Как сменить назначение нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сменить назначение нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед изменением целевого назначения нежилого помещения необходимо провести документальную проверку и подготовить все необходимые документы. Вопреки распространенному мнению, процесс изменения целевого назначения не ограничивается простым составлением поправок в плане помещения.
Оценка финансовых издержек
Перевод нежилого помещения в соответствии с законодательством требует внесения определенных финансовых издержек. Для начала, необходимо провести обследование помещения с составлением технической документации, такой как паспорт помещения и кадастровая запись.
При изменении целевого назначения помещения требуется согласование с соответствующими органами и получение разрешения на изменение. В зависимости от вида и функциональной нагрузки объекта могут потребоваться дополнительные документы, такие как акты об обследовании и планы размещения.
Следующим шагом является разработка проектной документации, которая должна быть согласована с государственными органами и экспертами. Важно учесть, что при перепрофилировании помещения может потребоваться изменение инженерных коммуникаций и систем, что также отражается на финансовых затратах.
После получения разрешения на изменение целевого назначения помещения, необходимо заключить договор аренды или иной документ собственнику помещения, в котором будет отражено новое назначение. При этом следует учесть возможное увеличение стоимости аренды в связи с изменением функционального назначения помещения.
В процессе изменения целевого назначения помещения могут возникнуть судебные споры или противоречия с требованиями законодательства. В таком случае необходимо обратиться к юристам и специалистам, чтобы защитить свои интересы.
Всего изменение целевого назначения нежилого помещения может занять значительное время и потребовать значительных финансовых затрат. Поэтому перед принятием решения об изменении целевого назначения следует тщательно проанализировать все вопросы и оценить финансовые возможности бизнеса.
Как поменять назначение здания и помещения?
Нам нужно из нежилого дома сделать жилой. Подскажите как. Спасибо.
Для начала скажем, что здания имеют назначения: жилой дом, нежилое здание, многоквартирный дом, жилое строение и садовый дом. Помещения бывают жилые и нежилые.
Согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).
В случае, если сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.
Отметим, что орган регистрации прав в течение 3 рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы в органах государственной власти и органах местного самоуправления.
Ситуации, когда на садовом земельном участке был построен дом, который предназначен для сезонного использования, то есть нежилого назначения, а впоследствии переоборудован таким образом, что в таком доме стало возможным проживать круглогодично, встречаются регулярно.
До недавнего времени изменение назначения садового дома было проблемой для его собственников. Однако благодаря Закону о садоводстве и огородничестве № 217-ФЗ, который действует с 2019 года, предусмотрена возможность признания садового дома жилым домом и наоборот.
Для этого собственнику дома необходимо обратиться в орган местного самоуправления, представив следующие документы:
- заявление, правоустанавливающий документ на садовый дом или жилой дом;
- заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности (установленным ч.2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);
- нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (если объект недвижимости обременен правами этих лиц).
Каждое муниципальное образование может самостоятельно устанавливать дополнительный перечень документов, поэтому с полным перечнем документов можно ознакомиться на официальных сайтах муниципальных образований.
После получения Решения собственник здания с заявлением о смене назначения объекта обращается в Росреестр.
Понятия прямого и функционального использования
В нормативных актах, регулирующих проектирование и строительство, алгоритм процедуры смены функционального назначения помещений определен довольно четко. Однако, перед тем как приступить к изучению данной процедуры, необходимо разобраться в понятиях прямого и функционального использования помещений.
Прямое использование помещений — это использование помещений в соответствии со своим целевым назначением. Так, например, жилые помещения предназначены для постоянного проживания людей, а коммерческие помещения — для осуществления различных коммерческих деятельностей.
Функциональное использование помещений возникает в случае, когда помещение используется не по своему целевому назначению. Такое использование может предусматриваться как временной характеристикой помещения (например, когда комната предназначена для жилья, но используется в качестве офиса на определенный период), так и постоянным изменением функционального назначения.
Куда нужно обращаться для смены назначения помещений
Алгоритм согласований для смены назначения помещений зависит от их статуса и формы собственности. Для жилых и нежилых помещений в МКД процедура пройдет по следующим этапам:
- получение согласия собственников помещения;
- получение согласия владельцев смежных квартир, созыв общего собрания и получение одобрения от 2/3 собственников подъезда и дома (если работы связаны с воздействием на общедомовое имущество);
- разработка проектной документации;
- обращение в МосЖилИнспекцию (МЖИ) на согласование перепланировки со сменой назначения;
- выполнение работ, обращение в МЖИ для получения акта приемочной комиссии;
- обращение в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания.
