Судебно-оценочная экспертиза вопросы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебно-оценочная экспертиза вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Когда необходима оценка недвижимости
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
- Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
- Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
- В случае необходимости перераспределения долей собственности.
- В процессе страхования недвижимого имущества.
- При формировании налоговой отчетности.
- Перед обращением в банк для оформления кредита.
- В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- При исполнении судебных решений.
- При ликвидации объектов недвижимого имущества.
- В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием
К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.
Порядок проведения оценки недвижимости
На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.
Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.
Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:
- Справки и выписки из БТИ.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
- Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
- Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Порядок и условия проведения работ по стоимостной судебной экспертизе всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта оценки, задач, стоящих перед экспертом-оценщиком, срочности исполнения работ и пр.
Стоимость
Стоимость работ по судебной стоимостной экспертизе зависит от характеристик объекта, объема работ экспертов, состава рабочей группы и требуемой квалификации экспертов (зависит от особенностей объекта оценки) и необходимости дополнительных работ.
Для определения объема и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте оценке и задачах, стоящих перед экспертами.
Дополнительно, по согласованию с заказчиком оплачивается участие эксперта в судебных заседаниях и прочие дополнительные работы.
В ней конкретно отражены:
1. порядок назначения судебно-оценочной экспертизы;
2. обязательность назначения экспертизы; присутствие следователя в производстве судебно-оценочной экспертизы;
3. права обвиняемого, подозреваемого, свидетеля и потерпевшего;
4. порядок направления материалов уголовного дела при производстве судебной экспертизы.
При необходимости проведения судебной оценочной экспертизы в арбитражном процессе стороны спора, а также судебный орган, руководствуются положениями главы 7 «Доказательства и доказывание» Арбитражно-процессуального кодекса РФ от 24.07.2002 года № 95-ФЗ (далее АПК РФ).
В случае проведения судебной оценочной экспертизы в гражданском процессе стороны спора, а также судебный орган руководствуются требованиями главы 6 «Доказательства и доказывание» Гражданского процессуального кодекса РФ от 14.11.2002 года № 138-ФЗ (далее ГПК РФ).
При проведении оценочной экспертизы налоговый орган руководствуется требованиями пункта 1 статьи 95 Налогового кодекса РФ от 31.07.1998 года № 146-ФЗ (далее НК РФ).
Согласно статье 204 УПК РФ, статье 86 АПК РФ, статье 86 ГПК РФ, пункту 8 статьи 95 НК РФ результатом проведения экспертизы принято считать ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА, которое оформлено в соответствии с требованиями вышеперечисленных статей.
Зачем нужна экспертиза?
Оценка имущества помогает соблюсти юридическую чистоту купли-продажи. Во время оформления ипотеки банк проверит, подойдёт ли жильё для взятия под залог.
Экспертная оценка выявит:
- Потенциальный доход от продажи квартиры;
- Стоимость доли имущества (при разводе);
- Цену залогового жилья при ипотечном кредитовании;
- Материальную сторону в имущественных спорах.
Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует помнить о скрытых рисках. Самые распространенные из них:
- Отсутствие права собственности на объект недвижимости;
- Наличие третьих лиц, претендующих на имущество;
- Родственники, имеющие право пожизненно жить в квартире;
- Другие законные наследники;
- Недвижимость выставлена на торги из-за банкротства владельца;
- Приватизация проводилась без участия детей;
- Право на долю имущества для супругов (если жильё куплено в браке);
- Реконструкция или снос аварийного здания.
Оценку недвижимости также нужно проводить при оформлении договора дарения или завещания. Во время экспертизы могут быть выявлены факторы, которые повлекут негативные юридические последствия для покупателя. Их можно снизить, следуя рекомендациям специалиста.
Если профессиональный оценщик выявляет серьезные риски, он указывает на их наличие клиенту. Такое жильё не стоит покупать, чтобы не лишиться права собственности.
Цель оценочной экспертизы
Она состоит в определении экспертной стоимости объекта. Эта величина может отличаться от рыночных цен, но составляется на их основе. При определении экспертной стоимости применяются специальные подходы, методики, коэффициенты. Например, для оформления банковского залога экспертная стоимость определяется как 70 – 90 % от рыночной (по ликвидационной стоимости).
Цель оценочной экспертизы — максимально точно определить, за сколько могут купить этот объект на современном рынке. Для этого могут использоваться различные прайсы, каталоги, специализированные сайты с актуальными ценами.
