Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу покупателя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.
Стоит ли покупать такое жилье? Покупка ипотечной квартиры не представляет никакой проблемы. Сложности могут возникнуть только в отдельных случаях (например, в связи с арестом в сложном судебном процессе или проблемах с полицией). Чтобы избежать рисков стоит обратиться к юристу за консультацией. Для продавца квартиры риски совершения сделки минимальны. Он может решить проблему (погасить кредит или долг) и заодно получить оставшуюся сумму за квартиру.
Все расходы по оформлению сделки обычно ложатся на счет покупателя. Для того чтобы купить квартиру с обременением нужно для начала его снять, либо переоформить на себя обязательство продавца. Погасить задолженность по ипотеке или другим обязательствам можно как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.
Продажа квартиры под арестом
Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.
Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе. В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму. По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.
На что стоит обратить внимание перед продажей
Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.
Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.
К ним можно отнести:
- завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
- оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
- наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
- наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.
Расторжение соглашения
Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:
- ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
- стороны соглашения признаны недееспособными;
- не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
- претенденты на жилье отказываются продавать.
Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Расторжение соглашения
Расторжение договора купли-продажи заключается в полном прекращении его действия и завершении правовых отношений между участниками. Расторгнуть договор в одностороннем порядке невозможно. Эта процедура осуществляется двумя путями: по согласию сторон или через суд.
В Гражданском кодексе РФ прописаны условия для возможности изменения или расторжения договора купли-продажи, главное из которых — действие договора может быть прекращено только в случае серьезных нарушений договоренностей, наносящих существенный ущерб другой стороне.
Причины расторжения договора купли-продажи с обременением нередко сводятся к двум ситуациям:
- Отказ покупателя от оплаты стоимости, когда договор купли-продажи уже подписан, а переход права собственности зарегистрирован;
- Отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета.
Аннулировать договор купли-продажи будет значительно проще, если государственная регистрация перехода права собственности еще не была проведена. Если стороны в этой ситуации достигнут обоюдного согласия, им необходимо будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.
После регистрации и передачи имущества покупателю, аннулировать сделку будет сложнее. Согласно Гражданскому кодексу РФ, расторгнуть договор купли-продажи возможно только в период его действия, т. е. до полного исполнения обязательств и истечения срока сделки. В расторжении сделки в такой ситуации, условие о возврате имущества обязательно должно быть прописано либо заведомо в самом договоре купли-продажи, либо в соглашении о расторжении.
Риски продажи квартиры с обременением
В любой имущественной сделке всегда существуют риски. Поэтому рекомендуется обращаться к юристам, чтобы себя обезопасить. Причем риски существуют как для покупателя, так и для продавца.
Самый большой риск для продавца — это не получить после завершения сделки по продаже квартиры с обременением оставшуюся часть средств. Но, этот риск минимизирован, так как обычно ипотечные сделки контролируются кредитором, который переводит средства продавцу и проверяет их подлинность. Чаще рискованные ситуации связаны с самостоятельной продажей собственности после погашения кредитной задолженности.
Риском для продавца может являться неодобрение сделки кредитором. В этом случае потребуется вернуть залог покупателю. Но, сложность возникает тогда, когда продавец указан во втором договоре в качестве покупателя. То есть, необходимо вернуть залог, который уже уплачен за другую недвижимость в качестве предоплаты. Чтобы не возникла такая ситуация, необходимо дождаться одобрения банка и после этого заключать сделки.
Что такое обременение в пользу продавца
Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.
Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.
Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.
До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.
В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.
Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой: особенности и нюансы
Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой – одно из самых популярных в своем виде соглашений. Что ждет покупателя кредитной недвижимости:
1. Если вы хотите овладеть полной информацией о наличии/отсутствии обременений – обратитесь самостоятельно в регистрирующие органы. Все данные об изменении прав собственности вносятся в ЕГРП;
2. Подписывая договор купли продажи квартиры с обременением банка, покупатель должен быть готов к тому, что все обязательства по погашению задолженности перекладываются на него. Также обстоит дело со всеми другими видами обременений – в любом случае новый собственник несет ответственность;
3. Вам не могут продать квартиру без документов, подтверждающих согласие залогодержателя на сделку. Т.е. – в пакете документов собственника должно быть письменное разрешение на продажу от банка.
Заключая договор купли-продажи квартиры с обременением банка, у покупателя есть несколько вариантов:
• Вы можете оплатить всю сумму за квартиру – часть отдать владельцу недвижимости и погасить задолженность по ипотеке;
• Вы можете выплатить средства продавцу и взять на себя обязательства по выплате кредита (т.е. – на покупателя перекладывается ответственность за ежемесячное погашение задолженности в установленном размере);
• Покупатель имеет право (по договоренности) отдать сумму, выплаченную собственником банку, одним платежом, а остальную часть денег вернуть исключительно после того, как бывший собственник рассчитается с долгом по ипотеке.
Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.
Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий
Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2019 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:
- запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
- тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
- выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
- решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
- готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
- получаем согласие банка;
- готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий
Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2021 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:
- запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
- тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
- выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
- решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
- готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
- получаем согласие банка;
- готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий
Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2023 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:
- запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
- тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
- выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
- решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
- готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
- получаем согласие банка;
- готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
Приобретение ипотечной жилплощади
Некоторые объект продажи могут находиться в залоге у банка в связи с тем, что:
- жилье покупается по программе ипотечного кредитования;
- собственник заложил объект для получения в финансовом учреждении крупной суммы денег.
Чтобы продать такую недвижимость, нужно заручиться согласием залогодержателя (банка). Дальше ситуация может развиваться по разным сценариям. Участниками сделки будут:
- продавец квартиры,
- покупатель,
- залогодержатель.
Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.
Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.
Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:
- Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
- Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.
При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.
Покупка квартиры с обременением
08/10/2019
При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.
Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения.
Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом.
Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.