В процессе согласований нужно получать одобрение от МЧС и СЭС. Они согласуют проект при соблюдении норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.
Для помещений в нежилых зданиях смена назначения проходит иначе. Для объектов в частной собственности проект утверждает сам заказчик. Обращаться за согласование нужно только в МосКомАрхитектуру, если одновременно проводятся фасадные работы. Если объект находится в муниципальной собственности и сдан в аренду, проект на согласование направляется ДГИ. При положительном решении будет не только разрешено провести работы и сменить назначение, но и будет оформлено допсоглашение к договору аренды.
Для смены назначения технического этажа на офисные помещения проект реконструкции нужно представить на экспертизу. После этого через Госстройнадзор необходимо получить разрешение на строительство. Когда работы будут выполнены, через этот же орган оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Как дальше будут развиваться события?
После передачи документов в соответствующий орган, вам должны выдать справку с указанием даты приема. Не позднее, чем через 45 дней будет принято решение по вашему вопросу. Ответ вам сообщат через заказное письмо через три рабочих дня после этого. Только по результатам положительного решения можно приступать к регистрации документов в Росреестре или другом уполномоченном органе. Если же письмо содержало указания сначала провести переустройство помещения и изменить его целевое назначение более масштабно, то это выполняется в первую очередь.
Случаи отказа бывают редко, но все же случаются из-за таких недочетов:
- Был собран не полный пакет документов;
- Документы были переданы в не тот исполнительный орган;
- Проект перепланировки не соответствует нормам закона;
- Не выполняются условия, описанные в ответе.
Последствия нецелевого использования недвижимости
Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.
Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:
- Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре.
- Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ.
- Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд.
- Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.
В связи с вступлением в силу в 2021 году Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ данный вопрос стал набирать популярность.
Принятый закон урегулировал вопрос об изменении наименования объектов недвижимости. А именно статья 70 дополнена пунктами 18 и 19. Может показаться, что процедура очень усложнилась, поэтому попробуем разобраться в данном вопросе.
На сегодняшний день сведения о наименовании здания могут быть внесены на основании заявления собственника, но при этом это такое наименование должно быть взято из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:
«18. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости (Далее – ЕГРН) в качестве собственника здания, сооружения, либо его законным представителем заявления о внесении в ЕГРН сведений о наименовании данных здания, сооружения или помещения либо об изменении такого наименования (если такое изменение не связано с их реконструкцией, перепланировкой или переустройством либо изменением их назначения) такие сведения вносятся в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления. При этом такие сведения в данном заявлении должны быть указаны в отношении: 1) здания или сооружения в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию».
Проблемы и сложности при смене назначения помещений
В отдельных случаях, когда смена назначения помещения не допускается, добиться этого невозможно даже через суд. Однако многие проблемы и сложности можно успешно решить:
- при большом износе и ненадлежащем состоянии конструкций можно выбрать варианты с усилениями, спроектировать полную или частичную замену отдельных элементов;
- при возникновении проблем с получением согласия собственников можно провести заочное голосование, лично убедить жильцов в безопасности и работ и пользу от нового объекта;
- для снижения затрат на проведение перепланировки будут выбраны эффективные решения без потери качества;
- при необоснованном отказе в смене назначения можно обжаловать решение через суд с юридической поддержкой.
В ваших интересах мы добьемся быстрого согласования смены назначения помещения, подготовим проект и иные документы строго по законодательным нормам.
Необходимо отличать изменения в кадастре от постановки на учет после прекращения учета на недвижимость и от исправления ошибок.
Касаемо одновременного снятия с учета и новой постановки следует указать, что, как правило, такие ситуации возникают при глобальном переделе недвижимости или, когда в процессе задействованы несколько объектов. При внесении необходимых изменений в кадастр происходят лишь незначительные переделки. Например, если в результате реконструкции здания площадь увеличилась на 10 кв.м, то конечно это идет речь об изменении в кадастре. Если же была возведена пристройка к зданию, требующая отдельного ввода в эксплуатацию, то первоначальное здание снимается с кадастрового учета и производится постановка всего комплекса сразу (старее задние, плюс пристройка, как единый объект).
Что делать после получения положительного решения комиссии?
После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.
Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.
Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.
Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Порядок изменения целевого назначения арендуемого нежилого помещения регулируется законом Москвы № 38 от 03 июля 2002 года. Порядок переустройства (проведения работ, связанных с изменением функционального назначения помещения) регулируется им же. Понятие переустройства включает в себя перепланировку помещений, перестановку оборудования, устройство или заделку проемов в стенах, и т.п.
