Сущность налога на доходы физических лиц
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сущность налога на доходы физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство, а именно Глава 23 Налогового Кодекса РФ, даёт понятное разъяснение всем аспектам, связанным с налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Итак, НДФЛ – это прямой налог в Российской Федерации, исчисляющийся в процентах от общего дохода физического лица (за исключением тех доходов, которые налогами не облагаются).
Хоть раз каждый задавался этим вопросом: «Да куда вообще идут мои налоги? за что я плачу?». Здесь все просто — НДФЛ поступает в консолидированный бюджет РФ. То есть — в федеральный, бюджет субъекта, города и района.
85% от НДФЛ поступает в бюджет субъекта. То есть, если вы работаете в Краснодаре, то налог пополнит бюджет Краснодарского края. Остаток из 15% распределяется по местным бюджетам.
Иными словами, НДФЛ не уходит в федеральный бюджет — он остается в том субъекте, где вы работаете. Его тратят на благоустройство вашей области или города — строительство дорог, ремонт школ, работа больниц, проведение городских праздников.
Статьи расхода по бюджету можно найти на сайтах администраций субъектов РФ.
НДФЛ — не единственный налог в пользу государства. Есть еще пенсионные и страховые отчисления, налоги на имущество, а еще мы все платим НДC. Поэтому платим налоги и живем спокойно.
Процедура перечисления налога в бюджет
Для того, чтобы перечислить налог, его нужно сформировать. Итак, в Российской Федерации (ст.224 НК РФ) принят единый налог на заработную плату налоговых резидентов и составляет 13% (в данной статье не рассматриваются иные ставки НДФЛ):
- Исчислить налог 13% от дохода работника.
- Определить налоговый вычет:
- стандартный – в соответствии со ст.218 НК РФ
- социальный – в соответствие со ст. 219 НК РФ
- имущественный – в соответствие со ст. 220 НК РФ
- Удержать налог при фактической выплате заработной платы.
- Перечислить удержанный налог в бюджет не позднее дня, следующего за днём выплаты заработной платы.
Пример 2. В ООО «АБВ» сотрудникам заработная плата выплачивается 2 раза в месяц – 10 и 25 числа. Зарплата за февраль была выплачена 25 февраля и 10 марта. Налог в бюджет необходимо перечислить не позднее 11 марта., т.к. уплата налога на доходы физических лиц производится за тот календарный месяц, за который была выплачена заработная плата.
Куда идут налоги с зарплаты
В соответствии со ст.58 и ст.61 Бюджетного Кодекса РФ:
- 85% налогов с зарплаты идут в бюджет республики, области, края, автономного округа или автономной области пребывания налогоплательщика;
- 15% налогов отчисляются муниципальному образованию, т.е. уходят в городской бюджет.
Таким образом, налог, уплаченный с заработной платы работника, уходит в бюджеты двух уровней.
Каждый год планируется распределение бюджета, т.е. расходы, где отражены все важнейшие сферы жизнедеятельности субъекта РФ и муниципального образования такие, как:
- образование;
- социальная политика;
- здравоохранение;
- ЖКХ;
- национальная безопасность;
- культура;
- физкультура и спорт и т.д.
В Российской Федерации ставка налога на доходы физических лиц составляет от 9% до 35%. Они применяются в отношении совокупности налоговых баз, то есть облагаемая сумма дохода может состоять из нескольких частей (ст. 210 НК РФ), по каждой из которых действует своя налоговая ставка, которая устанавливается в процентах. Сколько процентов НДФЛ нужно уплачивать, оговорено в ст. 224 НК РФ. Типовые процентные ставки НДФЛ:
- для резидентов РФ 13 процентов от зарплаты и иных доходов (за исключением тех, которые перечислены в ч. 1.1) до 5 млн руб, 15% с превышения этого порога (ч. 1);
- для нерезидентов РФ 30% (ч. 3).
Иные ставки:
- для резидентов РФ 13% от доходов от продажи имущества (за исключением ценных бумаг), от доходов в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в дар, от доходов, полученных по страховым выплатам и выплатам по пенсионному обеспечению (ч. 1.1);
- для нерезидентов РФ 13% от доходов до 5 млн руб и 15% с превышения этого порога (для некоторых видов доходов, например, от трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста по Федеральному закону от 25.07.2002 № 115-ФЗ, ч. 3.1);
- для нерезидентов РФ 15% от дивидендов, получаемых от участия в деятельности российских организаций (ч. 3.1).
