Правда, что конструкции в подъездах с тамбурными дверьми потребуют снести?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правда, что конструкции в подъездах с тамбурными дверьми потребуют снести?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Действительно, ЖК РФ регламентирует лишь процедуры уменьшения общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, в ЖК РФ нет прямых указаний о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения об увеличении общего имущества.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Общее имущество мкд жк рф.
Общедомовая собственность в многоквартирном доме и всё, что с ней связано, описывается в Главе №6 Жилищного кодекса РФ.
В подпункте 1 статьи 37 ЖК РФ говорится, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме собственника квартиры или нежилого помещения в указанном здании пропорциональна размеру площади рассматриваемой квартиры или нежилого помещения.
В подпункте 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в здании, принятому на общем собрании этих собственников, объекты общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку
Получить письменное согласие необходимо от совершеннолетних жильцов дома, которые проживают постоянно или могут временно отсутствовать. Его дают только собственники квартир или наниматели. Если гражданин проживает на основании договора аренды, то обращаться к нему за согласием не нужно.
С длительно отсутствующими гражданами инициатору перепланировки придется связаться по телефону или по почте, отправив ему примерный бланк согласия и выразив просьбу. Прислать свое согласие он может отдельно от остальных жильцов также по почте заказным письмом.
Жилищным законодательством установлены 2 ситуации, как можно собрать подписи. Конечно, при этом придется их убедить, что у инициатора ремонта есть документы на квартиру, их необходимо будет предъявить.
Жильцов также будут интересовать такие бумаги, как проект (эскиз), заключения, выданные пожарниками, газовщиками, санэпидом, электросетью, горводоканалом и другими. Лучше также иметь на руках разрешение от управляющей компании (ЖЭКа).
| Посещать жильцов поочередно | Каждый из них, кто не возражает против перепланировки и затрагивания общедомового имущества, должен на отдельном листе оформить свое согласие. Обычно так делают, если квартир в доме немного. |
| Собрать жильцов на общедомовое собрание | Обязательно оформляется протокол собрания. В присутствии собравшихся рассматривается вопрос о переоборудовании квартиры, расположенной в доме, оглашается список строительных работ и общедомового имущества, которое необходимо затронуть. Согласие жильцов, их должно присутствовать около 70%, можно оформить на одном листе, где каждый проставит подпись напротив своей фамилии. Протокол собрания и документ о согласии жильцов в 2 экземплярах предъявляются нотариусу, последний он заверяет. Один экземпляр заявитель отдает собственнику дома, а второй прилагает к своим документам. |
Судебные иски по вопросу перепланировки могут касаться не только узаконивания действий собственника. Обычно владельцы помещений подают их после получения отказа от контролирующего органа, когда ремонт уже закончен. Они прикладывают к заявлению документальные доказательства, подтверждающие, что нормы закона нарушены не были.
В большинстве случаев суд оказывается на их стороне, тогда для узаконивания перепланировки и получения нового техпаспорта на помещение потребуется только решение суда. Перечень документов истец готовит такой же, как если бы он подавал заявление на согласование в Жилинспекцию, дополнительно прилагается письменный отказ.
Но существует и судебная практика в отношении письменных согласований, которые владельцы квартир получают от жильцов. Часто орган местного самоуправления требует от предприятия-собственника письменное согласие жильцов, когда квартира переводится из жилой в нежилое помещение с целью организации в ней бизнес-структуры. Конечно, предполагается, что будет происходить перепланировка помещения.
Инициатор ремонта подает в суд заявление, т. к. не согласен с действиями контролирующего органа, но суды всегда на стороне последнего. Тем более, когда предполагается затрагивание земли возле дома и другого имущества общего пользования. Оформлять согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое на самом деле не требуется, но для осуществления последующей перепланировки оно необходимо.
В то же время суд может признать решение общего собрания жильцов дома незаконным, а оформленное согласие недействительным. Такая практика существует в вопросе, например, присоединения чердака к квартире, расположенной на верхнем этаже, с целью обустройства двухуровневого жилья. Суд признал недействительным протокол собрания, которого фактически не было, т. к. ответчик, он же инициатор перепланировки, заявил, что провел его заочно. Решением суда чердак должен быть приведен к первоначальному состоянию в короткие сроки.
Суды первой и второй инстанции также считают, что для уменьшения размеров общедомового имущества с целью присоединения какой-либо его площади к помещению единоличного собственника свое согласие должны дать не 2/3 жильцов, а все.
