Ипотека 2023: новые условия льготной ипотеки с господдержкой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека 2023: новые условия льготной ипотеки с господдержкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что значит семейная ипотека? Семейная ипотека — это относительно новая федеральная программа, для большинства потенциальных заемщиков действующая до 1.07.2024. Государство возмещает часть процентов банкам, и благодаря этому заемщики могут платить меньше. Оператором программы выступает «Дом.РФ». На данный момент ее возможностями воспользовались более 400 тысяч клиентов, а до конца действия ее планируют выдать еще 240 тысячам заемщиком. Получить семейную ипотеку с одним ребенком в 2023 году можно по льготной ставке — 6% для большей части страны. Исключение — Дальний Восток. В дальневосточных регионах ставка ниже — всего 5%.
Чего ждут от ипотеки в 2023 году риелторы
Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:
— На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:
— В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:
— Полностью отказываться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет. Но такой инструмент продаж в следующем году будет ограничен. Застройщикам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов и под эти механизмы согласовать с банками проектное финансирование.
Не исключаю, что увеличение ипотечной ставки по льготной ипотеке на 1 п.п. подтолкнет некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья.
Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»:
— Считаю, что в первом квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная ипотека и семейная ипотека, учитывая, что рыночные ставки уже достигли в среднем 11%. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится.
Плюсы и минусы семейной ипотеки
Как у любой программы, у семейной ипотеки есть преимущества и недостатки:
-
+ сниженная ставка – всего 6%. Ставка и без того снижена в два раза, а некоторые банки предоставляют дополнительные льготы;
-
+ возможность сделать первичный взнос за счет материнского капитала;
-
+ приличная сумма займа – до 12000000 рублей, которая увеличивается до 30000000 рублей.
-
— нет возможности приобрести вторичное жилье (за исключением недвижимости на территории ДФО);
-
— немалый первый взнос – 15%.
Пессимистичные прогнозы
Но не стоит говорить о том, что мнения всех специалистов, которые работают в рамках кредитования недвижимости и оценивают ситуацию в целом одинаковы и сходятся на мнении, что всё в нашем внебанковском секторе кредитования будет только улучшаться.
Как известно, выборы главы государства ожидаются весной будущего года, и многие из скептиков предполагают обвал системы ипотечного кредитования именно после данных сроков.
Совет, который дают такого рода эксперты, вполне однозначен: надо успеть приобрести квартиру в ипотеку и заключить договор страхования еще до того, как будет объявлен новый глава страны.
Для нашей экономики также продолжают оставаться опасными внешние факторы. Так, например, если стоимость 1 барреля нефти станет ниже 40 долларов, то это может привести к значительному удорожанию ипотеки, а ставка за одну условную единицу черного золота ниже 35 американских долларов может привести к полнейшему краху всей системы не только ипотеки, но и банковского сектора в целом.
Тогда не исключен вариант, что граждане в спешном порядке будут вынуждены отказываться от заранее приобретенных кредитов, расторгать договора, что не только на них скажется пагубно, а и на всей национальной экономике в целом.
Тем не менее, на все означенные проблемы повлиять ни авторы статьи ни даже руководители нашей страны в целом, не в состоянии. Поэтому, определяться с тем, стоит ли брать ипотеку или нет, зависит от каждого отдельного человека.
Перед тем, как ввязываться в долговые обязательства с банком необходимо тщательно просчитать следующие условия:
- Распишите все свои планируемые доходы, чтобы понимать, насколько реально будет выплата ипотеки даже при наступлении одного и из кризисных моментов;
- Оцените стойкость финансового положения своего работодателя перед походом в банк;
- Не стоит при выборе кредитного учреждения руководствоваться принципом поиска самого удобного и легкодоступного варианта по кредиту. Сами банки выбирают своих клиентов не менее тщательно, чем это делаем мы, поэтому не стоит избегать такой организации, где тяжело получить деньги или требуется собрать максимальное количество документов, потому как самые «тяжелые» с точки оформления бумаг организации самые надежные;
- Узнайте о возможности, кто еще кроме Вас сможет помочь в выплате ипотечного кредита, если возникла самая неприятная ситуация — увольнение;
- Стоимость ипотечного кредита в валюте достаточно привлекательна, но предлагаем прочитать еще раз и взвесить всю информацию, что может произойти с курсом рубля в случае удорожания энергоносителя. Пока он надежен, но что будет через 6 месяцев, прогнозировать никто не может, а выплачивать придется по курсу, который установится на день кредитования или позже. Не рискуйте, если вы не уверены в своих силах.
Досрочное погашение ипотечного кредита.
Частичное или полное досрочное погашение актуально в первую половину срока, когда начисляются самые большие проценты. Здесь действительно выгодно уменьшать сумму основного долга, так как начисление процентов идет на остаток. Во второй половине финансовый эффект от досрочки будет не так ощутим. Здесь больше заемщик получит морального удовлетворения от окончания выплат, т.к. основные проценты он уже выплатил.Рассмотрим на предыдущем примере ситуацию, когда кредит погашается досрочно через первый год:
- При кредите на срок 60 мес. переплата составит около 130 т.р., а для погашения нужно внести 834 т.р.
- При ипотеке на 15 лет переплата будет 144 т.р., а для ПДП придется внести 978 т.р.
Таким образом, если клиент точно знает, что будет погашать кредит полностью через какое-то время (например, будет получен маткапитал, субсидия молодой семье и проч.), то лучше сразу же оформлять ипотеку на более короткий срок. Однако, если возможность ПДП появилась неожиданно, то при бОльшем сроке придется гасить бОльшую сумму.