Повышенная ставка 35% вне зависимости от того, является ли налогоплательщик резидентов РФ или нет, устанавливается для некоторых видов доходов (ч. 2), например:
- для выигрышей и призов в конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг;
- при экономии на процентах при получении кредитов.
Отчетность и сроки перечисление налога
Налоговым периодом по НДФЛ признается календарный год (ст. 216 НК РФ). Именно с начала налогового периода нарастающим итогом учитывается доход, от которого зависит исчисление налога. Порядок и срок уплаты НДФЛ с зарплаты регламентируются ст. 226 НК РФ. Согласно её положениям:
- перечисление НДФЛ производится в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, с зачётом ранее удержанных сумм (ч. 2);
- срок оплаты подоходного налога в 2023 году – не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода, срок уплаты налога на доходы физических лиц в виде пособий по временной нетрудоспособности (включая пособие по уходу за больным ребёнком) и в виде отпускных – не позднее последнего числа месяца, в котором производились выплаты (ч. 6);
- исчисленная и удержанная у работника сумма НДФЛ уплачивается в бюджет по месту учёта работодателя в налоговом органе (ч. 7).
Исчисление и уплату налога в соответствии со статьей 228 НК РФ производят следующие категории налогоплательщиков:
1) физические лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
2) физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности;
3) физические лица — налоговые резиденты РФ, получающие доходы из источников, находящихся за пределами РФ, — исходя из сумм таких доходов;
4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог исходя из сумм таких доходов;
5) физические лица, получающие выигрыши, выплачиваемые организаторами лотерей, исходя из сумм выигрышей.
Указанные налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ. Они обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Размер подоходного налога напрямую зависит от того, по какой налоговой ставке облагаются полученные физическим лицом доходы.
Для большинства доходов, которые получают физические лица, применяется налоговая ставка 13%.
К таким доходам относятся:
- заработная плата;
- доходы, полученные на основании гражданско-правовых договоров (репетиторы, частные консультации и т.д.);
- продажа имущества, находившегося в собственности менее 5 лет (с 2016 года);
- сдача имущества в аренду;
- выигрыш в лотерею или получение подарка от физлиц (кроме подарков от членов семьи или близких родственников) в случае их стоимости более 4000 рублей.
- дивиденды от долевого участия в деятельности организаций (с 2015 года).
Что может привлечь налоговую
У налоговой достаточно инструментов для выявления доходов, с которых не заплатили налоги. Но как именно ей это удастся сделать в конкретном случае и кому не повезет, заранее никто не знает. Один человек может годами проводить через свой счет миллионы рублей, не платить налоги и никогда не попасться. А другой может разочек получить 100 тысяч за халтурку, не заплатить налоги и получить штраф.
Вот какими способами налоговая может находить незадекларированные доходы.
Проверка счетов. Заинтересовать налоговую может то, что к вам на счет регулярно поступают крупные суммы. Налоговой не составит труда доказать систематичность получения доходов после проверки счетов.
С 2014 года банки обязаны по запросу налоговой сообщать об открытии и закрытии счетов и изменении реквизитов граждан.
Налоговая вправе потребовать выписку по счету в четырех случаях:
Если есть эти основания, банк обязан предоставить налоговой выписку по счетам. Банк не вправе спрашивать, почему налоговая запрашивает информацию о счете. После запроса из налоговой у банка есть 3 дня, чтобы предоставить выписку инспекции, в противном случае банк оштрафуют.
В 2018 году налоговая попросила у Минфина еще больше полномочий в отношении сведений о переводах на карты. В ближайшее время может появиться автоматический контроль — налоговая без труда будет находить незадекларированные доходы. Возможно, ФНС сможет контролировать движения денег по счетам всех людей на территории России. Или сможет получать информацию из банков без проверок и разрешения руководства. Но пока для запроса нужны основания, хотя найти их не так уж сложно.
Подозрительные операции. Все операции в банках проверяет финмониторинг. Если что-то покажется подозрительным, счет могут заблокировать до выяснения обстоятельств. Это не прихоть банка, а требование закона. Придется объяснить, откуда деньги. Но не налоговой, а именно банку.
Регулярная деятельность в соцсетях. Налоговые инспекции не скрывают, что проверяют услуги в соцсетях, чтобы выявить нарушения. Уже был случай, когда Тверская налоговая провела рейд и вычислила незарегистрированную кондитерскую. Что это было — непонятно, такого понятия, как рейды, у налоговой формально нет. Но факт остается фактом: налоговики следят за незаконным предпринимательством. Автоматически налоги при этом они не доначислят, но могут сделать так, что вы сами во всем признаетесь: вызов на допрос в налоговую не самое приятное дело. Особенно когда и правда есть незадекларированный доход.
