Как вернуть жильцам права на чердаки и подвалы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть жильцам права на чердаки и подвалы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подвал в многоквартирном доме относится к общедомовому имуществу, поэтому собственники жилья вправе использовать его для хозяйственных нужд. Но на это право есть ряд строгих ограничений, так как именно в подвале расположены инженерные системы дома. Эксперты из Мосжилинспекции рассказали сайту » РИА Недвижимость «, как жильцы обычной многоэтажки могут распоряжаться подвальным помещением и как определить в нем место для каждого на законных основаниях. Многие собственники жилья заинтересованы использовать подвальное помещение в многоквартирном доме для индивидуального хранения вещей и припасов. В подвале удобно складировать консервы и мешки с картошкой, зимнюю резину, лыжи и санки, велосипеды, детские коляски, надувные лодки с мотором — в общем, любые вещи, которыми не хочется захламлять балкон и которым нет места в квартире. Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Чем больше жилплощадь, тем больше голосов
После успешного проведения собрания устанавливаются правила пользования подвалом в многоквартирном жилом доме. Какие бы условия и требования ни выдвигали участники, для принятия решения учитывается не только число собственников, но и размеры их владений, т. е. жилплощади. К слову, собрание можно считать состоявшимся только в том случае, если в нем приняли участие владельцы жилого фонда, которые обладают преимущественной частью голосов (больше 50 %). Так, например, владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем хозяин «однушки». В противном случае, если 50 % голосов не набралось, собрание не может считаться состоявшимся. После проводят заочное голосование, о чем снова придется поадресно уведомлять участников. В информационной листке указываются те же рассматриваемые вопросы, а также точное время и адрес пункта сдачи заполненных бланков.
Как распределяется площадь
Некоторое время строились многоэтажки с колясочными на первом этаже. Что такое колясочная? Это отдельная комната для хранения детских колясок, принадлежащих жильцам дома.
Но по такому назначению подсобка используется в редких случаях. Чаще там храниться инвентарь технических работников, обслуживающих дом. Может применяться данная комната для работы сотрудников ТСЖ, ведь нужно где-то хранить документы, инвентаря, других вещей.
Кладовки в доме принадлежат всем собственникам квартир, как их использовать, решается общим коллективом. Территория возле таких помещений не должна быть замусорена, загромождена строительными материалами или старыми вещами собственников квартир – проходы к запасному выходу, к мусоропроводам должны быть свободными.
ВНИМАНИЕ! Не стоит по личному усмотрению благоустраивать кладовку и использовать ее для собственных целей.
Собрание собственников имеет полное право в таком случае принять решение об освобождении технического помещения, и даже через суд отстоять кладовку не получиться.
Чем больше жилплощадь, тем больше голосов
После успешного проведения собрания устанавливаются правила пользования подвалом в многоквартирном жилом доме. Какие бы условия и требования ни выдвигали участники, для принятия решения учитывается не только число собственников, но и размеры их владений, т. е. жилплощади. К слову, собрание можно считать состоявшимся только в том случае, если в нем приняли участие владельцы жилого фонда, которые обладают преимущественной частью голосов (больше 50 %). Так, например, владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем хозяин «однушки». В противном случае, если 50 % голосов не набралось, собрание не может считаться состоявшимся. После проводят заочное голосование, о чем снова придется поадресно уведомлять участников. В информационной листке указываются те же рассматриваемые вопросы, а также точное время и адрес пункта сдачи заполненных бланков.
Особенности использования подвалов жилых домов
Существуют как юридические аспекты вопроса, так и технические:
- Аренда подвала без согласия жильцов невозможна. Даже если это муниципальная структура или кооперативное строение, необходимо заручиться поддержкой большинства жителей;
- Есть ряд ограничений на виды осуществляемой деятельности, в частности, запрещается размещать производство, где есть токсичные отходы, или же шумное увеселительное заведение, громкая музыка которого в сочетании с отдыхающими там людьми будут вызывать постоянные нарекания жильцов и регулярные жалобы и конфликты;
- Перед организацией в цоколе каких-либо фирм необходимо рассчитать все затраты на ремонт и улучшение технических помещений, учесть все риски. Как правило, подвалы находятся в довольно запущенном состоянии, а помещение, пригодное для использования, должно соответствовать всем правилам и нормам нахождения там сотрудников и посетителей.
Самозахваченные подвалы
Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.
Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.
Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.
Когда необходимо обследование подвала и фундаментов
Экспертное техническое обследование состояния фундаментов и подвальных помещений необходимо проводить в следующих случаях:
- При обнаружении видимых деформаций или повреждений конструкции;
- При «расконсервации» незавершенного строительного объекта;
- При перепланировочных или реконструкционных работах, подразумевающих увеличение общей нагрузки на конструкцию основания;
- При совершении сделки «купли-продажи» загородного дома;
- При заливе подвального помещения;
- После аварийной ситуации;
- При проведении земляных ремонтных и монтажных работ в непосредственной близости к объекту;
- На начальной стадии строительства загородного дома.