Оценочные экспертизы требуется проводить в разных судебных делах:
- Спорах о признании договора купли-продажи недействительным;
- О возмещении ущерба от затопления, пожара, разрушения,
- В результате аварии и ДТП;
- При разделе совместно нажитого имущества при разводе;
- Оформлении банкротства, ликвидации предприятия;
- При изъятии для государственных нужд;
- При осуществлении процедур исполнительного производства;
- Продаже залога и обращения взыскания на заложенное имущество.
Особенности судебной оценки недвижимости
В судебных спорах могут фигурировать разные объекты недвижимости (жилой или коммерческой):
- квартиры (комнаты);
- дома;
- коттеджи, дачи;
- земельные участки.
- офисные здания;
- гаражи;
- технические сооружения;
- складские, производственные помещения;
- незавершенное строительство.
Определяя рыночную стоимость квартиры для суда, эксперт учитывает общее состояние рынка недвижимости в регионе, а также критерии касающиеся здания, в котором оно находится, и самого жилья. К ценообразующим факторам относятся:
- расположение;
- транспортное сообщение;
- развитие инфраструктуры;
- год и тип постройки, степень износа;
- этажность;
- состояние придомовой территории, подъезда;
- наличие лифта, охраны, парковки;
- площадь;
- количество комнат;
- планировка;
- отделка;
- наличие балкона.
Спрос на коммерческую недвижимость зависит от целевого назначения, наличия коммуникаций, отдельного входа, возможности перепланировки. Нужно учесть множество данных, сравнить их со схожими объектами-аналогами, откорректировать результаты и на основании этих расчетов определить окончательную цену.
При разделе объекта недвижимости, оценка (судебная экспертиза), проведенная незаинтересованным лицом, обеспечит необходимый уровень достоверности, который вероятнее удовлетворит всех участников конфликта. Это же касается споров с государственными органами, когда владелец изъятого для нужд государства имущества не согласен с размером компенсации или с налоговой ставкой, если считает, что недвижимость переоценена. Также от указанной оценщиком стоимости будет зависеть размер государственной пошлины при вступлении в наследство.
В ходе судебного разбирательства из-за залива или пожара, не важно по чьей вине он произошел, также нужна справедливая оценка ущерба для определения стоимости восстановительных и ремонтных работ. Если виновник вы, не придется переплачивать, а если потерпевший, то сможете рассчитывать на достаточную компенсацию. Отчет будет не последним аргументом и в переговорах со страховой компанией.
Стоимость судебной оценочной экспертизы
Цена экспертных услуг рассчитывается для каждого клиента в индивидуальном порядке. На нее оказывают влияние срочность выполнения заказа, тип объекта исследования, цели проведения оценки и другие факторы ценообразования. Базовый прайс оценочной экспертизы приведен ниже. При возникновении вопросов просим обратиться к квалифицированным специалистам нашего центра.
| № п.п | Виды исследований | Стоимость (в рублях) | Изменения стоимости исследований |
| 1. |
Определение рыночной стоимости типового гаража: — по документам; — с выездом. |
от 4 000 от 6 000 |
|
| 2. |
Определение рыночной стоимости типовой квартиры: — по документам; — с выездом. |
от 5 000 от 7 000 |
|
| 3. |
Определение рыночной стоимости типового земельного участка: — по документам; — с выездом. |
от 8 000 от 15 000 |
Стоимость увеличивается в зависимости от площади (свыше 0,6 га) и конфигурации участка наличия строений |
| 4. |
Определение рыночной стоимости типового инд. жилого дома, здания, сооружения: — плошадью до 100 кв.м.: — плошадью свыше 100 кв-м . |
от 13 200 от 19 500 |
Стоимость увеличивается в зависимости от удаленности объекта от городской черты, площади. |
| 5. |
Оценка ставки арендной платы за помещения: — площаью до 100 кв.м — площаью от 100 до 500 кв.м |
от 5 000 от 15 000 |
При плошади помещения свыше 100 кв.м стоимость — договорная |
| 6. | Определение рыночной стоимости имущественных комплексов. | Договорная, но не ниже 40 000 | |
| 7. | Оценка производственных линии и комплексов. | не менее 22 000 | Стоимость зависит от полноты представленной документации |
| 8. |
Оценка бизнеса (акций, паев, долей): -мелкие организации (балансовая стоимость чистых активов до 3 млн. руб); -средние и крупные (балансовая стоимость чистых активов от 3 млн. руб. и выше): |
от 77 000 от 100 000 |
В ситуации, когда сложно доказать свою правоту в ходе разбирательств по строительным, земельным и иным спорам, решением становится проведение профессиональной независимой экспертизы. Цена в данном случае будет варьироваться и напрямую зависит от сложности выданного технического задания, количества необходимых исследований и лабораторных испытаний, а также потребности в подготовке нескольких экземпляров заключительной документации.
