Сдача квартиры в аренду: договор, налоги и прочие подводные камни
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду: договор, налоги и прочие подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поинтересуйтесь у знакомых, не нужна ли кому-нибудь квартира или комната. Объявления о съёме жилья публикуют в газетах, расклеивают на столбах. Можно обратиться в агентство недвижимости (перед этим изучите его репутацию на рынке). Однако наиболее простой и быстрый способ — разместить объявление в Интернете. Самые платежеспособные квартиранты давно уже там. Не используете Интернет? Попросите родных помочь с этим. Разместить объявление о сдаче можно на специализированных онлайн-ресурсах (поисковик предложит вам варианты по тематическому запросу). Составьте короткое описание, сделайте акцент на фотографиях — выбирают прежде всего по ним.
Валентина Семеновна, выйдя на пенсию, переехала в деревню в родительский дом. Свою городскую квартиру она переписала на внука Андрея, оформив дарственную. Но так как внук-студент еще слишком молод — едва исполнилось 18, — продолжает жить с родителями, а подаренная жилплощадь некоторое время пустовала.
Однажды иногородние однокурсники, живущие в общежитии, попросились к Андрею в квартиру, чтобы устроить там вечеринку по поводу чьего-то дня рождения. Конечно, не бескорыстно: парню заплатили, хотя и меньше, чем в среднем по городу за сутки. Все были довольны: ребята хорошо провели время, владелец жилплощади получил прибавку к стипендии.
Слухи распространяются быстро. Вскоре к Андрею обратились другие парни из общежития, тоже сняли квартиру на сутки. И пошло-поехало. Компании собирались обычно раза два-три в месяц. Так как всерьез сдачей жилплощади юный владелец квадратных метров не занимался, лишь от случая к случаю, для своих, налоги не платил, самозанятым или ИП не оформлялся. О его маленьком бизнесе не знали даже родители. Студент считал, что они такое зарабатывание денег не одобрили бы.
Зато каким-то образом о его дополнительных доходах проведала соседка-пенсионерка. То ли догадалась, что гостей он принимает не бескорыстно, то ли услышала разговор студентов, куривших на балконе. Своим открытием Маргарита Михайловна решила воспользоваться.
Со следующего года вместо нынешнего единого налога самозанятым предложат налог на профессиональный доход — проценты от полученных сумм. Тогда сдавать квартиру даже время от времени станет выгодно.
Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.
Расторжение договора аренды квартиры
Прервать договор аренды можно в соответствии с законодательством, регламентируется процесс статьей 61 Жилищного кодекса:
- Квартиросъемщик имеет право разорвать соглашение аренды в любое время, если выполнены с его стороны обязательства.
- Договор легко расторгнуть по соглашению обеих сторон.
- Расторжение договора возможно, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства. Например, использует не по назначению арендованную квартиру.
- Если инициатором разрыва договора является собственник, он обязан предупредить квартиросъемщика заранее, путем письменного уведомления. После уведомления соглашение может быть расторгнуто только через месяц, кроме случая, когда обе стороны приходят к единому соглашению.
Сдача квартиры в аренду без посредников
В случае, когда вы желаете самостоятельно заняться сдачей своего жилья, не привлекая стороннюю помощь в виде риэлторских агентств, нужно подготовиться к огромному количеству звонков. Вам придется разговаривать по телефону с потенциальными квартиросъемщиками, уделять время для показа квартиры, вести переговоры.
Но до этого необходимо определить объективную арендную плату и условия аренды и продумать способ рекламы. Проще всего для подачи объявления использовать популярные сайты недвижимости такие, как belarus-inform.
Когда определена цена, обдуманы все условия, необходимо их сформировать в вище объявления. Текст должен быть небольшим, но информативным, чтобы отфильтровать нужную аудиторию, сузить круг клиентов.
Подробное объявление избавит от лишних звонков и вопросов, оно сэкономит ваше время и время других людей. Важно предоставить следующую информацию:
- адрес жилья аренды;
- преимущества расположения;
- подробный перечень мебели, бытовой техники;
- информация о телевидении, интернете;
- размеры квартиры;
- количество комнат;
- наличие кладовых;
- особенности квартиры;
- ограничения для жильцов (нельзя с животными, с детьми, курить и т.д.).
Как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры в 2021 году
Собственник квартиры имеет право распоряжаться своей жилой недвижимостью по своему усмотрению. Он может продать ее, обменять, оставить в наследство, сдать в аренду.
Главное, чтобы эти действия не выходили за рамки законодательства и соответствовали правилам использования объектов жилого фонда. Сдача жилья в аренду является привычным явлением, благодаря которому владельцы имеют неплохой ежемесячный доход семьи.
По закону сделка должна быть оформлена соответствующим договором. Но в большинстве случаев наблюдается нелегальная аренда, когда квартира сдается в наем без договора и уплаты налоговых обязательств.
Жильцы других квартир знают, что соседи сдают квартиру посторонним лицам за арендную плату, но не сообщают об этом инциденте до тех пор, пока квартиранты ведут себя тихо и ничем не мешают.
