Ипотечное страхование: что это и нужно ли от него отказываться
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечное страхование: что это и нужно ли от него отказываться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- независимая оценка стоимости квартиры.
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
- паспорт;
- заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
- договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- независимая оценка квартиры;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги;
- документы, подтверждающие получение льготы.
Обязательное страхование при ипотеке
Законодательно при обращении за ипотекой в банк клиент обязан застраховать имущество, покупаемое в кредит. Данная норма утверждена №102-ФЗ (“Об ипотеке”), поэтому без страховки на собственность, приобретаемую в ипотеку, не обойтись. Как правило, вместе со страхованием объекта залога банки предлагают оформить страховку на жизнь и здоровье заемщика. Но от данной услуги можно отказаться, потому что личное страхование – это дополнительная опция, которая по закону не является обязательной. Банк не вправе требовать оформить полис страхования жизни и здоровья при выдаче ипотеки. Отказываясь от личного страхования, следует помнить, что банк может поднять ставку по ипотеке в случае отсутствия страховки, так как для финансовой организации увеличивается риск невыплаты кредита, если заемщик умрет или потеряет трудоспособность. А вот согласившись оформить полис страхования жизни и здоровья, можно, напротив, получить скидку.
Зачем отказываться от личного страхования?
Но так ли это выгодно, отказываться от страхования жизни и здоровья при обращении за ипотекой? Несмотря на то, что такая опция у вас есть, и платить за полис страхования жизни не обязательно, отказываться от него не всегда выгодно. В большинстве случаев в договоре финансовой организации прописан пункт, согласно которому ставка по ипотеке поднимется как минимум на 1% при отсутствии страховки на жизнь и здоровье. Более того, страховщики формируют довольно выгодные предложения при комплексном страховании. Если одновременно застраховать покупаемый с помощью ипотеки объект, а также жизнь и здоровье заемщика, банк (или страховая) делает хорошую скидку на покупку полиса. Вместе с пониженной процентной ставкой получается выгоднее все-таки приобрести страховку, чем отказаться от нее.
Виды страховки при оформлении ипотеки
Финансовая организация, выдающая средства, прямо в кредитном договоре указывает позиции для страховки. При этом обязательной считается страховка на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку и служит залогом. Остальные виды услуг страхования можно не оформлять, но банк часто их предлагает. В общем числе — три позиции, которые можно застраховать:
- Жизнь и здоровье: чтобы снизить риски в случае смерти или инвалидности заемщика.
- Право собственности заемщика: чтобы снизить риски при появлении третьих лиц, претендующих на жилье.
- Имущество (жилье), выступающее залогом: для снижения рисков при его повреждении или полной утрате.
Таким образом, деньги по первому пункту поступят заемщику при получении им инвалидности вследствие ДТП или других несчастных случаев. Или же страховую сумму получат его родственники — в случае смерти заемщика. По второму пункту она полагается должнику, если появились третьи лица, у которых также есть право на эту же недвижимость (статья 33 №102-ФЗ).
Как вернуть страховку по ипотеке
Оформляя кредитный договор на ипотеку, с самого начала, еще до его подписания, поинтересуйтесь в банке, можно ли вернуть страховку. Нужно внимательно изучить все пункты договора и решить, нужна ли вам эта страховка. Когда соглашение будет уже заключено и подписано, вернуть деньги будет намного сложнее.
После погашения ипотечного кредита страховка не возвращается, но если он погашен досрочно, то ее можно частично вернуть. Размер возврата зависит от того, насколько раньше срока были внесены долговые средства, но он не должен быть 50 процентов от полной страховки. Для перерасчета и решения вопроса идите в ту организацию, где оформляли договор, пишите заявление о возврате страховки и несите документы о погашении долга.
Например, если при ипотеке, взятой на 20 лет, гражданин выплатил весь долг в течение 10 лет, то он может рассчитывать на возврат половины страховой суммы. Допустим, она равнялась 200 000 рублей, в этом случае человек вправе вернуть половину — 100 000.
Платить или игнорировать страховку
В среднем, ипотека оформляется на 15-20 лет. В итоге банк не может гарантировать то, что все эти годы пройдут без форс-мажоров или тяжелых заболеваний.
