Договор Доверительного управления

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор Доверительного управления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Доверительное управление представляет собой сделку, при заключении которой один субъект сдает другому какой-либо имущественный предмет, а контрагент, в свою очередь, производит управление этой вещью в интересах владельца либо иной персоны — выгодоприобретателя (ст. 1012 Гражданского кодекса РФ). При этом собственником предмета сделки остается субъект, передавший вещь в доверительное управление.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы всё-таки решили отдать квартиру в доверительное управление, потребуется сделать вот что:

1. Найдите доверительного управляющего. Это может быть как агентство, так и индивидуальный предприниматель. Выбирайте проверенные агентства или частных предпринимателей, читайте отзывы или ориентируйтесь на рекомендации коллег, родственников, друзей.
2. Обсудите заранее все детали с будущим управляющим.Срок действия договора, объём работы, размер комиссии, полномочия управляющего — всё это лучше обсудить до заключения договора.
3. Откройте счёт в банке для расчёта с управляющим.
4. Соберите документы для передачи недвижимости в доверительное управление. Вам понадобятся документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость, доверенность на управляющего.
5. Составьте договор с доверенным управляющим и подпишите его с обеих сторон.
6. Составьте и подписать с обеих сторон акт приёма-передачи недвижимости.
7. Зарегистрируйте договор доверительного управления в Росреестре: это закрепит обязательства обеих сторон и упростит возможные разбирательства в будущем.

Как заключить договор доверительного управления

Предмет договора — оказание услуги по доверительному управлению, не сам объект недвижимости, поэтому договор доверительного управления — это договор об оказании услуг. Основные моменты, которые должны быть указаны в договоре:

• Недвижимость, передающаяся в доверительное управление, её адрес и документ основания права собственности. Можно также отметить мебель: её наличие и состояние.
• ФИО и паспортные данные того, в чьих интересах осуществляется управление имуществом.
• Размер и форма вознаграждения управляющему (если последнее предусмотрено договором).
• Услуги, которыми ограничивается доверительное управление.
• Срок действия договора (максимальный срок действия — 5 лет).

К договору можно составить дополнительное соглашение, в котором прописать все детали сделки (при желании).

Также, потребуется нотариально заверенная доверенность. В ней прописывают всё, что собственник позволяет делать управляющему. Например, сдавать квартиру в аренду, право принимать арендную плату и так далее. Чем точнее вы пропишете права управляющего, тем безопаснее для обеих сторон.

Договор доверительного управления имуществом

Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.

Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.

Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:

• реквизиты сторон договора;
• описание объекта;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
• время действия договоренности.

Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:

• сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
• наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
• рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
• возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
• порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
• способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
• права, обязанности и ответственность участников договора;
• причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.

Кто может заключить договор

Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.

Законом установлено два случая, когда учредителем может выступать не собственник имущества, а услугу может оказывать любое лицо, в том числе не имеющее статуса ИП:

1. когда договор доверительного управления имуществом учреждает нотариус по просьбе наследников в целях сохранения наследства (ст. 1173 ГК РФ);

2. учредителем выступает орган опеки в интересах подопечного (ст. 38 ГК РФ) или опекун, попечитель с его разрешения.

Управляющий получает вознаграждение, как правило, в процентах от полученной прибыли, что обуславливает его интересы. Если управление осуществляется безвозмездно, это должно быть обязательно указано в соглашении. Оно заключается на срок до пяти лет, и может продлеваться на такой же период по умолчанию, если стороны не изъявили желания его расторгнуть.

Комментарий к статье 1017 ГК РФ

1. Данный договор должен быть заключен в письменной форме. Отсюда следует, что он может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами или уполномоченными ими лицами. Требования к письменной форме данного договора будут соблюдены и в том случае, если он будет заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК). Письменная форма договора считается соблюденной и в том случае, если лицо, получившее письменное предложение заключить договор, содержащее все существенные условия договора, в срок, установленный для ответа, совершает действия по выполнению указанных в оферте условий договора, которые в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК считаются акцептом.

2. Специальные правила установлены для договора доверительного управления недвижимым имуществом, который должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи указанного имущества, т.е. договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче в доверительное управление, в том числе данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление должна оформляться передаточным актом или иным документом о фактической передаче имущества в доверительное управление (п. 1 ст. 556 ГК).

Если в доверительное управление передается предприятие как имущественный комплекс, то к форме договора доверительного управления имуществом должны применяться нормы о форме договора продажи предприятия.

3. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация морских судов в соответствии с п. 2 ст. 131 ГК является специальной регистрацией, осуществляемой по правилам Кодекса торгового мореплавания. Доверительное управление подлежит государственной регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге наряду с правом собственности и иными вещными правами на судно, а также ограничениями (обременениями) прав на него (ст. 14 КТМ).

Несоблюдение письменной формы договора доверительного управления имуществом или требований государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (ст. 551, 556, 1017 ГК).

Ответственность сторон по договору доверительного управления имуществом

1. Ответственность доверительного управляющего следует разделить на два вида: ответственность перед учредителем управления и выгодоприобретателем (т.е. во «внутренних» отношениях) и ответственность перед третьими лицами в процессе осуществления им своей деятельности (во «внешних» отношениях).

2. Что касается ответственности доверительного управляющего во «внутренних» отношениях, то ГК содержит следующие правила (п. 1 ст. 1022): доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости, возмещает учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, и упущенную выгоду, а выгодоприобретателю – только упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Договором может быть предусмотрено предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК).

Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления

Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:

• обратиться непосредственно в Росреестр;
• предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
• направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
• заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
• сдать документы через многофункциональный центр.

Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:

• паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
• документ об уплате госпошлины;
• для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
• договор;
• акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
• нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.

Договор оказания услуг по управлению недвижимым имуществом

Данный договор является разновидностью гражданско-правового договора, который порождает обязательства по оказанию услуг. Соглашение заключается в простой письменной форме. В нем отображаются данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости. Для этого указываются не только характеристики недвижимости, но и земельного участка, на котором она расположена. Соглашение включает также сведения о расположении недвижимости обособленно или в составе другого имущества.

Передача недвижимости осуществляется по акту. Именно акт приема-передачи подлежит государственной регистрации в Росреестре, после чего договор считается заключенным. Само соглашение обязательной регистрации не подлежит. Для госрегистрации необходимо обратиться с соответствующим заявлением в территориальный отдел Росреестра. К заявлению прикладывается правоустанавливающий документ. Таким документом будет договор доверительного управления.

Регистрация является платной, сумма госпошлины для юридических лиц составляет 22 000 руб., для физических – 2 000 руб. Стороны уплачивают госпошлину в равном размере. Доверительное управление недвижимостью будет зарегистрировано как ограничение прав на него.

Кто может быть доверительным управляющим

Только сотрудник коммерческой организации (но не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель ГК РФ, статья 1015. Доверительный управляющий .

Есть нюансы в зависимости от того, какое именно имущество вы передаёте в доверительное управление и зачем. Распоряжаться ценными бумагами, деньгами, предназначенными для совершения сделок с ценными бумагами, может только юрлицо с лицензией Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 № 39-ФЗ (последняя редакция) профессионального участника этого рынка.

Лицензии не нужно, если доверительное управление предусматривает только права, связанные с ценными бумагами, например право на участие в общем собрании акционеров.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы

Имейте в виду: доверительный управляющий отвечает собственным имуществом, если совершил сделку с превышением полномочий или с нарушением ограничений. Он обязан возместить ваши убытки.

Правила формирования доходов и расходов при совершении операций с имуществом, полученным в доверительное управление, установлены гл.25 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

В соответствии со ст.332 НК РФ управляющий имуществом обязан вести раздельный аналитический учет доходов и расходов, связанных с исполнением договора доверительного управления, а также доходов, полученных в виде вознаграждения от доверительного управления, в разрезе каждого договора доверительного управления.

Аналитический учет вышеуказанных доходов и расходов должен обеспечивать возможность получения следующей информации:

• наименование учредителя договора доверительного управления;
• наименование выгодоприобретателя;
• дата вступления в силу договора доверительного управления;
• дата прекращения договора доверительного управления;
• стоимость и состав полученного в доверительное управление имущества;
• порядок и сроки расчетов по доверительному управлению.

Согласно п.2 ст.276 НК РФ имущество (в том числе имущественное право), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего.

Вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в течение срока действия договора доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации и подлежит обложению налогом на прибыль в установленном порядке. При этом расходы, связанные с осуществлением доверительного управления, признаются расходами доверительного управляющего, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение вышеуказанных расходов учредителем доверительного управления.

Доверительный управляющий обязан определять ежемесячно нарастающим итогом финансовый результат по доверительному управлению имуществом и представлять учредителю управления (выгодоприобретателю) сведения о полученном финансовом результате (по каждому виду доходов) для учета этого результата учредителем управления (выгодоприобретателем) при определении налоговой базы.

Так как вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в течение срока действия договора доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации, оно подлежит обложению НДС.

Уплата налога на прибыль по доходам от доверительного управления производится в сроки, отличные от общего порядка налогообложения.

Так, в соответствии с п.3 ст.286 НК РФ выгодоприобретатели по договорам доверительного управления уплачивают только квартальные авансовые платежи по итогам отчетного периода.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Данный договор необходимо рассматривать как акт, по которому передается собственность наследодателя. Сторона берет на себя обязательства по контролю за имуществом с учетом интересов правопреемников. При наличии завещания, где указан исполнитель, это лицо исполняет функции по руководству наследственной массой.

В другой ситуации в качестве учредителя выступает сотрудник нотариальной конторы. Между тем, объектом по соглашению является имущество, по отношению к которому необходимо исполнять определенные действия.

Соглашение может быть оформлено на:

• ООО или предприятие, представленное в форме комплекса разных объектов;
• ценные бумаги;
• доли в капитале компании.

Когда объектом выступает недвижимость, то контроль реализуется посредством оформления арендного соглашения.

Права и обязанности управляющего

При передаче недвижимости в доверительное управление обязательно составляется договор между сторонами сделки, такая операция подлежит регистрации. Есть две стороны сделки – учредитель (собственник) и доверительный управляющий.

У управляющего складывается определенный круг функций:

• Для получения прибыли он ищет выгодных арендаторов. Важно, чтобы они отвечали требованиям собственника недвижимости.
• Управляющий подготавливает договор аренды с учетом законодательства.
• Он регулярно получает плату за аренду. В обязанностях такого лица – следить за тем, чтобы арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме.
• В обязанностях управляющего – решение конфликтов с арендаторами, контроль над сохранностью имущества, оказание бытовых услуг, касающихся квартиры. Он должен заниматься и страхованием объекта.

Нужно ли регистрировать договор доверительного управления имуществом

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то, что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже более десять лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще избирают объектом управления недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже – земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Похожие записи:

• Экзаменационные билеты для получения квалификации охранника 4, 5 и 6 разряда
• Транспортный налог в Калининградской области на 2023 год ставки
• Целевое обучение