Каждая налоговая проверка должна быть экономически целесообразна для бюджета. Но проверить могут кого угодно. Поводом может стать жалоба покупателя, соседа или информация о ваших доходах в чужой декларации.
Не платить налоги — незаконно и рискованно. А платить налоги можно по-разному. Выберите удобный способ.
Это самый муторный способ. Он подходит тем, у кого нерегулярный доход. В противном случае все равно придется зарегистрировать ИП или оформить себя как самозанятого.
Каждый год вам придется заполнять и подавать декларацию и платить НДФЛ. В декларации вы должны указать все свои доходы по отдельности, даже если каждый месяц вы работали на 8 проектах одновременно.
Плюсы. Не нужно открывать ИП или ООО, вести бухгалтерию и платить за обслуживание еще одного счета в банке.
Минусы. Если у вас было много мелких заработков, в декларации придется указать их все. Подача декларации не избавит от риска ответственности из-за незаконного предпринимательства, если ваша деятельность носит систематический характер и приносит регулярный доход.
Самый простой вариант для фрилансера — заключить договор с заказчиком. Если заказчик — ИП или компания, он станет вашим налоговым агентом и удержит налог из вашего дохода.
По договору вы будете работать официально, поэтому сможете получить у клиента справку 2-НДФЛ, чтобы оформить кредит или получить визу.
Не каждый заказчик согласится подписать договор: у него появится дополнительное бремя в виде лишней отчетности и страховых взносов.
Плюсы. Вам не нужно самостоятельно думать о налогах — их удержит заказчик.
Минусы. На заказчика ложится дополнительное бремя: нагрузка на бухгалтера и страховые взносы сверх вашей зарплаты. Возможно, в обмен на заключение договора заказчик предложит вам уменьшить стоимость работ. Если заказчик физическое лицо, налог придется рассчитать и уплатить самостоятельно.
Это железный вариант сделать все по закону и избежать любых рисков. Особенно если вы зарабатываете только фрилансом и у вас регулярный доход.
Если доход нерегулярный, например вы изредка печете торты на заказ, консультируете по правовым вопросам или составляете договоры, можно просто сдавать декларацию 3-НДФЛ по итогам года и платить 13% от прибыли. Это может быть даже удобнее, потому что не надо думать про бухгалтерию и счет в банке.
Плюсы. Как ИП, вы можете выбрать упрощенную систему налогообложения и платить один налог со ставкой 6%. Благодаря современным сервисам отчетности вести и отчитываться по ИП несложно. Юрлица любят работать с ИП, потому что для них это легально и легко.
Минусы. Нужно подумать про онлайн-кассы, счет в банке и бухгалтерию. А еще лицензии и страховые взносы, которые не зависят от дохода.
Это еще один способ оформить свой бизнес, который приносит регулярный доход, по закону. Мы уже писали о нем очень много и подробно и будем писать еще.
Налог на профессиональный доход подходит и физическим лицам, которые зарабатывают услугами или товарами своего производства, и ИП, у которых доход не больше 2,4 миллиона рублей в год.
Плюсы. Если оформить себя как самозанятого, бизнес станет легальным, можно не бояться штрафов. Ставка налога может быть меньше, чем на УСН. В отличие от ИП не нужно думать про онлайн-кассы, отчисления в фонды, а в отличие от физических лиц — про декларации. Зарегистрироваться легко можно через личный кабинет налогоплательщика или приложение «Мой налог».
Минусы. Пользоваться этим режимом смогут только те, у кого доход не больше 2,4 миллиона в год, доходы сверх лимита будут облагаться налогами по другим режимам. В пенсионный фонд с этого налога ничего не идет.
В какой бюджет зачисляется ндфл на физических лиц
Плательщиками подоходного налога, согласно ст. 207 НК РФ, признаются физлица (резиденты и нерезиденты), получающие доход из источников на территории РФ. Перечисление НДФЛ в бюджет либо осуществляется ими самостоятельно при получении разовых или систематических поступлений, либо возлагается на налоговых агентов — источников выплаты постоянных доходов.
Правила начисления и уплаты подоходного налога отражены в гл. 23 НК РФ. Налоговые агенты уплачивают НДФЛ за работников не позднее дня, следующего за днем фактического получения ими доходов в виде зарплаты, и не позже последнего дня месяца, в котором выплачены отпускные и пособия по нетрудоспособности (п. 6 ст. 226 НК РФ).