Причем если заемщик берет в ипотеку жилье на вторичном рынке (хрущевку, брежневку, сталинку и др.), вполне разумно оформить в банке и титульную страховку. Только в этом случае можно избежать потери своих прав собственности на ипотечное жилье. Ведь где гарантия, что:
- Вдруг на пороге квартиры не появятся несовершеннолетние наследники бывшего собственника ипотечной квартиры.
- Окажется, что квартира была продана мошенником, и договор купли-продажи подлежит расторжению.
Как выбрать страховую компанию?
Обычно конкретную организацию рекомендует сам банк. Например, при оформлении ипотеки в «Сбербанке» настойчиво рекомендуют там же и застраховаться. Задача страховой компании состоит в сборе ежегодных взносов, рассмотрении заявок на компенсацию, изучении дел и выплатах пострадавшим клиентам.
По закону клиент может оформить страховку в любой компании, которая имеет лицензию на осуществление этого вида деятельности.
Стоит смотреть на условия, которые выдвигает банк. В отдельных случаях банк рекомендует оформлять страховку только в определенном списке организаций. Если клиент желает по каким-то причинам оформлять ее в другом месте, то процент по ипотеке может оказаться выше. А часть компаний банк вообще не посчитает за страховые, тогда придется страховаться дважды.
Выделить самые экономные программы можно только путем поиска и отбраковки дорогих. Но помните, что часто самые дешевые программы это неполные программы, которые банк может не принять в качестве полноценной страховки.
Страховку от «Сбербанка» можно оформить в любом отделении или онлайн в приложении «Сбербанк Онлайн». Часть компаний все же приглашают клиентов в офис для подписания договора и вручения второго экземпляра клиенту.
Можно ли не оплачивать страховку?
Страхование жизни, титула и ответственности не обязательно (даже если банк вас вынудил заключить договор страхования, вы можете в двухнедельный срок отказаться от его исполнения и вернуть деньги), а вот страхование недвижимости — это обязанность покупателя.
«Эта обязанность прямо прописана в законе „Об ипотеке“ (залоге недвижимости): „залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, — на сумму не ниже суммы этого обязательства“. Таким образом, правило отказа от страховки в течение 14 дней в случае страхования недвижимости не работает.
Обязательно или нет страхование жизни для ипотеки
На этот вопрос не существует однозначного ответа. По закону страхование жизни является строго добровольным. Это означает, что никто не может обязать гражданина страховать жизнь, если он не хочет.
Ипотечное кредитование — не исключение. Если какой-то банк в условиях выдачи кредита указал страхование жизни как обязательное условие, это является нарушением закона. Но на практике не все так однозначно.
Во-первых, наличие полиса страхования жизни часто позволяет получить сниженную ставку по кредиту. Когда речь идет о таком долгосрочном кредитовании, как ипотечное, понижение ставки даже на 1-2% оборачивается существенной экономией. Поэтому заемщики соглашаются оформить полис.
Во-вторых, в некоторых банках страхование жизни может быть «негласно обязательным» условием одобрения ипотеки. Представьте себе ситуацию: вы приходите в банк и подаете заявление на ипотеку. Менеджер спрашивает у вас насчет страхования жизни, но вы отказываетесь. После этого вам доверительным тоном сообщают, что без страховки, скорее всего, откажут. Так и случается.
В подобной ситуации вы, конечно, можете жаловаться, но, если у вас нет записи разговора, доказать что-либо будет сложно. Банк не обязан называть причины отказа в выдаче любого кредита, в том числе ипотечного.
Кому не удастся застраховаться
Если по состоянию здоровья вы уже относитесь к группе риска, с оформлением страховки могут возникнуть сложности. Требования к страхователю будут разниться в зависимости от страховой компании. Но стандартные ограничения являются более-менее типичными.
Нельзя застраховать жизнь, если:
- вы моложе 18 лет — но тут и ипотеку не дадут оформить, так что это ограничение редко становится проблемой (эмансипированным гражданам проще подождать совершеннолетия, чем пытаться оформить ипотеку и страховку раньше 18 лет);
- вы мужчина старше 65 лет или женщина старше 60 лет — с достижением пенсионного возраста повышается риск возникновения заболеваний, поэтому страховщики не хотят связываться с такими клиентами;
- вы имеете хронические заболевания из списка.
Когда выплат не будет
Страхование — это сфера, в которой очень распространено мошенничество. Зачем десятки лет платить ипотеку, если можно инсценировать страховой случай и страховая погасит долг за тебя?
