Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Новые правила перевода: что усложнили

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Дополнительные требования

Одобрение жильцов — это важно, но без одобрения администрации тоже ничего не получится. Перевести в нежилой фонд можно только объект, который находится на первом этаже и при этом изолирован от внутреннего пространства дома, которым пользуются жильцы. Соответственно должен быть отдельный вход со стороны улицы или возможность его оборудовать. Также в помещении не могут находиться никакие постоянные жильцы, а сам объект должен быть чистым с юридической точки зрения — никаких обременений в виде залогов или арестов.

В теории квартира может располагаться и на втором, и на десятом этаже. Единственная проблема — все помещения под ней тоже должны быть нежилыми. По закону такое провернуть можно, но на практике это практически неосуществимо. А ещё перевести квартиру в нежилой фонд можно только полностью — отвести под деловые активности отдельные комнаты и жить в других не получится.

Технические условия перевода

Собственник может перевести квартиру в нежилое помещение, если выполняются тех.требования. Они утверждены законодательством РФ. Отклонение от данных нормативов не допускается:

• объект находится на 1 этаже, за исключением ситуаций, регламентированных действующим российским законодательством;
• есть возможность оборудовать отдельный вход;
• квартира полностью изолирована от других жилых помещений;
• нет препятствий для использования общего имущества, например, лестницы, лифта, лестничной клетки и др.;
• землю, где расположен дом, не запрещено использовать для ведения коммерческой деятельности.

Какие документы необходимы для составления проекта по переводу жилого помещения в нежилое?

Для того, чтобы по всем правилам составить проект перевода квартиры в нежилое помещение, необходим следующий пакет документов:

• технический паспорт;
• поэтажные планы квартир или помещений, которые расположены выше и ниже вашего объекта недвижимости;
• выписка из техпаспорта;
• справка о состоянии перекрытий между этажами;
• топографическая съемка подземных коммуникаций.

• справка на выделенную мощность;
• справка из КГИОПа о том, относится ли строение к архитектурным ценностям города;
• акт обследования вентиляционных каналов;
• ситуационный план;

Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое

Как переводить квартиру в нежилую недвижимость

Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.

1 Шаг:

Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:

• приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
• покупать жилье только на первом этаже;
• получить согласие каждого владельца.

Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.

2 Шаг:

Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.

Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.

Для разработки проектной документации необходимо:

1. выбрать контору, числящуюся в СРО;
2. проверить допуск к работам;
3. подписать договор на оказание услуг;
4. предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
5. обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.

Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.

3 Шаг:

Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.

4 Шаг:

Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:

• общая S дома;
• число муниципальных квартир;
• количество собственников.

На основе полученных сведений составляется повестка дня, а также рассылаются приглашения. Оповещение делаются в соответствии с правилами ТСЖ. Будет удобнее разместить информацию о предстоящем собрании на доске объявлений в подъезде.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

• Жилищным кодексом РФ;
• Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

• перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
• Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
  • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
• Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
  • внутренняя перепланировка помещения;
  • внутреннее переустройство помещения;
  • устройство отдельного входа в помещение;
  • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

1. Сбор необходимых документов БТИ:
   • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
   • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.

   Резюме: сложно, но можно

   Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

   Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

   Подготовка к общему собранию

   Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:

   1. Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
   2. Уведомления о предстоящем собрании.
   3. Бланки решений собственников-участников собрания.
   4. Листы регистрации.

   Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:

   • заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
   • личное вручение каждому собственнику под роспись;
   • размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).

   В сообщении необходимо указать:

   • сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
   • формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
   • дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
   • вопрос, который будет решаться на собрании;
   • порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.

   От кого нужно получить согласие

   Преобразование помещения и обустройство отдельной входной группы, как правило, затрагивает часть общего имущества собственников всего дома. Для того чтобы осуществить эти преобразования, нужно провести общее собрание собственников и получить их согласие (подп. 4.5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ):

   • на использование части общего имущества МКД;
   • перевод квартиры в помещение бизнес-категории.