Подать заявление в суд и выиграть процесс при этом может любой жилец многоквартирного дома, который своего согласия не давал. На основании такого иска признается недействительным не только протокол общего собрания и согласие жильцов, но и разрешение на проведение строительных работ, выданное администрацией города, отделом архитектуры или Жилинспекцией.
Проблемы при перепланировке квартиры возникают на этапе согласования всех документов и проекта.
Как провести переустройство и перепланировку жилого помещения — смотрите здесь.
Порядок действий при перепланировке квартиры мы указали далее.
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Согласие жильцов получено – что делать дальше
Если проект перепланировки уже изготовлен, можно готовить остальные документы и обращаться за выдачей разрешения. Сделать это можно, например – через МФЦ.
Далее в отделе архитектуры рассмотрят заявку и дадут ответ. Если перепланировка квартиры не нарушает СНиПы, СанПиНы, противопожарные нормы, ГОСТы и местные регламенты, вам выдадут разрешение на проведение ремонта. В иных случаях вынесут отказ в перепланировке квартиры.
По завершении строительных работ нужно пригласить специальную комиссию и показать ей результат перепланировки. Эксперты сверят фактические изменения с теми, что вы указали в проекте. Если расхождений выявлено не будет, выдадут акт о завершённой перепланировке – это документ о вводе жилья в эксплуатацию. На основании акта можно вносить изменения в технический и кадастровый паспорт жилого помещения через БТИ и Росреестр.
Комментарии к ст. 40 ЖК РФ
1. Собственник вправе произвести реконструкцию помещения, выделив часть его в другое самостоятельное помещение, или объединить два помещения в одно. Однако при разделе жилого помещения на два других должны быть соблюдены требования, предъявляемые к жилым помещениям, т.е. каждое из них должно быть изолировано, иметь отдельный вход, санузел, кухню и т.д. В противном случае разделенное помещение не может использоваться в качестве самостоятельного жилого помещения.
Кроме того, собственник вправе увеличить одно помещение за счет площади другого смежного помещения.
В случае приобретения в собственность помещения, имеющего общие границы с другим помещением, собственник вправе их объединить и в результате такой реконструкции появится новый объект (квартира большей площади).
Если по общему правилу для проведения реконструкции в многоквартирном доме требуется согласие собственников помещений в этом доме (см. комментарий к ст. 44 ЖК), то для проведения указанной выше реконструкции согласие собственников других помещений не нужно, поскольку это не затрагивает объекты общего имущества.
2. Очень часто реконструкция (объединение) помещений в многоквартирном доме начинается с присоединения части подъезда, коридора или лестничных клеток. Как известно, в многоквартирном доме эти объекты являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Для проведения такого рода реконструкции необходимо получить согласие названных собственников (см. комментарий к ст. 36 ЖК).
3. Реконструкция, переустройство и перепланировка допускаются только с соблюдением нормативных и технических требований. Это обусловлено тем, что при реконструкции помещений производится комплекс работ, связанных с изменением объектов недвижимости и появлением новых объектов недвижимости в многоквартирном доме, их состава и, возможно, функционального назначения, а также систем инженерного оборудования. Все это не должно нарушать установленных технических и санитарно-гигиенических требований, а также нормативы по эксплуатации жилищного фонда. При проведении реконструкции, переустройства и перепланировки собственники обязаны получить соответствующее разрешение на производство такого рода работ (см. комментарий к ст. ст. 25 — 29 ЖК).
Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки или переустройства должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения (см. постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»). Если заявление о переустройстве и (или) перепланировке подавалось через многофункциональный центр, то документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Согласование перепланировки
При самостоятельном обращении узаконивание перепланировки квартиры согласовывают в несколько этапов:
- получить административное разрешение на проведение переустройства жилых и нежилых помещений. Процедура начинается со сбора документов в государственные учреждения, которые расположены по месту регистрации объекта недвижимости в новостройке или старом фонде. Такими органами могут быть Жилищная инспекция и отдел капстроительства. Если все бумаги подготовлены и отсутствуют вопросы по порядку оформления документов, то нужно обращаться сразу в многофункциональный центр, что значительно сбережет силы и время;
- заказать проектную документацию либо самостоятельно изготовить план переустройства. Проектные документы подготавливают специализированные компании, у которых есть законное разрешение на эту работу из госорганов. По эскизу, выполненному самостоятельно, можно получить согласие, но не всегда. По нему разрешается только отражение сноса ненесущих стен или работы, которые не приведут к изменениям в конструкции инженерно-технических коммуникаций;
- следующим этапом будет обращение с собранными документами в уполномоченную организацию — Жилинспекцию;
- получение согласия компетентных структур на изменения в соответствии с актами. Временной промежуток рассмотрения и получения согласованного проекта может длиться до 45 суток. Три дня предоставляется дополнительно для отправки постановления заявителю;
- после получения разрешения нужно перенаправить его в БТИ, чтобы правильно зафиксировать и оформить изменения.
