Расторжение договора аренды арендатором
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды арендатором». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.
Как выселить арендатора из квартиры и заставить заплатить
В тяжелых случаях арендатор не только отказывается отдавать деньги, но и освобождать объект аренды. Итак, как выселить арендатора за неуплату.
При такой ситуации главное не впадать в крайности. Отключение света и воды, вывоз вещей арендодателя против его воли может привезти к уголовной ответственности. Поэтому нужно избегать обострения конфликта и действовать обдуманно.
Самый цивилизационный способ – это подать обращение в суд. Данный процесс занимает много времени. Ведь до получения решения суда об обязательстве освободить квартиру может пройти от пары месяцев до года. Однако в таком порядке арендодатель получает законное право выселить должников. Судебные приставы при необходимости окажут содействие.
После выселения следующий шаг это принять меры, которые смогут заставить арендатора платить.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Уведомление о форс-мажоре
Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.
Действия после получения уведомления
- Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
- Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
- Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.
Рекомендации арендатору
Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:
-
договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;
-
договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;
-
договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.
Расторжение договора в судебном порядке:
- если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.
В обоих случаях:
-
правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.
-
консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.
Когда вы пойдете в суд, в первую очередь вам необходимо указать, что в вашем нежилом помещении находится арендатор, который отказывается платить за аренду и не съезжает, а значит он нарушил условия договора им же подписанный. Вам необходимо приложить к иску подписанный договор аренды и акт, подписанный вами в момент передачи помещения, а также уведомление арендатора о расторжении аренды. Если вы не подписывали такие документы, этот факт придётся доказывать иными доказательствами.
В отличие от других судебных разбирательств, споры о расторжении договора аренды и выселении арендатора решаются достаточно быстро. Если вы посмотрите статистику поисковых запросов, то вопрос «Что делать, если арендатор не платит и не съезжает?» достаточно популярен. А значит, в судах с этим сталкивались не один раз и процесс поставлен на поток.
После того как вы получите вступившее в силу судебное решение, вы можете пойти с ним к судебным приставам. Именно в их работу входит функция взыскание задолженности по арендной плате.
Именно так выглядит схема, как вернуть задолженность по договору аренды , если вы являетесь собственником и арендатор не платит вам арендную плату на протяжении долгого срока, не имея на это никакого права.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.
Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.
Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
💁♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек
Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.
Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.
В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.
Расторжение договора в судебном порядке
В соответствие с п. 3 ст. 590 Гражданского кодекса, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Основания: если арендатор более двух раз подряд не платит по договору.
Если вы намерены подать в суд, сначала надо направить арендатору письменное предупреждение о том, что необходимо исполнить обязательства в разумный срок.
Если в предупреждении рассматривается только вопрос о внесении арендной платы ( предложение о досрочном расторжении договора отсутствует), такой досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным. В этом случае исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды будет оставлено без рассмотрения.
В уведомлении мы рекомендуем проинформировать арендатора, что если обязательства по оплате не будет исполнено, это станет требованием для расторжении договора аренды через суд.
Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке
Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.
Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок.
В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.
Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).
Основания для расторжения договора:
- Акт сверки
- Переписка между сторонами
- Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности
Как действовать арендодателю, если жилец не платит деньги за найм?
Самый просто способ решить проблему – это пойти навстречу арендатору и предоставить ему отсрочку платежей. Лучше всего, зафиксировать достигнутую договоренность документально и у юриста.
Когда жилец уходит от ответа и отказывается съезжать, то решение может быть только одним – действовать согласно простой инструкции:
- Составить и направить жильцам досудебную претензию. Следует отправлять документ по почте с уведомлением.
- По завершению срока, который был отведен арендатору на исполнение претензии, у владельца жилья возникает право на одностороннее расторжение соглашения аренды.
- После расторжения договора, принимается решение о выселении жильца и судье имущества, оставленного в помещении.
Когда квартира освобождена, у владельца жилья возникает право взыскать долги по арендной плате через суд. Для этого, необходимо обратиться с исковым заявлением и дождаться решения судебной инстанции. К обращению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованность претензий арендодателя.
За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?
Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.
Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.
- Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
- Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.