В процессе обследования фундаментов и подвальных помещений анализируется состав и физические свойства грунта, проверяется уровень грунтовых вод, оценивается качество гидроизоляции, изучаются другие физические и механические параметры, способные оказать негативное влияние на целостность и прочность конструкции, снизить ее безопасность и сократить срок безаварийной эксплуатации.
Цокольный этаж
Многие рядовые люди (не строители) очень часто путают цокольный этаж и подвал — подобное непонимание может быть неправильно истолковано подрядчиками при оформлении заказа и последующей стройке. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется обратиться к официальному толкованию вопроса: по санитарным нормам этаж помещения признается цокольным, если его верхняя часть перекрытия располагается выше, чем средняя проектная отметка грунта не более чем на два метра.
Также люди часто путают понятие цоколя и цокольного этажа. Цоколь – это внешняя облицовка фундамента, служащая для его защиты, утепления и эстетической красоты. Понятие «цокольный этаж» появилось, когда люди начали строить дома, первый этаж которых на ½ заглубленные в землю. У таких домов цоколь является частью стены цокольного этажа.
Законодательные ограничения
Хотя закон и определяет подвальные помещения как общей собственностью владельцев дома, присутствуют определенные ограничения в процессе выполнения приватизации таких помещений. Все пространство подвалов условно можно разделить на такие категории:
- Куда присутствует общий доступ жильцов и которые можно использовать для хозяйственных нужд. Эта часть зданий может быть приватизирована.
- Где располагаются инженерные коммуникации, обеспечивающие нормальную работу водопровода, канализации, систем вентиляции, электроснабжения, а также части лифтовых шахт, лестничных клеток и других территорий общего использования. Обычно к таким зонам общий доступ запрещен, и преграждать туда путь также недопустимо.
Важно отметить, что старт процедуры приватизации части хозяйственного блока подвала начинается с получения согласия других собственников. Чтобы его получить необходимо пройти такие этапы:
- не раньше, чем за десять дней до общего домового собрания уведомить всех жильцов дома. Делается это либо персонально, или же путем размещения на каждом подъезде соответствующих объявлений;
- обеспечить явку на собрание не меньше половины от общего количества зарегистрированных жильцов многоквартирного дома;
- на собрании необходимо получить одобрение большинства из присутствующих (положительных голосов должно быть больше половины).
Собрание оформляется протоколом, где должно быть указан перечень всех присутствующих, повестка дня, принятые на заседании решения. Присутствующие на собрании должны поставить под протоколом свои подписи. В процессе голосования используются бумажные персональные бюллетени, на которых четко указывается причина голосования. Тут же должна присутствовать личная подпись проголосовавшего. Это избавит вас от возможных неприятностей в будущем, когда кто-то с жильцов передумает и напишет жалобу в контролирующие органы.
Новые правила пожарной безопасности в МКД
1 января 2021 года вступает в силу постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в РФ». Некоторые пункты данного документа напрямую затрагивают сферу жилищного хозяйства и проживания в МКД.
Так, согласно постановлению, для собственников вводится запрет на:
— хранение личных вещей, в том числе мебели, на цокольных и технических этажах, чердаках, на путях эвакуации, в переходах между секциями, в местах выхода на кровлю, под лестничными маршами (п. 16, 27 ПП РФ № 1479).
Лестничные клетки, люки и тамбуры на балконах не должны быть перегорожены, захламлены или заперты.
Все аварийные и эвакуационные выходы в доме должны открываться изнутри без ключа или иметь запорную арматуру с дистанционной разблокировкой (п. 26 ПП РФ № 1479).
— использование повреждённых электропроводов, кабелей, розеток и рубильников (п. 35 ПП РФ № 1479). Также запрещается эксплуатировать самодельные электронагревательные приборы, удлинители и другую электротехнику при отсутствии или неисправности терморегуляторов.
— использование неисправных газовых приборов и оборудования, не прошедшего техническое обслуживание в установленном порядке (п. 40 ПП РФ № 1479). Запрещено оставлять газовые приборы включёнными без присмотра, если их постоянная работа не предусмотрена технической документацией.
— использование открытого огня на балконах или лоджиях квартир, в комнатах общежитий и гостиниц (п. 85 ПП РФ № 1479). Запрещается оставлять без присмотра источники огня: свечи, непотушенные сигареты, керосиновые лампы.
