Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный Кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.
Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке
Какие дополнительные документы потребует от вас банк:
- Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
- Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
- Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
- Справка с психоневрологического диспансера.
Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.
Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.
При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.
Преимущества таких сделок
На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.
- Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
- Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
- Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.
Специфика Росвоенипотеки
Свои особенности имеет так называемая военная Ипотека, которой имеют право воспользоваться лица, находящиеся на военной службе по контракту. Она регулируется не только общими нормами об ипотеке, но и отдельно законом №117-ФЗ от 20 августа 2004 года.
Применительно к ней действуют следующие дополнительные правила:
- Воспользоваться ей могут только военнослужащие, имеющие не менее 3 лет выслуги. При этом для офицеров достаточно первого контракта, заключённого после 2005 года, а вот для сержантов, старшин, прапорщиков и мичманов, а также солдат и матросов требуется, чтобы контракт уже был вторым.
- Финансирование программы осуществляется не только за счёт личных средств военнослужащего, но и с использованием средств государственного бюджета.
- Военная ипотека действует по принципу накопительной ипотечной системы.
- Проверка качества и состояния жилья – более жёсткая, чем по «гражданской» ипотеке.
- Процедура получения ипотеки предусматривает дополнительную проверку жилья со стороны ЦЖЗ «Росвоенипотека».
- Если военная ипотека берётся на недостроенное жильё, то за её счёт покрывается только стоимость возведения. Расходы на ремонт, установку сантехники, электрооборудования и т. д. военнослужащий должен оплачивать самостоятельно.
Важно! Поскольку «Росвоенипотека» финансируется во многом за счёт государственных средств, ставки и размер первоначального взноса по ней весьма невелики. Однако и воспользоваться ей могут только те, кто служит в армии.
Подробнее об условиях и об особенностях оформления продажи квартиры по военной ипотеке читайте тут.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Продажа квартиры через ипотеку
Важно понимать, что до тех пор, пока Заемщиком не подписан кредитный договор, денег у него нет!
Хорошо если у него уже одобрен ипотечный кредит и на руках есть Уведомление о предоставлении кредита.
Но! Даже этот документ не гарантирует выдачу кредита.
Бывали случаи, когда служба безопасности банка, выявляла «черное пятно» на репутации заемщика и перед самой сделкой банк отказывал в выдаче денег.
Продажа квартиры через ипотеку — ипотечный кредит, предполагает залог объекта недвижимости в пользу кредитора.
Ипотечный кредит может быть выдан банковской организацией, а так же иным юридическим лицом или человеком(физическим лицом).
Конечно, бывают ситуации, когда кредит есть, а залога (то есть ипотеки) в пользу кредитора нет.
То есть покупатель недвижимости взял не ипотечный, а обычный потребительский кредит.
Если банковский кредитор дает денежные средства под залог недвижимости, тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись: «Ипотека в силу закона» .
Если физическое лицо даёт рассрочку платежа, то же своего рода кредит, в ЕГРН вносится запись: «Ипотека в силу договора».
Эти записи вносятся в раздел «Ограничения прав».
Способы передачи денежных средств при ипотеке.
Продавец получает деньги за квартиру по ипотеке из двух источников:
- Первый взнос, который вносит клиент
- Кредитные средства, которые перечисляет банк.
В договоре купли-продажи обычно указываются сроки и способы передачи денег за покупку. Нельзя сказать, что все проходит по одному сценарию: каждый случай индивидуальный, и стороны договариваются на своих условиях.
Денежный взнос в ипотеке передается несколькими способами до регистрации прав собственности или уже после получения документов:
- Лично в руки наличными.
- Безналичным переводом на счет.
- В банковской депозитной ячейке.
- Через аккредитивный счет.
Каждый вариант выбирается индивидуально, по договоренности с продавцом и покупателем. В каждом способе есть свои преимущества и недостатки, поэтому однозначно сказать, что будет лучше, сложно. В большинстве ситуаций продавец хочет получить деньги до перерегистрации квартиры на покупателя в госрегистратуре. Но это влечет определенные риски для покупателя, поскольку у продавца могут резко измениться планы и он может отказаться от сделки, или же в регистратуре по каким-то причинам не смогут зарегистрировать объект.
В итоге, деньги переданы, регистрация не прошла, продавец остался с квартирой и деньгами, а покупатель – ни с чем. Исходя из такого поворота ситуации, можно воспользоваться способами передачи денежных средств, которые максимально защитят от рисков мошенничества. В идеальном варианте, деньги лучше всего отдавать после регистрации прав собственности, чтобы помешать сделке уже не смогли какие-то обстоятельства. Рассмотрим основные методы передачи денег на примере Сбербанка.
Сравнительная таблица.
| Способ | Стоимость комиссии |
| Наличными | 0% |
| Ячейка | 100 -400 р./сутки |
| Безналичный перевод | До 3% от суммы (в зависимости к который банк и кому (физлицо или юрлицо) |
| Аккредитив | 10-40 т.р. |
Риски при заключении сделки
При учете всех положительных сторон сделки, существует и ряд определенных рисков для покупателя.
Ведь никто из граждан не застрахован от ухудшения финансового положения в будущем.
Просрочки по платежам могут привести к накоплению штрафных санкций и увеличению размера выплаты.
В таких ситуациях, выровнять материальное положение очень сложно, а банк может полноправно изъять квартиру в свою собственность, так как именно она является залогом при ипотечном кредитовании.
Во избежание таких рисков, нужно чтобы у заемщика было достаточное количество личных накоплений, способных покрыть несколько ежемесячных ипотечных взносов.
Так можно обеспечить себе безопасный период на момент потери финансового равновесия.