Чтобы не допускать таких попыток жульничества, в договоре страхования жизни прописываются условия выплаты и невыплаты возмещений. На деньги не стоит рассчитывать, если гражданин:
- Скрыл факт своего заболевания. Например, заемщик знал, что у него рак, но все равно взял ипотеку и застраховал жизнь в надежде, что страховая погасит долг после его гибели, а квартира останется родным. Если будет доказан факт постановки диагноза до оформления полиса, возмещение не выплатят, а ипотеку будут погашать наследники.
- Совершил самоубийство. Этот факт должен быть подтвержден судебно-медицинской экспертизой.
- Погиб либо получил травмы, приведшие к инвалидности, когда находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Считается, что в такой ситуации гражданин сам подверг себя риску и потому виноват в случившемся.
- Погиб или получил травмы, управляя автомобилем без прав. Раз у гражданина нет прав, значит, он не пригоден для управления транспортным средством (либо не умеет, либо в прошлом совершал серьезные нарушения). Выходит, он сам виноват в том, что сел за руль и подверг себя опасности.
- Погиб или получил травмы в момент совершения преступления. Грубо говоря, если заемщик сломал ногу при грабеже или был застрелен правоохранительными органами при задержании, наивно рассчитывать, что страховая выплатит возмещение. Причина все та же — он сам создал обстоятельства, которые привели к гибели или утрате трудоспособности.
Что нам говорит закон?
Обязательное страхование квартиры при ипотечном кредите регламентируется статьей 31.Федерального закона «Об ипотеке». То есть при подаче заявки на получение ипотечного кредита соискатель должен согласиться на заключение договора страхования, так как в противном случае дело может закончиться отказом в выдаче займа. Такая позиция кредитного учреждения связана не только с интересами заемщика, но и является гарантией для самого банка, что даже в форс-мажорных обстоятельствах он не понесет убытки.
Часто первой реакцией заемщиков на информацию об обязательной страховке приобретаемого жилья становится негатив и возмущение. Может показаться, что это произвол банка, который в сговоре со страховой компанией хочет вытянуть из клиента больше денег через навязанную услугу. Такое мнение абсолютно ошибочно, поскольку данная норма четко регулируется законодательством.
Таким образом, без оформления страховки на залоговое жилье получить ипотечный кредит будет просто невозможно. Поэтому платить страховку по ипотеке придется в любом случае, независимо от выбора банка.
Можно ли просто перестать платить?
Если речь идет об ипотечном страховании, не платить страховку вообще не получится, ведь согласно законодательству, страховой договор должен быть заключен в обязательном порядке на залоговое имущество, в роли которого может выступать приобретаемое или имеющееся имущество. Другими словами, квартиру, которую покупает заемщик по ипотечному займу, необходимо страховать – в противном случае, банк не выдаст займ.
Для чего нужно страховать имущество? На основании договора, пока заемщик будет выплачивать ипотеку, в течение всего времени действия кредитного договора, покупаемая недвижимость будет находиться во владении банка. С учетом того, что банк кредитует клиента внушительной денежной суммой, ему нужны гарантии их своевременного возврата в полном объеме. Если недвижимость будет испорчена по каким-либо причинам, и потеряет в своей цене, например, из-за пожара или затопления, страховая компания возместит ущерб банку.
Что может произойти, если заемщик просто откажется от страховых выплат? Страховая компания ежегодно передает отчетные данные в банк. Если тот узнает, что заемщик перестал платить страховые взносы без каких-либо объяснений, то он может прекратить сотрудничество с таким должником, разорвав кредитный договор. После чего, начнёт требовать выплаты кредита досрочно. Без страховки практически ни одна банковская организация с заёмщиком сотрудничать не будет.
Обратите внимание на то, что именно в интересах заёмщика исправно выплачивать страховые платежи, согласно условиям, прописанным в банковском договоре. Для максимального удобства, можно подключить услугу «Автоплатеж», в рамках которой средства для страхового взноса будут взиматься с зарплатной карты вовремя.
Плюсы ипотечного страхования
Если вы используете расширенную программу, то это гарантирует вам финансовую безопасность в пределах суммы задолженности. При наступлении одного из обстоятельств, описанных выше, вы сможете получить страховую выплату на восстановление и ремонт или на покупку аналогичного объекта недвижимости. А при наступлении нетрудоспособности на данный период у вас не будет проблем с регулярными взносами.