   Правила проведения такого собрания и получения согласия изложены в п. 3 ст. 45 и п. 1.2 ст. 46 ЖК РФ.

   Количество подъездов в МКД	Собрание считается правомочным (имеет кворум), если на нем присутствовали	Решение считается принятым, если за него проголосовало
   Один	Собственники помещений, обладающие более 2/3 от общего числа голосов собственников	Большинство от общего числа собственников, участвующих в собрании
   Несколько	Собственники (их представители), обладающие более 50% от общего числа голосов. В том числе собственники помещений подъезда, где расположено переводимое помещение, обладающие более 2/3 от общего числа голосов.	Большинство от общего числа собственников, участвующих в собрании. В том числе большинство собственников помещений того подъезда, где расположено переводимое помещение.

   Принятие решения о переводе помещений

   Орган, осуществляющий перевод помещений, должен рассмотреть заявление и представленные документы в течении 45 дней со дня их получения (п. 4 ст. 23 ЖК РФ). В Москве этот срок составляет 34 рабочих дня (п. 2.7 Административного регламента).

   По результатам рассмотрения должно быть принято одно из следующих решений (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

   • о переводе помещения;
   • отказе в переводе помещения.

   Положительное решение подтверждает окончание процедуры и является разрешением для использования квартиры в качестве бизнес-помещения (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

   Если для перевода жилого помещения в бизнес-категорию необходимо переустройство и (или) перепланировка, то заключение о переводе жилого помещения в нежилое должно содержать требование о проведении соответствующих работ в помещении. Перечень работ зависит от того, что именно необходимо поменять в помещении, и от требований, которые установлены к таким процедурам в соответствующем субъекте РФ.

   Работы принимает приемочная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод (п. 9 ст. 23 ЖК РФ). В задачи комиссии входит:

   • проведение проверки выполненных работ;
   • составление акта, который подтверждает, что работы выполнены.
   

   Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

   Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органами местного самоуправления (п. 1 ст. 23 ЖК РФ РФ). Причем они могут издать положения о создании специальной комиссии по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые (межведомственные комиссии).

   Подписывать заявление о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое имеет право только собственник помещения или уполномоченное им лицо.

   Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель)для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое обращается в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг2 (далее — многофункциональный центр), и представляет документы, предусмотренные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ:

   1) мотивированное заявление о переводе помещения.

   Заинтересованное лицо (с указанием всех сведений о себе) должно привести аргументы, подтверждающие необходимость решения хозяйственных, материально-бытовых, иных вопросов только путем перевода помещения из одной категории в другую.

   Новые правила и регламент перевода жилого помещения в нежилое

   Требования к переводу, порядок действий изложены в статьях 22 – 24 ЖК РФ. В общих чертах нужно учесть следующее:

   1. Будущее нежилое помещение должно иметь отдельный вход или возможность его устройства. Если в потенциальный офис можно зайти исключительно через подъезд, перевод в нежилой фонд невозможен. В подъезд можно оборудовать только аварийный выход (он должен быть, если площадь помещения превышает 100 м²).
   2. Если переводится квартира, то нельзя сделать нежилой какую-то её часть.
   3. В потенциальном нежилом помещении никто не должен быть зарегистрирован.
   4. Будущий офис не должен быть под арестом или другим обременением.
   5. Если здание значится аварийным, готовится под снос, переводить в нём помещения в нежилой фонд запрещается.
   6. Нельзя изменить назначение жилого помещения, если под ним есть другое жильё.

   На что обратить внимание? Относительно недавно для преобразования квартиры в нежилое помещение требовалось согласие владельцев как минимум соседних квартир. Сейчас такого требования в законе не содержится.

   Особенности и нюансы изменения статуса квартиры

   Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.

   Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.

   
   

   Похожие записи:

   • Льготную семейную ипотеку продлили до конца 2023 года
   • В чем разница между тюрьмой, колонией и СИЗО?
   • Как открыть детское кафе — пошаговый бизнес план с расчётами в 2021 году