Специфика оценочных мероприятий, проводимых в ходе следствия, также влияет на формирование цены на экспертизу, но при этом не зависит от общей суммы судебного иска и окончательно определяется по итогам проведения исследований.
Финальная стоимость будет складываться из фактических затрат на использованное оборудование и работу специалистов с учетом нормативов, утвержденных на федеральном уровне.
Компания «Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы» подходит индивидуально к реализации ценовой политики: цена судебной экспертизы идет в плотной связке с выбранной стратегией проведения обследований и испытаний, и нацелена на оптимизацию расходов наших клиентов.
Для постоянных и корпоративных клиентов мы создаем уникальные условия сотрудничества, предлагая бонусы и дополнительные программы оказания услуг.
Это важно!
- Консультации длительностью до 30 минут — бесплатно
- Дополнительные виды работ, исследований и расчетов оплачивают сверх основного договора
- Экспертизы по судебным постановлениям оплачиваются по отдельному тарифу, который Вы можете узнать у наших консультантов
- В зависимости от количества исследуемых объектов предусмотрена специальная система скидок и бонусов
Актуальные цены на услуги Вы сможете узнать, позвонив по указанным телефонам или заполнив заявку на официальном сайте компании «Судебные Экспертизы и Исследования».
Основные виды оценочной экспертизы имущества
- Экспертиза материального ущерба.
Проводится с целью поиска возможного виновника и причин возникновения ситуации, приведшей к ущербу имущества:
— для расчета суммы возмещения;
— для расчета страховых выплат;
— при подготовке ремонтных работ.
- Стоимостная экспертиза.
В данном случае основная задача – установить рыночную стоимость объекта, которыми выступают материальные вещи, недвижимость, сумма оплаты за выполнение определенных работ, движимое и недвижимое имущество физических лиц и предприятий. Чаще всего проводится стоимостная экспертиза объектов недвижимости.
- Комплексная и комиссионная экспертиза.
Эти понятия различаются. В случаях, когда требуется несколько специалистов с различной спецификацией, проведения исследований в различных сферах и областях знаний, говорят о комплексной экспертизе.
При необходимости комиссионной экспертизы судом или руководителем экспертного учреждения принимается решение о комиссии экспертов, которые будут согласованно, но независимо и самостоятельно, принимать решение и оценивать результаты других экспертов. Общие выводы формируются на основании единого мнения, а заключение подписывается совместно.
С какой целью проводится судебная оценочная экспертиза?
Главная задача, которая ставится перед экспертом-оценщиком, – это определение рыночной стоимости объекта, который стал причиной имущественных споров. В ходе проведения экспертизы устанавливается стоимостная характеристика:
- Активов (имущества).
- Предприятия (бизнеса) в целом.
- Недвижимости.
- Движимого имущества.
- Нематериальных активов.
- Нанесённого ущерба.
- Упущенной выгоды.
Полученные результаты помогают судебным и следственным органам установить размер материальных последствий. Заказчиками или инициаторами судебной оценочной экспертизы могут быть различные органы и инстанции: суд, нотариус, органы дознания, следователи, прокуратура, страховые компании. Она проводится не только когда необходимо установить рыночную стоимость объекта, но и оспорить её.
Судебная оценочная экспертиза недвижимости и других объектов необходима при следующих ситуациях (когда дело решается в суде):
- При взыскании упущенной выгоды.
- При разделе имущества между супругами.
- При обеспечении выплаты задолженности по кредиту.
- При принудительном возмещении ущерба.
- При проведении купли-продажи.
Кто может выступать в роли оценочного судебного эксперта?
Проведение судебной экспертизы регламентируется, в первую очередь, федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также другими законами и актами, регулирующими ту или иную деятельность, сферу, в рамках которой проводится судебная экспертиза.
