2.2. Правовое регулирование мены земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2.2. Правовое регулирование мены земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Изначально данный договор предполагает, что земельные участки, выступающие объектами обмена, являются равноценными. Следовательно, в дальнейшем не возникнут споры между сторонами обмена о действительной стоимости переданного ими недвижимого имущества.

Порядок мены земельных участков

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

• дата и место составления договора;
• подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
• предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
• сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
• стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
• размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
• порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
• условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

Понятие и особенности мены земельных участков

Собственник, в соответствии с действующим законодательством, имеет право распоряжаться своим имуществом. Это касается и земельных наделов, которые также могут быть проданы, подарены, сданы в аренду. Не исключается и оформление соглашения об обмене.
Такой документ имеет свои особенности. В первую очередь это касается того, что сделка относится к возмездным, но при этом исключается денежное обязательство, так как каждая сторона получает по обоюдной договорённости равнозначный для неё участок.

По сути, обмен похож на стандартную куплю-продажу, но со следующими особенностями:

• ни одна из сторон не получает обязательство по оплате товара;
• каждая сторона имеет двойственную природу, то есть выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя.

Стороной может выступать как простое физ. лицо, так и организация. При этом не запрещается обмен между лицами, принадлежащими к разным правовым группам (гражданами и организациями).

Регистрация документа

Для признания факта сделки состоявшимся необходима обязательная регистрация перехода права в Росреестре. Только после этого участники соглашения становятся полноправными собственниками полученной по результатам соглашения недвижимости. Для регистрации требуется аналогичный пакет документов, как и для купли-продажи. Необходимо предоставить следующее:

• заявления от лиц-участников;
• паспорта;
• доверенность, если действия осуществляются посредством представителя;
• квитанция об уплаченной госпошлине;
• кадастровые паспорта;
• оригинал договора мены в количестве трех экземпляров;
• согласие супругов сторон для лиц, находящихся в браке;
• свидетельства о праве собственности на участки (либо другую правоустанавливающую документацию);
• согласие от третьих лиц, непосредственно связанных с обмениваемым имуществом в тех случаях, когда имеются обременения.

Налоговые особенности при мене земельных наделов

Любой договор, цель которого – изменение права собственности, может иметь определённые налоговые последствия. Так, при мене нужно будет учесть не только цену, в которую участки были оценены сторонами, но и их кадастровую стоимость.

Если кадастровая стоимость одного надела будет превышать кадастровую стоимость другого, фактически у одного лица возникнет прибыль, на которую будет начислен налог.

Законодатель не запрещает воспользоваться правом на налоговый вычет при заключении договора мены. Это позволить уменьшить потенциальные расходы.

Так, статья 567 ГК РФ вводит положение, согласно которому к договору мены применяются те же требования, что и к договору купли-продажи. Каждая сторона фактически признается продавцом со всеми вытекающими последствиями.

Оформление договора мены

Статья 550 ГК РФ обязывает заключать бартер в письменном виде с подписью обеих сторон. Образец такого соглашения доступен в Письме Роскомзема от 19.10.1994 г. № 2-16/1629. Документ подлежит обязательной государственной регистрации прав новых собственников в отделах Росреестра, где расположен такой надел.

В таком соглашении должны быть указаны все индивидуальные признаки наделов, подлежащих обмену:

• кадастровый номер;
• площадь;
• целевое назначение общей земли, на территории которой расположены участки, подлежащие обмену;
• эксплуатационная цель такого участка;
• все объекты, которые находятся на обмениваемых наделах;
• графический план/чертеж;
• акты оценки кадастровой стоимости наделов;
• сводная ведомость оценки стоимости недвижимого (жилого/нежилого) имущества

Наиболее выгодные варианты обмена могут посоветовать риелторы агентства недвижимости. У опытных специалистов сформирована клиентская база, где, скорее всего, может оказаться выгодный вариант. Однако можно поискать оппонента по договору самостоятельно, чтобы не платить риелтору лишние деньги за оказанную помощь.

Чтобы самостоятельно найти выгодный обмен, необходимо изучать объявления в сети интернет, газетах и средствах массовой информации. Можно поспрашивать среди знакомых, друзей или родственников.

Последовательность действий:

1. Чтобы произвести перерегистрацию прав собственности, потребуются следующие документы:
   • паспорт гражданина РФ (копии и оригинал);
   • квитанция оплаченного федерального сбора;
   • уже подписанный договор мены;
   • документация, подтверждающая права собственности на недвижимость.
2. Участнику, объектом отчуждения которого является земельный надел, потребуются:
   • ведомость о расположении построек на земле (при их наличии);
   • план земельного надела;
   • разрешение от других собственников;
   • документы, подтверждающие кадастровую стоимость недвижимости;
   • копия документа, подтверждающего обременение, или его отсутствие;
   • результат оценки стоимости построек на участке;
   • бумаги, свидетельствующие о назначении земли.
3. Если на земле стоит дом или дача, то дополнительно следует предоставить:
   • план здания с указанием этажей;
   • бумаги о стоимости дома или дачи;
   • разрешение от других собственников;
   • жилищный документ, подтверждающий обременение.
4. Все собранные документы подаются в Росреестр.

