется оформить как задаток или часть платы за приобретаемое жилье.

Риск расторжения сделки еще выше, если продавец находится в предбанкротном состоянии или в его отношении уже начата процедура банкротства. Если не хочется отказываться от сделки, обязательно проконсультируйтесь с профильным юристом.

Также будет не лишним попросить продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — для подтверждения дееспособности и вменяемости собственника.

Если есть высокий риск, что сделка окажется проблемной, проще поискать другой вариант — предложений на рынке много, не стоит зацикливаться на покупке одной конкретной квартиры.

Регистрация права собственности и обременения

При регистрации обременения оформляется закладная, банк возвращает ее заемщику, когда тот полностью погасит кредит. До этого момента у банка есть право выставить заложенный объект на продажу — если заемщик перестает платить. Чтобы этого не произошло, клиент может взять ипотечные каникулы — если у него есть уважительная причина, например, снижение доходов на 30% и более.

Документы для регистрации права собственности можно подать как непосредственно через Росреестр, так и в МФЦ, а также онлайн, по почте или у нотариуса. Потребуются: правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровый и технический паспорта. Собрать необходимые бумаги обычно помогают риелтор или банк.

Еще нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности, для граждан она составляет 2000 рублей.

После регистрации вы получите выписку из ЕГРН с информацией о вашем праве собственности на объект.

Похожие записи:

• При смене паспорта нужно ли менять СНИЛС в 45
• Категории годности к военной службе при мобилизации
• Нужно Ли Платить Налоги При Заключении Срочного Трудового Договора