Реконцепция или пустота? Какое будущее ждёт коммерческую недвижимость
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконцепция или пустота? Какое будущее ждёт коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.
• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.
Аренда квартир в складчину и другие тренды 2023 года
Торг тут уместен
Со снижением спроса и ростом конкуренции собственникам квартир приходится — нет, конечно, не затягивать пояса туже, но все же чуть умерять аппетиты. Сегодня собственники квартир готовы делать скидки, дисконт в среднем составляет 10%, подчеркивает Оксана Полякова.
В то же время значительная часть собственников жилья пока идет на снижение стоимости аренды очень неохотно, подчеркивает Мария Жукова. Торг происходит, но уже с конкретным арендатором.
Увеличиваются сроки экспозиции
Нехватка арендаторов на фоне активного роста предложения увеличивает срок экспозиции квартир. Если для жилья комфорт-класса он длится несколько недель, то для элитных квартир — пару месяцев.
Даже у элитных квартир, цена аренды которых снижена на 30% (по сравнению со стоимостью в прошлом году), срок экспозиции растягивается как минимум в два–три раза.
Объекты в востребованной локации, которые год назад уходили с рынка за день-два, сейчас могут находиться в экспозиции и месяц, и два месяца. Более того, по ним даже нет звонков, говорит Вероника Пуцина, специалист по недвижимости компании NedMax.
Аренда в складчину
Люди, которые собираются арендовать квартиру (как студенты, так и работающие), все чаще ищут для себя соседа: такой формат значительно более бюджетный, чем аренда целой квартиры. «Чаще всего предлагают снимать пополам двухкомнатную квартиру, но есть — и их немало — варианты, когда также ищут даже соседа в «однушку»», — утверждает Юлия Дымова.
Арендаторы переезжают из дорогих квартир в более дешевые
Из-за снижения доходов арендаторы расстаются с элитным жильем и переезжают в более доступные квартиры. Так, значительную часть арендаторов дорогих квартир составляли специалисты, занимающиеся криптовалютой. Теперь доходы этой группы арендаторов падают, и они съезжают из дорогих в более бюджетные объекты. «Если человек год назад снимал квартиру за 250 тыс. рублей, то сейчас просит найти ему вариант до 100 тыс. рублей в месяц», — приводит пример Вероника Пуцина.
Смещение запросов в элитном сегменте на более бюджетные варианты со ставкой аренды до 200 тыс. рублей в месяц замечает и Андрей Соловьев. По его подсчетам, на такие квартиры приходится 34% всех заявок за девять месяцев 2022 года, что на 15 п. п. выше, чем на протяжении аналогичного периода 2021-го.
Растет доля инвестиционных квартир
В 2012 году наблюдался рост выхода на рынок инвестиционных квартир: доля таких лотов за три года выросла почти вдвое. Ставки аренды в таких квартирах примерно на 16% выше, чем в целом по рынку для однокомнатных квартир, и на 21% для двухкомнатных (по данным Циан.Аналитики). В сочетании с другими факторами появление значительного количества инвестиционных квартир также повлияло на снижение стоимости аренды, считает Юлия Дымова.
Появляются варианты без отделки
На рынке появилось заметное количество квартир, которые раньше не сдавались, отмечают в Est-a-Tet. Предположим, в только что сданных новостройках на уровне бетонных стен. Такие варианты дешевле, и собственники согласны учесть стоимость ремонта в арендной плате.
Повышается лояльность собственников
Сократившийся спрос и рост конкуренции вынуждает собственников гораздо лояльнее относиться и к тем категориям арендаторов, которых раньше они не рассматривали, рассказывает Юлия Дымова. Семьи с детьми теперь рассматриваются на общих основаниях. Почти с любым собственником можно договориться о том, что вместе с арендатором будет проживать его домашний питомец — особенно если собака или кошка небольшого размера.
Западные арендаторы: уйдут или останутся?
Часть арендаторов из числа европейских компаний покинула рынок в 2022 году, что стало беспрецедентным событием для всех сегментов отрасли коммерческой недвижимости.
«Динамика, конечно, не очень положительная. Идет активное замещение компаний-арендаторов, – рассказывает Захар Вальков. – Мы строили продукт с фокусом на иностранные компании, и тогда они составляли 100% нашего пула арендаторов. После 2014 года процент упал, а сегодня он достиг 50%. Мой прогноз, что профиль арендатора будет меняться, и 25–35% будут составлять западные компании, остальное – российские. Смена арендаторов началась только сейчас, когда компании проанализировали ситуацию и приняли решение, что в ближайшее время у них нет будущего на территории Российской Федерации. Компании из сегмента «медицина» остались, но убрали из ассортимента косметику, то есть модель бизнеса меняется. У нас есть кейсы, когда компании оплачивают аренду и закрывают склады на полгода, так как понимают, что выйти с рынка всегда можно, а зайти будет сложнее».
По мнению Вячеслава Холопова, пик смены арендаторов придется на середину 2023 года: «Те западные компании, которые уходят, сначала закроют торговые точки, а потом начнут вывозить товары со склада или распродавать его. Это произойдет в середине 2023 года и приведет к максимальному росту вакансии». Эксперт добавляет, что в такой ситуации от девелоперов потребуется высокий уровень гибкости, особенно в отношении сроков действия договора. Сейчас клиенты не готовы заключать долгосрочные контракты. А это в свою очередь отразится на объеме ввода в будущем.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Зонирование и цифровизация офиса
Сегодня крупные компании начинают привыкать к офисам, организованным по принципу коворкинга. Пандемия выявила потребность в живом общении и возможности полностью переключиться с рабочих вопросов на отдых.