Правовое регулирование сделок с землей

Сделка — это действия, в результате которых у ее сторон — юридических или физических лиц — возникают, изменяются и/или прекращаются определенные права и обязанности (ст. 153 ГК РФ). К сделкам с землей применяются общие нормы гражданского законодательства, действующие в отношении всех видов договоров.

В частности, изучив гл. 9 ГК РФ, можно сделать вывод, что соглашение признается заключенным в том случае, если:

• оно соответствует требованиям действующего законодательства;
• стороны являются дееспособными;
• в нем прописаны все существенные условия;
• соблюдена установленная законодателем форма.

При этом правовое регулирование сделок с земельными участками имеет свою специфику, которая зависит от того, какие именно манипуляции выполняются с землей.

На практике существует несколько видов сделок с земельными участками:

1. Купля-продажа.
2. Мена.
3. Ипотека/залог.
4. Аренда.
5. Дарение.
6. Рента.
7. Доверительное управление.

Заключение договора доверительного управления землей

Договор доверительного управления — это соглашение, на основании которого одна сторона принимает на себя обязательства по использованию и применению участка земли таким образом, чтобы обеспечить интересы ее владельца (ст. 1012 ГК РФ).

Особенности такой сделки заключаются в том, что:

• право собственности сохраняется за владельцем земли, т. е. управляющий может лишь самостоятельно ее использовать (п. 1 ст. 1012 ГК РФ);
• все действия с землей управляющий совершает от своего имени, указывая при этом в документах сведения о своем статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ);
• в договоре необходимо указать сведения о земельном участке, лице, в интересах которого будет использоваться земля, сроке действия соглашения и размере вознаграждения, выплачиваемого управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ);
• максимальный срок действия соглашения — 5 лет. При отсутствии возражений любой из сторон по истечении он автоматически пролонгируется еще на 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

---

В соответствии с законодательством, договор мены земельных участков может быть заключен в следующих формах:

1. Простая письменная (ст. 550 ГК РФ), которая применима в большинстве случаев отчуждения собственности. Стороны соглашения должны заверить его своими подписями и передать для госрегистрации в Росреестр или МФЦ.
2. Нотариальная форма не предусмотрена в обязательном порядке, но в ряде случаев требуется заверить договор мены у уполномоченного представителя:

• в отношении сделок, объектом которых является земельный участок на правах собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
• при обмене долей собственности, даже в рамках одной сделки.

Любая форма совершенной сделки предусматривает обязательное прохождение процедуры госрегистрации.

Договор мены: общие понятия

Так как мена – это своего рода сделка, результатом которой становится взаимовыгодный обмен двух сторон какими-либо объектами. Исходя из этого, оба участника являются в одно и то же время продавцами и покупателями. Объектами могут быть: участки земли как равные, так и неравные по площади, допускается обмен надела на средство передвижения (например, автомобиль). Также можно поменять участок на другой. Например, с выстроенным на нем домом, дачей и прочими видами строений, в том числе муниципального и сельскохозяйственного назначения.

Примечательно, что право осуществлять бартер в Российской Федерации закрепил Президент своим Указом еще в 2022 году. Юридические основы такого соглашения отражены в Гражданском и Земельном кодексах.

Ввиду того что бартер имеет множество схожих характерных черт с соглашением купли-продажи, также он регулируется многими статьями ГК, которые регламентируют и отчуждение имущества. Если же возникают расхождения относительно сути эти двух процедур, необходимо обращаться к ЗК РФ. Кроме этого, существуют определённые тонкости в схожести бартера с рентой и дарением.

Вас может заинтересовать: как происходит дарение участков.

Цена обмениваемых земельных участков

Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:

• Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
• Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы. Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.

Договор мены земельного участка на земельный участок (участки признаны равноценными)

3. Земельный участок имеет кадастровый номер [указать кадастровый номер]. 4. Земельный участок принадлежит Стороне-1 на праве собственности на основании [указать правоустанавливающие документы, кем и когда зарегистрирован] и предоставлен Стороне-1 для индивидуального жилищного строительства. 5. Нормативная стоимость земельного участка составляет [указать цифрами и прописью] согласно справке [указать название организации, в ведении которой находится участок земли на территории, где расположен земельный участок].

6. Земельный участок, принадлежащий Стороне-2, находится по адресу [указать название республики, область, город, район, поселок, деревня] общей площадью [цифрами и прописью] кв.

Заключенный (посмотреть и скачать можно здесь: []) также должен пройти обязательную госрегистрацию в Росреестре.

м. в границах, указанных на плане земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Обязательным требованием к договору мены, если на площади находятся постройки, является то, что требуется проведение оценки построек, которые не подлежат безвозмездной передаче в распоряжение уполномоченного ведомства. Стоимость наделов, подлежащих обмену, должна быть равнозначной, за исключением случаев, когда при изъятии надела, взамен гражданину предлагается другой участок, но стоимостью ниже.

Похожие записи:

• Можно ли продать дом без межевания земельного участка?
• Как вернуть материнский капитал, потраченный на улучшение жилищных условий?
• Можно ли оспорить свой отказ от наследства