Также, есть риск для продавца квартиры, когда покупателю отказывают в ипотечном кредитовании, после заключения предварительных договорённостей.
Договор купли-продажи квартиры через Сбербанк
Реализация жилплощади является достаточно сложной процедурой, поскольку речь идёт о значительных финансовых затратах и рисках. В связи с этим первым шагом является оформление предварительного договора, который должен содержать сведения о:
- покупателе и продавце (их Ф.И.О., контактных данных, реквизитах паспортов, адресах регистрации и проживания);
- месте нахождения жилья и его основных характеристиках (адресе, площади, этаже, кадастровом номере и т.д.);
- правоустанавливающей документации на жилище;
- стоимости жилплощади (не меняется до момента заключения основного ДКП);
- правах и обязанностях участников;
- покупке жилья в ипотеку (если оформляется займ);
- сроках подготовки к заключению основного ДКП;
- сумме залога;
- дате подписания;
- подписях покупателя и продавца.
Участники сделки вправе осуществить составление документа самостоятельно или прибегнуть к услугам квалифицированного юриста.
На основании данного соглашения специалистами Сбера производится составление основного договора, условия которого совпадают с указанными в предварительном соглашении, с учетом особенностей конкретной ситуации.
Электронная регистрация сделок с недвижимостью через Сбербанк
Сбербанк стал одним из первых финансовых учреждений, начавших сотрудничать с Росреестром на предмет оформления сделок с недвижимостью в электронном виде. Данная услуга позволяет значительно упростить процедуру, а также потратить гораздо меньше времени на её проведение.
Услуга предоставляется на платной основе. Сумма от 7 900 до 10 900 руб. (в зависимости от местонахождения жилья и его типа).
После оплаты клиенту оказываются следующие услуги:
- Оплачивается госпошлина в Росреестре.
- Выпускаются усиленные квалифицированные подписи для каждого участника.
- Электронная документация направляется в Росреестр.
- Сотрудники банка сопровождают регистрацию и общаются с работниками Росреестра.
Процедура проходит в несколько этапов:
- Электронная документация направляется работниками банка в органы Росреестра.
- Сотрудниками Росреестра производится регистрация прав.
- Осуществляется отправка договора купли-продажи и выписки из ЕГРН с отметкой о госрегистрации на е-майл клиента.
Для проведения процедуры потребуется представление следующих бумаг:
- заявления об электронном оформлении сделки;
- договора о купле-продаже;
- согласия мужа/жены (при необходимости).
При этом сделку в электронном виде оформят, только если будут соблюдены следующие условия:
- В Сбер обращается физлицо.
- В сделке участвует не более 2-х человек.
- Жильё приобретается не по программе военной ипотеки.
- Клиент действует от своего имени (не через представителя по доверенности).
Прежде всего следует упомянуть проблемы, обнаруживающиеся при любом варианте продажи. Неважно, привлекается покупателем ипотечный заем или нет. Ведь хозяин продаваемого жилья может и не подозревать о ряде обременений.
Например, много лет назад некто в судебном порядке оспаривал права владения квартирой. И суд тогда наложил на объект временный арест. Пусть жилье осталось за владельцем, арест может быть не снят по сегодняшний день.
«Ограничения на операции с недвижимостью, которые накладывают прокуратура или полиция, в основном “«всплывают” после сдачи документов на регистрацию», – рассказывает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова.
Следующий ряд проблем продавцу может принести сам покупатель в силу своей неопытности.
«В первую очередь необходимо потребовать в подтверждение официальное письмо о том, что у покупателя есть положительное решение банка о выдаче кредита, – советует руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов. – Каждый банк имеет собственную методику андеррайтинга и рисковую политику. И даже для “положительного” заемщика нельзя стопроцентно гарантировать одобрение».
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктории Поляковой, продавцу также не помешает поинтересоваться сроком действия одобрения заемщика. «Одобрение обычно действует три-четыре месяца, и если сроки на исходе, то для проведения сделки может просто не остаться времени, – констатирует эксперт. – Для повторного одобрения требуется время, а банк может и отказать в повторном одобрении, если кредитные характеристики заемщика изменились».
Продавец квартиры должен позаботиться, чтобы у него заблаговременно был собран весь пакет документов. Также особое внимание стоит уделить необходимым справкам, поскольку многие из них имеют ограниченный срок действия, советуют в АН «Бекар».
Наличными «из рук в руки».
Самый первый и самый простой вариант передачи денежного взноса за покупку. Вместе с этим он считается и самым опасным. Стоимость недвижимости достаточно огромная, поэтому сумму придется собирать не маленькую. Например, квартира стоит 5 млн.р., клиент вносит 2 млн. наличными в качестве первого взноса.
Стороны договорились, что деньги передаются наличными. Теперь представим, что всю эту сумму нужно нести на сделку, пересчитывать. При переносе сумку с деньгами могут легко вырвать мошенники (случайно или по указу, ведь их могут предупредить, что человек несет такую сумму), а при пересчете можно ошибиться или незаметно спрятать несколько купюр. Это из рисков для покупателя. Для продавца также есть риск получить фальшивые деньги. Из плюсов данного способа можно выделить, что не придется платить комиссию, т.к. способ является бесплатным.
Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе). Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий. Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.
Таким образом, дешевле всего отдать деньги наличными, но здесь самый большой риск. Оптимальным вариантом по стоимости будет банковская ячейка, но здесь деньги не будут застрахованы. Если сделка проходит в Сбербанке, то вряд ли в ближайшие пять-семь дней у него отзовут лицензию. В более мелких банках все-таки не стоит рисковать.