Стоит помнить, что желание «сэкономить» должно быть совмещено с возможностью выплат: если клиент чувствует, что сможет погасить долг в течение 10 лет, то не стоит, конечно, брать на 20-30 лет. Здесь можно взять что-то среднее, например, 12-15 лет. Если клиент планирует погасить ипотеку в первые 5 лет, то срок ипотеки предпочтительнее выбрать 7-10 лет.
Общая информация: что происходит сейчас
Цены на дома-новостройки резко выросли осенью прошлого года, да и сейчас продолжают понемногу подниматься. Причем предпосылок для снижения стоимости жилья и изменения ситуации нет. Возможно, рост цен даже увеличится, когда появятся новые предложения на рынке и начнется старт продаж в новых объектах. Однако ощутимое увеличение предложения, то есть появление большего числа квартир на продажу на рынке произойдет не ранее 2023 года. Сейчас же, скорее всего, стоит ожидать, что планку в 80 млн. кв. м в год строители не превысят. Словом, пока что ожидаем только рост стоимости на жилье в новостройках. И если на примете есть симпатичный вариант, то покупать его лучше сейчас, так как пройдет еще немного времени, и он поднимется в цене еще больше.
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Преимущества и недостатки ипотеки
Прежде чем решить, стоит ли брать ипотеку в 2023 году, стоит рассмотреть преимущества и недостатки ипотеки в целом. Плюсы ипотечного кредита заключаются в следующем:
- Возможность приобрести собственное жилье. Для молодых семей и тех, кто по различным причинам не может купить квартиру за полную стоимость, ипотека является единственной возможностью получить в собственность объект недвижимости. Ипотека позволяет переехать в свое жилье сразу же после оформления сделки;
- Возможность инвестирования средств. С каждым годом объекты недвижимости дорожают. Купив квартиру в ипотеку сейчас, можно приумножить свой капитал за счет инфляции в будущем;
- Возможность оформить налоговый вычет и вернуть часть средств, уплаченных в счет основного долга и процентов по ипотеке. Эти деньги можно пустить в счет погашения ипотеки или воспользоваться ими на свое усмотрение;
- Уверенность в чистоте сделки. Выдавая ипотечный кредит, банк тщательно проверяет объект залога. Поэтому покупатель получает 100% гарантию чистоты и прозрачности сделки.
На рынке жилья появились симптомы ипотечного пузыря
Текущая ситуация не способствует реализации разного рода льготных программ и послаблений, потому что реальные располагаемые доходы населения не увеличиваются, инфляция находится на достаточно высоких значениях, что неминуемо сказывается на стоимости строительства и на цене квадратного метра, рассказала в интервью «Известиям» глава Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет.
«На рынке ипотеки уже видны признаки пузыря, — комментирует эксперт. — В тех секторах, где происходит падение цен, любые программы, стимулирующие покупку жилья, могут приводить к дальнейшему отказу заемщиков платить по кредитам. Особенно это касается таких программ, когда допускается низкий первоначальный взнос. При сохранении этого требования на достаточно высоком уровне — 20–30% — риски пузыря снижаются. Если используются более низкие пороги или применяются схемы по искусственному снижению этого размера, в том числе через потребительский кредит, это может вызвать дефолт, неплатежеспособность со стороны покупателей жилья».
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
- жизни;
- залога (покупаемой квартиры).
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.
Прогнозы экспертов: как низко могут упасть ставки
На сегодняшний день, специалисты считают, что многое зависит от второй волны коронавируса. Если ее не случится, инфляция не начнет прогрессировать, а Центральный Банк будет снижать ставку, то предположительно к концу 2020 года она может составить ниже 4%.
Некоторые специалисты предполагают, что к концу года обычная ипотека может опуститься до уровня льготной, которую уже осенью этого года перестанут выдавать.
Также существует мнение, что более низкие ставки уже невозможны, поскольку для продолжения понижения ставок, Центробанк должен опустить свою до 3-3,5%. Но в нынешних условиях это, по большой вероятности, не произойдет.
Таким образом, оптимистичные прогнозы связаны с тем, что ставки будут падать. Но реальность такова, что для снижения ставок не будет условий. Льготная ипотека заканчивается в ноябре, а она способствовала снижению ставок. Поэтому основное снижение ставок уже произошло.
Доходы населения падают — это минус
При этом, по словам управляющего партнера Delta estate Елены Земцовой, активность россиян, несмотря на выше обозначенную тенденцию, все равно снизилась по сравнению с предыдущим годом — в 2019 году ипотечных кредитов выдано на 10 % меньше, чем в 2018 году.
«Это косвенно подтверждает, что цены на жилье растут, а доходы населения — нет. Объем общей просроченной задолженности по ипотечным кредитам за прошедший год вырос на 17 %. При этом увеличивается и средний срок займа: с 200 месяцев в январе 2019 года до 218 месяцев в январе этого. Это говорит о том, что даже на фоне удешевления ипотеки платеж по-прежнему остается некомфортным, и заемщики компенсируют это увеличением срока кредитования», — поясняет эксперт.
Белая зарплата — это плюс. Но редкий
«Но при этом нужно понимать, что минимальные ставки по ипотеке все равно будут доступны не всем заемщикам, а только наиболее перспективным для банка категориям: зарплатным клиентам банка, заемщикам с большим первоначальным взносом, а также тем, кто приобретает первичное жилье у застройщиков — партнеров банка», — уточняет эксперт.
Сегодня же, по словам Елены Земцовой, отмечается тенденция снижения общего объема выданных ипотечных займов. То, что ипотека дешевеет, не позволяет полностью сгладить отрицательного влияние постепенного роста цен на недвижимость из-за изменений в законодательстве относительно застройщиков. В итоге растет не количество выданных ипотечных займов, а общая закредитованность населения. При этом на рынок начинают выходить заемщики, оформившие кредиты в 2016-2017 годах по ставкам 11 % и выше.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.