Судебным экспертом не может выступать лицо, так или иначе заинтересованное в исходе дела. Поэтому выбор эксперта или экспертной организации очень важен и может решить, выиграете ли Вы в суде или нет. Как правило, сторона, которая ходатайствует о назначении судебной экспертизы обязана предоставить на выбор суду несколько коммерческих предложений на проведение судебной экспертизы. Суд на свое усмотрение назначает эксперта, руководствуясь, согласно нашей практике, стоимостью услуг и опытом эксперта.
При прошении о назначении судебной экспертизы важно четко сформулировать вопросы, ответы на которые разрешат спор. Поскольку неправильно поставленный вопрос эксперту повлечет за собой не удовлетворяющий Вас ответ и затягивание судебного процесса, Вам необходимо детально проконсультироваться с опытным юристом о формулировке вопроса.
Кто проводит экспертизу
Оценочную экспертизу в большинстве случаев проводят специалисты с профильным образованием в области оценки. Для оценки сложных объектов могут привлекаться профессионалы из других областей. Например, оценка незавершенного строительства, недвижимости, подсчет ущерба, причиненного в результате различных происшествий, проводится в сотрудничестве со строительно-техническими экспертами. Оценка транспорта требует присутствия эксперта в области автотранспортной экспертизы.
При определении стоимости объектов интеллектуальной собственности нужны культурологи, специалисты по авторскому праву, лингвисты и так далее — в зависимости от принадлежности к той или иной области исследуемого объекта.
Если сравнивать деятельность судебного эксперта в области оценки и оценщика, то они действуют в различных рамках правового поля, являются субъектами различных видов деятельности и выполняют при этом различные функции. Однако их методологический аппарат для решения вопросов, требующих оценки стоимости, во многом совпадает.
Кто проводит судебную оценку имущества?
Стороны могут поручить исследование конкретному эксперту или организации. Если у них нет единого мнения по этому поводу, суд выбирает оценщика самостоятельно. При этом он имеет полное право не согласиться с результатами его работы. Тогда выполняется переоценка с привлечением другого эксперта. В любом случае он должен соответствовать следующим требованиям:
- получить квалификационный аттестат;
- стать членом СРО оценщиков;
- застраховать свою ответственность;
- заниматься частной деятельностью или работать на основании трудового договора в штате организации.
Порядок проведения оценочной экспертизы недвижимости для суда
В первую очередь стоит подготовить ходатайство о проведении исследования. Его необходимо подать в суд, в котором слушается дело. Положительное решение будет оформлено в виде постановления о выполнении исследования. Получив его, эксперты приступят к работе.
Оценочная экспертиза недвижимости для суда выполняется в следующем порядке:
- изучаются технический паспорт, поэтажный план, экспликация, кадастровый план, правоустанавливающие и другие документы;
- осматривается объект, делаются замеры, фиксируются особенности недвижимости и составляется соответствующий акт;
- собирается и анализируется информация по идентичным объектам;
- делаются расчеты;
- составляется отчет, в котором указываются применяемые методы, используемая информация и источники ее получения, выводы оценщика;
- отчет передается на рассмотрение суда.
Компания «Анель» проводит оценочную экспертизу любой недвижимости для суда. Она может выполняться как по запросу сторон, так и по решению судьи. Стоимость судебной оценки имущества определяется персонально. Она зависит от расположения, площади, наличия аналогичных объектов и других факторов. Как правило, услуги экспертов оплачивает тот, кто ходатайствует о проведении исследования. В дальнейшем такие расходы можно требовать с проигравшей стороны.
Ретро-оценка: дата определения оценочной стоимости
Особенность судебных разбирательств состоит в том, что с момента возникновения юридически значимого события до момента вынесения решения могут пройти годы. В связи с этим факты, возникающие с момента возникновения предмета спора и до его разрешения, не имеют значения.
Проще говоря, если супруги подали заявление о разделе имущества в январе 2017 года, то компенсация будет рассчитываться по цене делимого имущества, действующей именно в январе 2017 года.
Прирост или падение стоимости таких активов для разрешения спора не будут учитываться. Потому оценку в рамках судебного разбирательства желательно проводить на момент возникновения спора между сторонами, независимо от даты оценочных действий.
Из-за того, что оценку приходится проводить на дату в прошлом, процедуру в профессиональных кругах называют «ретро-оценкой».
Для ее проведения можно использовать лишь метод сравнения, анализируя стоимостный показатели аналогичных объектов недвижимости, выставленных на продажу в оговоренный период.