- Для управляющих организаций предусмотрен пункт 16 (п. 16 ПП РФ № 1479), согласно которому запрещается:
- — устанавливать глухие решетки на окнах и приямках у окон подвалов, являющихся аварийными выходами;
- — демонтировать двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, вестибюлей, тамбуров и лестничных клеток, а также другие двери, предусмотренные проектной документацией и препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации;
- — демонтировать межбалконные лестницы, заваривать люки на балконах и лоджиях квартир;
- — остеклять балконы или открытые переходы, лоджии и галереи, ведущие к незадымляемым лестничным клеткам;
- — размещать на лестничных клетках, в поэтажных коридорах, на открытых переходах наружных воздушных зон незадымляемых лестничных клеток внешние блоки кондиционеров;
- — хранить в тамбурах выходов из МКД инвентарь и материалы;
- — фиксировать самозакрывающиеся двери лестничных клеток, коридоров, холлов и тамбуров в открытом положении, снимать их, изменять их направление.
За несоблюдение этих требований предусмотрена ответственность по ст. 20.4 КоАП РФ, а в случае причинения вреда здоровью людей – по ст. 219 УК РФ.
Как меняются правила проживания в многоквартирных домах?
На чердаках и цокольных этажах будет запрещено размещать личные вещи, а также нельзя оставлять непотушенную сигарету на собственном балконе или лоджии. За нарушение этих правил положены административные штрафы.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский напомнил, что с 1 января следующего года вступает в силу постановление правительства от 16 сентября 2020 г. № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации».
В новых правилах содержатся более 450 пунктов и несколько приложений. Жильцов многоквартирных домов коснутся как минимум восемь из них. Согласно новым правилам, в 2021 году запрещается:
— Использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья и другие технические помещения для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов, включая горючие вещества. Уточняется, что подвальные, чердачные помещения и технический этаж будут закрыты, а на двери размещена информация о месте хранения ключей.
— Наглухо закрывать решетки на окнах подвалов, являющихся аварийными выходами – они обязательно должны открываться.
Причем если окна или двери жилых квартир, расположенных на первом этаже, указаны как эвакуационный выход, то, вероятно, нововведение коснется и их.
Также все аварийные и эвакуационные выходы должны открываться изнутри без ключа либо иметь запорную арматуру с дистанционной разблокировкой.
- — Снимать двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов и лестничных клеток, а также другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации.
- — Разводить костер на балконе или лоджии, а также оставлять без присмотра свечи, непотушенную сигарету, керосиновую лампу и другие источники открытого огня.
- — Эксплуатировать газовые приборы в случае их неисправности и без прохождения технического обслуживания.
- — Заставлять лестничные клетки, общие балконы и лоджии, переходы между секциями и места выходов на наружные эвакуационные лестницы мебелью, оборудованием, габаритными личными вещами (велосипедами, колясками, шинами и так далее) и использовать в качестве личного подсобного помещения.
- — Чистить одежду и обувь с применением бензина, керосина и других легковоспламеняющихся и горючих жидкостей на лестничных клетках и в других плохо проветриваемых помещениях.
- — Закрывать жалюзи, остеклять балконы (открытые переходы наружных воздушных зон), лоджии и галереи, ведущие к незадымляемым лестничным клеткам.
«За все эти правонарушения можно получить штраф от двух до пяти тысяч рублей согласно ст. 20.4 КоАП РФ. Если будет причинен вред здоровью других людей, в ход пойдут ст.
219 УК РФ «Нарушение требований пожарной безопасности», – отметил Кричевский в беседе с агентством «Прайм».
При этом он уточнил, что каких-то принципиальных изменений для жильцов в данных нововведениях нет и отдельных массовых проверок не планируется.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Как приватизировать подвал
Приватизация подвала в многоквартирном доме может быть осуществлена при выполнении нижеприведенных рекомендаций:
- организация собрания всех собственников жилья и обсуждение повестки дня о приватизации подвального помещения для получения права общего распоряжения с проведением голосования;
- информацию о собрании необходимо распространить заранее при помощи объявления, которое можно разместить на специальном стенде в подъездах дома, так как для принятия решения нужны подписи не менее половины жильцов;
- составление подробного плана реконструкции и его согласования с контролируемыми органами (санэпидстанция, пожарный надзор). После утверждения необходима подача документа в Бюро Техинвентаризации для дальнейшего оформления;
- после полного утверждения плана производится непосредственная реконструкция подвального помещения. Готовая работа проверяется специальной комиссией, которая дает разрешение на дальнейшую эксплуатацию;
- получение экспертного заключения позволяет подать заявление БТИ для переоформления техпаспорта, что обеспечивает уменьшение площади в общей долевой собственности. Соответственно плата за обслуживание этой территории уменьшится для каждого жильца;
- финальным этапом приватизации является получение выписки из ЕГРП, которая выдается в Росреестре.