Как оформить согласие соседей
Как уже было сказано выше, получить согласия можно двумя основными способами:
-
Сбор согласий каждого соседа. Этот вариант актуален в том случае, если перепланировка затрагивает только отдельные квартиры и ничего не значит для всех остальных жильцов дома
. Преимущество в том, что нужно собрать согласия только отдельных лиц, а недостаток тут кроется в необходимости лично разыскивать собственников, договариваться с ними, согласовывать какие-то уступки и так далее. Подобные согласия заверяются нотариально. -
Общедомовое собрание. Если перепланировка касается общедомового имущества (например, «захват» чердака), требуется собрание всех жильцов. Понятное дело, что собрать абсолютно всех не получится, многие такие собрания просто игнорируют, но требуется присутствие хотя бы 2/3 собственников
.
И нужно, чтобы не менее 51% пришедших дало согласие на проведение работ
. Протокол собрания также заверяется нотариально и может использоваться вместо отдельных согласий.
Как получить разрешение?
Чтобы переделать нежилое помещение, находящееся в жилом доме, под свои нужды, необходимо предпринять следующие шаги:
- Владелец помещения подаёт заявление в орган, дающий разрешение. Им может быть БТИ, архитектурный отдел местной администрации и т. д. К заявлению прилагается план работ по переделке помещения.
- Если затрагиваются соседние помещения или общедомовое имущество, дополнительно проводится общее собрание, на котором собственники квартир в жилом здании дают (либо не дают) своё согласие на предстоящие работы.
- Владелец перепланируемого помещения получает разрешение от всех служб, в чьём ведении находятся соответствующие вопросы. Это будут газовщики, электрики, Роспотребнадзор (СЭС) и т. д.
- После того, как везде получены разрешения, а работы согласованы, можно приступать непосредственно к переделке нежилого помещения.
Больше о порядке оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений мы рассказывали в этом материале.
Другой комментарий к Ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья определяет порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Такие работы необходимо согласовать с органом местного самоуправления, куда надлежит представить:
заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
проект переустройства и (или) перепланировки;
технический паспорт жилого помещения;
согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.
Поскольку этот перечень является исчерпывающим, требование о представлении других документов неправомерно (ч. 3).
Разрешение или отказ в переустройстве (перепланировке) доводится до заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). На основании этого и производят работы по переустройству и (или) перепланировке.
2. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 . Применяя эти формы, необходимо обращать внимание на следующие их положения.
———————————
СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.
Согласно ч. 2 и 3 комментируемой статьи перечень представляемых документов, напомним, является закрытым. Вместе с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов.
Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. Что касается перечня документов, необходимых для переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать «закрытым».
Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.
Однако ЖК относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.
3. В комментируемой статье отсутствуют следующие довольно серьезные позиции:
переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения;
такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила;
такие работы не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями переустройство и перепланировка жилого помещения могут производиться только в целях повышения благоустройства жилья.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
4. Обязательным условием обращения нанимателя (в качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано.
Причем если в случае отказа соответствующего органа наниматель вправе обратиться в суд, то при отказе от переустройства или перепланировки со стороны членов семьи он такой возможности не имеет.
5. Целесообразно обозначить нанимателя жилого помещения в качестве самостоятельного заявителя. Тем самым будет реализована норма ст. 678 ГК РФ, которая «адресует» содержащее в ней положение о переустройстве и реконструкции нанимателю жилого помещения и правила которой применимы к договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).
6. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет также ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Назначение жилого помещения.
- В общем виде вопросы перевода в нежилой фонд урегулированы Жилищным кодексом РФ и Гражданским кодексомРФ. По общему правилу, использование жилого помещения возможно только для проживания граждан (п. 2 ст. 289 Гражданского кодекса РФ). Иное использование помещения не допускается, за исключением строго определённых случаев. Такое ограничение является исключением из общего правила, установленного п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник вправе осуществлять любые действия в отношении своего имущества. В отличие от, например, гаража, который собственник вправе использовать по любому назначению: для хранения товаров, для торговли, для ремонта машины, — квартирой он вправе пользоваться только по прямому назначению: для проживания физических лиц. Такой подход подтверждается и п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, устанавливающим, что «жилое помещение предназначено для проживания граждан».