Этот запрос укрепил на рынке новый тренд: зонирование офиса. Внимание теперь уделяется не только рабочим пространствам, но и лаунж-зонам, кофе-поинтам и прочим локациям, где сотрудники могут комфортно отвлечься от рутины на неформальный нетворкинг.
Параллельно с развитием концепции начинают развиваться и технологии, обеспечивающие жизнедеятельность офиса. Хот-дески, шеринговые системы и системы онлайн-бронирования рабочих мест, – все ведет к рывку в вопросе цифровизации офисного пространства.
Вероятно, это закрепит тренд на пересмотр привязки к единому офису. Всё идёт к распределению штата по разным районам города. Реализовать это позволит активно развивающийся рынок коворкингов. Как показывает практика, коммуникация между офисами может осуществляться посредством видео-общения.
Объём спроса превысил консервативные прогнозы, сделанные в начале периода. Ожидается, что по итогам 2022 года показатели достигнут уровня 1 млн. кв. м и даже немного превысят эту цифру. Однако активность арендаторов связана больше со сменой локаций и оптимизацией офисных площадей, чем с расширением и открытием дополнительных офисов. Это демонстрирует уровень чистого поглощения: в 2022 году он был минимальным, близким к нулевому значению.
Ключевая особенность структуры спроса для 2022 года — преобладание сделок по готовым площадям. Высокая стоимость отделки, а также заметное высвобождение помещений в функционирующих зданиях привели к тому, что более 80% спроса сконцентрировалось на готовых офисах. А большинство договоров на покупку помещений «под отделку» были заключены ещё на стадии строительства объектов.
Таким образом, объём спроса на аренду офисных площадей был почти полностью реализован за счёт уже готовых к эксплуатации площадей.
Тенденция цен на рынке в 2023 году
В среднем по стране цены на жильё поднялись на 16% с начала 2022 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.
Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.
При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.
Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.
В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.
Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.
Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Обзор коммерческой недвижимости в спб
Имея многолетний опыт работы в сфере коммерческой недвижимости в различных российских регионах Холдинг «АйБи ГРУПП» проводит регулярный мониторинг развития региональных рынков. Мы работаем как по заказу своих клиентов, так и самостоятельно. Результатом самостоятельных исследований становятся обзоры рынков коммерческой недвижимости и аналитика недвижимости.
Ежеквартально аналитическая служба Холдинга — компания «Ай Би Рисеч» — представляет исследования по 4-м основным направлениям в обзор недвижимости в спб входит:
- рынок офисной недвижимости
- рынок торговой недвижимости
- рынок гостиничной недвижимости
- рынок земли
Как выглядит белорусский рынок на фоне зарубежных
— Белорусский рынок коммерческой недвижимости всегда уступал соседям по ряду распространенных параметров: доходности в связке с рисками и ликвидностью, качественным параметрам объектов (офисы класса А, торговые центры до недавнего времени), ставкам аренды в связке с качеством объекта и услуг (например, ставки аренды на офисы в Минске зачастую были выше, чем в Прибалтике, при ощутимо более низком качестве объектов), динамике развития (в части появления новых объектов). Все вышеуказанные параметры сравнения актуальны и сегодня. При этом риски и неопределенность существенно выросли, доходность — нет. Поэтому логично, что для иностранных инвесторов Беларусь сегодня менее интересна, — говорит Сергей Сенкевич.
В первую очередь проявляют интерес к рынку — чаще к складской недвижимости и производству — российские инвесторы. Хотя сегодня для зарубежных инвесторов привлекательно выглядит и торговая недвижимость ввиду того, что торговые центры не закрывались на карантин, а показатели по обороту ряда международных операторов в Беларуси выше, чем на соседних рынках.
Европейцы — самые активные покупатели, а поток клиентов из России и Китая сокращается
Большинство респондентов (62%) считают, что жители Европы — самая активная категория покупателей, приобретающих недвижимость за пределами страны проживания. Во Франции эту категорию указали все 100% респондентов, в Испании — 91%, в Италии — 90%.
На втором месте в 2021 году были выходцы из России и СНГ (42%), затем следовали покупатели из стран Ближнего Востока, Китая, США и Израиля. Отдельные респонденты отмечали, что на рынке активны представители Канады, Индии, балканских стран, Австралии, Бразилии, Египта и ЮАР.
Результаты опроса показывают интересную тенденцию: чем больше респонденты в той или иной стране отмечали активность европейских покупателей, тем меньше — активность выходцев из России и стран СНГ. В наибольшей степени эта тенденция проявляется в Турции, где 73% отметили активность русскоязычных покупателей и всего 18% — активность европейцев. Напротив, во Франции, Испании и Италии всего 17–19% респондентов отмечали, что на рынке активны покупатели из России.
Самый высокий спрос на помещения свободного назначения
В первом квартале 2021 года на ПСН приходилась существенная доля спроса: 45% на покупку и 38% на аренду.
Аналитики связывают это с ростом популярности dark store и dark kitchen. Это новые форматы торговли — рестораны или магазины, которые работают только на доставку. Они стали особенно актуальны во время пандемии. ПСН подходят для них, поскольку легко трансформируются под разные задачи.
На втором месте — торговые площади и офисы. Жизнь постепенно возвращается к прежнему ритму: всё больше сотрудников возвращается с удалёнки, торговая активность растёт, поэтому спрос на эти помещения всё выше:
- +22% на аренду и покупку торговых площадей;
- +23% на аренду и +10% на покупку офисных помещений.