Порядок смены назначения нежилого помещения зависит от того, является ли лицо, желающее провести данную процедуру, собственником или арендатором помещения. Если оно собственником не является, что важно понять — кому принадлежит помещение, частному лицу, государству или муниципальному образованию.
Смена целевого назначения невозможна без согласования собственника. Если помещение принадлежит городу, то обращаться надо будет в Департамент городского имущества, заключившим договор аренды с заявлением о внесении в договор соответствующих изменений.
Заявителем может быть гражданин, организация или предприниматель, арендующий помещение у города и желающий сменить целевое назначение помещения.
В Департамент надо предоставить:
- Заявление по форме.
- Подтверждающий личность документ.
- Доверенность представителя, если документы передает он.
- Учредительные документы организации.
Также по желанию можно предоставить (в противном случае Департамент их запросит в соответствующих структурах самостоятельно):
- Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
- Кадастровый паспорт помещения.
- Выписку из ЕГРП.
- Копию охранного обязательства, если помещение относится к культурному наследию.
- Передаточный акт или разделительный баланс (в случае реорганизации арендатора)
- Решение Мосгосжилинспекции о перепланировке.
- Акт о произведенном переустройстве помещения.
- Разрешение на ввод помещения в эксплуатацию.
Процесс согласования смены целевого назначения занимает до 56 рабочих дней. По истечении этого срока будут внесены изменения в договор аренды или выдан обоснованный отказ. Если отказ противоречит закону, то обжаловать его можно в суде.
Согласованием перепланировки, связанной со сменой целевого назначения, занимается Мосжилинспекция. Административный регламент по согласованию перепланировки установлен Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Заказать согласование перепланировки могут:
- Организации, являющиеся собственниками помещения.
- Граждане, являющиеся собственниками помещения
- Все члены семьи нанимателя, оформленные по договору соцнайма в помещении, где планируется отдельный вход.
- Уполномоченные ими лица, действующие по доверенности.
Перепланировка согласуется бесплатно.
Для получения разрешения на перепланировку понадобятся:
- Заявление по форме. Скачать его можно здесь.
- Документ о праве на помещение.
- Проект перепланировки или приспособления помещения для современного использования.
- Поэтажный план и экспликация.
- Выписка из техпаспорта и справка о состоянии помещения, получить которые можно в БТИ.
- Разрешение собственника помещения.
Перед началом работ по согласованию, рекомендуем вам осуществить правовой анализ документации на предмет способности перепрофилирования помещения. Возможно, на переустройство имеются обременения или ограничения в его функциональном применении.
Если здание имеет культурную или историческую ценность, то согласовать переустройство надо будет еще и в Комитете по культурному наследию. А если здание или помещение является производственным, то согласованием перепрофилирования будет заниматься Мосгосконтроль.
Уточнить особенности смены функционального назначения для конкретного помещения вы можете у наших специалистов. Также нам можно заказать работы по сопровождению всей процедуры.
Пошаговая процедура изменения назначения нежилого помещения
| Шаг | Действие |
|---|---|
| 1 | Собрать необходимый пакет документов, включая кадастровый паспорт и документы о праве собственности. |
| 2 | Проконсультироваться у специалистов по процедуре изменения назначения. |
| 3 | Согласовать с органами местного самоуправления изменение нежилого назначения помещения. |
| 4 | Произвести изменения в документах комплексного планирования. |
| 5 | Внести изменения в кадастровый паспорт и ЕГРН. |
После всех процедур и получения необходимых документов можно начинать использовать нежилое помещение с новым назначением.
Для успешной смены назначения помещения необходимо правильно подобрать и установить соответствующее оборудование. Выбор оборудования зависит от целей использования нежилого помещения. Например, для производственного помещения может потребоваться специальное оборудование, а для офисного помещения — компьютеры, принтеры и другие устройства.
| Название | Описание |
|---|---|
| Оборудование 1 | Описание оборудования 1 |
| Оборудование 2 | Описание оборудования 2 |
| Оборудование 3 | Описание оборудования 3 |
При выборе оборудования обратите внимание на его качество, надежность и соответствие требованиям безопасности. Также, необходимо учесть возможность подключения оборудования к электрической сети и наличие необходимых разрешений. При установке оборудования следуйте производителем предоставленным инструкциям, а при необходимости обратитесь к специалистам.