Присутствие подобного пункта в договоре даст вам возможность выполнить свои финансовые обязательства даже при наступлении непредвиденных обстоятельств, в том числе заболевания либо инвалидности.
В таком случае страховщик возместит денежные средства в пользу кредитора:
- компенсация составит 100% при смерти заемщика;
- 50–75 % при утрате трудоспособности (полной/частичной);
- выплата в размере ежемесячного платежа – при временной болезни.
Что будет, если просрочен платеж?
Если по объективным причинам или по собственному желанию вы просрочили страховку по ипотеке, то вам придется иметь дело с банком. Просрочив оплату на месяц, вы получите от банка оповещения в виде смс и звонков, не получив ответа на них, кредитная организация связывается с теми лицами, кто был указан в вашем договоре на ипотеку.
Так может происходить до полугода, после чего банк обратится в суд с требованием досрочно погасить всю сумму выданных вам средств.
При оформлении договора ипотечного кредитования обязательным условиями является заключение договора страхования жизни и имущества. И если просрочка уплаты платежа по ипотеки большинством заемщиков считается серьезным нарушением, то в отношении договора страхования такого, как правило, не наблюдается.
Тем не менее, возникновение просрочки по договору страхования так же может привести к негативным последствиям. О том, к чему может привести просрочка одного или нескольких платежей по страховке, как этого избежать и поговорим далее.
Страхование предмета залога – это одно из обязательных условий заключения договора ипотеки.
Готов к суду и обороне
Самая частая причина выплат по ипотечному страхованию – смерть заемщика или потеря им трудоспособности. К этой же категории относятся наиболее крупные выплаты. Так, в компании «Альянс» вспомнили, что самая крупная выплата в 2011 году по договору комплексного страхования ипотеки была произведена в Москве. После того, как застрахованному была установлена инвалидность I группы по онкологическому заболеванию, банк получил от страховщика 6,9 млн руб. Компания «Ренессанс Страхование» недавно выплатила 8,5 млн руб. за клиента, пострадавшего в результате огнестрельного ранения.
Еще один плюс этого вида полиса – если на момент страхового случая долг банку оказался меньше, чем страховая сумма, то разницу получает застрахованный или его наследники. Например, в 2012 году «Альянс» перечислил крупному российскому банку 1,5 млн руб. за заемщика, который стал инвалидом в результате заболевания сердечно-сосудистой системы. Разница между суммой страхового обеспечения и суммой неисполненного денежного обязательства по кредитному договору в размере 183 тыс. руб. была передана самому клиенту.
Однако у данного вида страхования есть свои минусы. Именно отказы страховых компаний платить по договорам о защите жизни и здоровья чаще всего становятся причиной судебных разбирательств между ипотечными заемщиками и СК. Страховщики всячески стараются признать случай нестраховым. К примеру, нестраховым случаем будет признана смерть или травма застрахованного лица во время занятий любым видом спорта на профессиональном уровне. Строго запрещено гонять на автомобилях и мотоциклах, гарцевать на лошадях, летать на дельтапланах, взбираться на горы, нырять в море, а также заниматься боевыми единоборствами. Большинство СК не признают страховым случаем самоубийство. А «РЕСО-Гарантия» – также убийство, произошедшее в течение двух лет после заключения договора.
В кризис страховщики пытались уйти от выплат вовсе уж экзотическими методами. Они могли отказаться от выплаты на том основании, что человек скрыл от агента хроническое заболевание печени, хотя увечье наступило, фигурально выражаясь, от упавшего на голову кирпича. Сейчас чаще всего используется излюбленный аргумент страховых компаний: «Сам виноват, так как был пьян». Буквально на днях якутский городской суд обязал «ВСК» заплатить остаток банковского долга за погибшего весной этого года заемщика. Страховая компания не спешила расставаться с деньгами на том основании, что в крови умершего обнаружили алкоголь.
Таким образом, чтобы заставить работать страховой полис в части защиты жизни и здоровья, надо быть готовым к «войне» со страховщиками. А чтобы выиграть битву, надо либо вести себя предельно осторожно, либо включить в страховку занятия спортом и экстремальные развлечения. Но тогда тариф сразу вырастет с 0,3 до 1,5% от размера страхового покрытия.