Подробнее об этих сроках читайте в статье «Когда перечислять подоходный налог с зарплаты?».
Оплата налога индивидуальными предпринимателями и прочими физлицами производится в срок до 15 июля года, следующего за отчетным.
Рассчитать УСН, калькулятор налога УСН
Доходы, освобождаемые от обложения НДФЛ
Не облагаются подоходным налогом следующие виды доходов:
- доходы от продажи имущества, находящегося в собственности более 3 лет;
- наследство;
- подарки от членов семьи и/или близких родственников;
- государственные пособия (за исключением пособий по временной нетрудоспособности);
- пенсии и доплаты к ним;
- выплаты волонтерам на приобретение спецодежды, средств индивидуальной защиты, проживание, питание и проезд, в целях осуществления добровольческой деятельности;
- вознаграждение донорам;
- алименты;
- гранты для поддержки науки и образования, культуры и искусства в РФ);
- премии за выдающиеся достижения в сфере науки, образования, культуры, искусства, туризма и т. п.;
- единовременные выплаты (в т. ч. материальная помощь, благотворительная помощь);
- оплата работодателем своим работникам и/или членам их семей стоимости путевок (кроме туристических) и медицинских услуг;
- стипендии (студентов, аспирантов, ординаторов);
- оплата труда в валюте, полученная работником от государственной организации направившей его на работу за границу;
- доходы от продажи выращенной в личных подсобных хозяйствах продукции животноводства и растениеводства (как в натуральном виде, так и в переработанном);
- доходы членов фермерского хозяйства от производства и реализации с/х продукции (в течение 5 лет с момента регистрации);
- призы полученные спортсменами в определенных соревнованиях;
- вознаграждения за передачу государству кладов;
- выигрыши и призы (если их стоимость не превышает 4000 руб.);
- иное (полный перечень смотрите в ст. 217 НК РФ).
Порядок расчета налога
Размер налога = Ставка налога * Налоговая база
Ставка налога
Налоговым кодексом Российской Федерации по налогу на доходы физических лиц предусмотрено пять налоговых ставок. Различные налоговые ставки установлены как в отношении видов доходов, так и в отношении категорий налогоплательщиков.
налоговая ставка в размере 9%
Налоговая ставка по налогу на доходы физических лиц в размере 9% производится в случаях:
• получения дивидендов до 2015 года;
• получения процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г.;
• получения доходов учредителями доверительного управления ипотечным покрытием. Такие доходы должны быть получены на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 г.
налоговая ставка в размере13%
Если физическое лицо является налоговым резидентом Российской Федерации, большинство его доходов будет облагаться по налоговой ставке в размере 13%. К таким доходам, например, относится заработная плата, вознаграждения по гражданско-правовым договорам, доходы от продажи имущества, а также некоторые иные доходы.
Обратите внимание: с 01.01.2015 дивиденды облагаются по ставке 13%, а не 9%, как было ранее. При этом в отношении доходов (дивидендов) от долевого участия в организации налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218 — 221 НК РФ, не применяются (пункт 3 статьи 210 НК РФ).
Кроме того, по ставке 13% облагаются доходы физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, в следующих случаях:
• от осуществления трудовой деятельности;
• от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с законом «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;
• от осуществления трудовой деятельности участниками Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российской Федерации соотечественников, проживающих за рубежом, а также членами их семей, совместно переселившимися на постоянное место жительства в Российской Федерации;
• от исполнения трудовых обязанностей членами экипажей судов, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации;
• от осуществления трудовой деятельности иностранными гражданами или лицами без гражданства, признанными беженцами или получившими временное убежище на территории Российской Федерации в соответствии с законом «О беженцах».
налоговая ставка в размере 15%
По ставке 15% облагаются дивиденды, полученные от российских организаций физическими лицами, которые не являются налоговыми резидентами РФ.
налоговая ставка в размере 30%
Все прочие доходы физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, облагаются по ставке 30%.
налоговая ставка в размере 35%
Является максимальной и применяется к следующим доходам:
• стоимости любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг, в части превышения установленных размеров;
• процентных доходов по вкладам в банках, находящихся на территории Российской Федерации, доходов в виде процента (купона) по обращающимся облигациям российских организаций, номинированным в рублях, в части превышения установленных размеров;
• суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиками заемных (кредитных) средств в части превышения установленных размеров;
• в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), а также процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, в части превышения установленных размеров.
Налоговая база
Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки
Исчисление налога налоговыми агентами
Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями.
Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка 13%.
Сумма налога применительно к доходам, в отношении которых применяются иные налоговые ставки, исчисляется налоговым агентом отдельно.
Исчисление суммы налога производится без учета доходов, полученных налогоплательщиком от других налоговых агентов, и удержанных другими налоговыми агентами сумм налога.
Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.
Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, при этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты.
При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее 1 месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога.
В какой бюджет поступает НДФЛ
Для начала немного теории. Согласно статье 13 Налогового кодекса налог на доходы физических лиц является федеральным налогом. Далее вопрос, куда идет НДФЛ, уплаченный работодателями, регулируется уже Бюджетным кодексом. В частности, статья 56 данного кодекса предусматривает, что НДФЛ подлежит зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации по нормативу 85 процентов. Но собственно этот момент распределения налоговых доходов в рамках российского бюджета касается, скорее, тех ответственных лиц государства, которые формируют финансовые планы целой страны на ближайшую или более долгосрочную перспективу.
Работодатели же при перечислении удержанного НДФЛ должны руководствоваться статьей 226 НК РФ, которая предписывает уплачивать данный налог по месту регистрации предпринимателя или по юридическому адресу компании, исполняющей функции налогового агента. Таким образом, с адресом прописки самого сотрудника перечисление НДФЛ его работодателем никак не связано. Однако иногда некоторые исключения в вопросе, куда платить НДФЛ, все же случаются.
Особенности перечисления НДФЛ у ИП и физлиц
Аналогичное исключение есть и для ИП. Предприниматели не могут зарегистрировать обособленного подразделения, и формально они «привязаны» к адресу собственной регистрации. Однако, например, вмененную деятельность они могут осуществлять по отдельному адресу, даже в другом регионе страны, и в этом случае они обязаны встать там на учет в качестве плательщика ЕНВД. Та же ситуация и с патентной системой налогообложения – вести такую деятельность можно по адресу, отличному от адреса прописки ИП.
В этом случае вопрос, куда платить НДФЛ за работников, занятых в данных направлениях деятельности, для ИП-работодателя однозначен: он так же обязан платить налог по месту регистрации данного вида деятельности на ЕНВД или на патенте. Если при этом параллельно он осуществляет какие-то направления бизнеса, которые не переведены на вмененку или ПСН, а облагаются налогом, скажем, в рамках УСН, то отчитывается он по данному налогу по месту своей регистрации. Следовательно, и НДФЛ за сотрудников, работающих в рамках такой деятельности, он будет перечислять в свою ИФНС. То есть опять же такой работодатель должен будет вести раздельный учет выплат собственным работникам.
Если же речь идет об уплате индивидуальным предпринимателем собственного НДФЛ в рамках применения общей системы налогообложения, то он так же перечисляется по месту регистрации ИП исходя из его адреса прописки.
По адресу собственной прописки и вне зависимости от того, где и как были получены доходы, уплачивают НДФЛ и обычные физлица. Касается это случаев, когда источник выплаты либо не удержал по ошибке, либо не обязан был удерживать НДФЛ из выплачиваемого физлицу дохода.
Как налоговая может узнать, что я не плачу налог на доход физического лица?
От банка. Налоговая может запросить выписку по счету, и увидеть, что там ходят весьма немаленькие суммы, а налог вы платите с з/п в 8 000 рублей. И вроде как других доходов у вас нет.
От третьих лиц. Доносы мы не берем в расчет, хотя они могут иметь место быть. Гораздо более интересные ситуации – это “случайные утечки информации”. Например, вы продали ноутбук. Никаких договоров, никаких чеков. Вы просто передали человеку ноутбук, а он вам скинул на карту 40 000 рублей. Но покупатель оказался добросовестным налогоплательщиком… И при следующей перепродаже решил заплатить налоги, приложив квитанцию о том самом переводе на вашу карту в качестве обозначения налоговой базы при покупке и дальнейшей продаже ноутбука. И тут-то налоговая узнает, что вами налог не был уплачен. А все так хорошо начиналось…
Еще одна ситуация – сдача квартиры в аренду. Например, с прошлыми арендаторами вы разошлись не на самой приятной ситуации. И тут они пишут обращение в налоговую, что за прошлый год уплатили вам почти 400 000 рублей за аренду жилья (и прилагают квитанции о переводах вам на карту и договор аренды жилья). А вы-то ничего никуда не сдавали… И налоги не платили…
Кстати, есть хорошая статья про то как правильно составлять договор аренды жилья