Граждане должны платить налоги с полученных ими доходов. Хозяин квартиры обязан уплачивать 13% от сдачи в наем своей жилплощади. Но делиться частью прибыли гражданам невыгодно, потому они скрывают свой доход.
Важно! По правилам, установленным ст. 30 НК РФ, хозяин квартиры обязан отчитаться о своих доходах и подать декларацию до 30 апреля текущего года. В декларации указывается, какая прибыль получена за год от аренды жилья.
Мало кто из собственников квартир сдает декларацию в налоговую инспекцию, предпочитая скрывать свой доход.
Проблемы возникнут, если съемные жильцы шумно себя ведут, нарушают правила поведения в многоквартирном доме. Когда соседи незаконно сдают квартиру, у других граждан возникает вопрос, куда обращаться.
Для начала жалобу можно отправить участковому. Он обязан проверить, проживают ли квартиранты на законных основаниях.
За нарушение закона хозяева жилья будут наказаны.
Когда жилье занимают иностранцы, заявление имеет смысл направить сотрудникам ГУВД МВД (ранее – УФМС).
Иностранцам «светит» выдворение за нарушение миграционного законодательства. Если соседи сдают квартиру незаконно, то рассказать об этом нужно налоговым инспекторам. Если факт незаконной предпринимательской деятельности подтвердится, собственнику выпишут штрафы.
Соседняя квартира превратилась в бордель, что делать?
Как ни странно, но в нашей жизни встречаются такие люди, которые готовы превратить жилое помещение, принадлежащее им на правах собственности, в бордель. Данный факт имеет место быть только из-за возможности за короткое время зарабатывать большие суммы денег.
В этом случае соседи должны бороться с данным фактом в обязательном порядке.
Инстанции, занимающиеся охраной прав граждан, были перечислены выше. Борьбу нужно вести только совместно с другими соседями.
При таком раскладе, жаловаться нужно не только на посторонние шумы, доносящиеся из квартиры, но и на возможность других граждан находиться в компании сомнительных личностей и возможность приобретения различного рода заболеваний.
Доказать факт проживания в квартире посторонних лиц несложно.
Это делается путем обращенияк участковому, который во время визита в квартиру проверит документы всех проживающих. Плюс показания соседей и других жильцов многоквартирного дома подтвердят это.
Если жалоба на квартирантов связана с их асоциальным поведением, в качестве доказательств, приложений к заявлению можно предоставить письменные показания жильцов дома, справку с информацией о всех вызовах нарядов полиции, постановления из санитарно-эпидемиологической службы о нарушении предельного уровня тишины и загрязнении мест общего пользования.
Сложнее доказать факт незаконной аренды жилья и факт получения собственником за это денежных средств. Доказательством могут послужить расписки в передаче и получении денег. Но квартиранты и собственник редко пишут расписки, чтобы обезопасить себя.
Доказательством могут послужить показания человека, который непосредственно видел факт передачи денег за аренду квартиры.
Действия властных структур
Варианты воздействия на квартирантов и собственников, сдающих квартиру незаконно, могут варьироваться:
- при подаче жалобы участковому с жильцами будет проверена разъяснительная беседа; при подтверждении факта незаконной аренды накладывается штраф, взимаемый с собственника;
- со стороны налоговых служб — взыскание налогов в размере 13 % от суммы, получаемой с арендаторов;
- со стороны миграционных служб — выселение граждан, не имеющих регистрации;
- со стороны полиции — предупреждение, арест, выселение при многократных нарушениях порядка и аморальном образе жизни.
Куда жаловаться, если соседи незаконно сдают квартиру, а вышеупомянутые инстанции не реагируют на жалобы? Можно смело обращаться напрямую в прокуратуру или суд, собрав веские доказательства.
Сдача квартиры в аренду является неплохим способом увеличить ежемесячный доход. Однако многие забывают о требованиях закона, желая сэкономить.
Соседи незаконно сдают квартиру посуточно – как бороться?
Большинство владельцев квартир сдают их на долгий срок или посуточно без уплаты налога с вырученных денег, а квартиросъемщики могут доставлять проблемы остальным жильцам. Данный факт является показателем для борьбы за спокойную жизнь и основанием для подачи жалобы на собственника. Чтобы добиться быстрого решения с незаконной сдачей и шумными квартиросъемщиками, необходимо обращаться в официальные органы власти – налоговую.
Перед обращением в отдел ФНС гражданам обнаружившим нарушения стоит собрать доказательства данного факта:
- доказательство посуточной сдачи квартиры соседями (фото и видео материалы);
- зафиксированный факт передачи денег нанимателем и собственником;
- запись разговора с собственником о сдаче квартиры, отсутствия договора аренды, расспрос о стоимости и условиях сдачи;
- отсутствие налоговых отчислений.
Какие документы предоставить
Чтобы доказать неправомерный доход от ведения предпринимательской деятельности и факт неуплаты налогов, подойдут любые документы, связанные с предоставлением услуги и продажи товара. Это могут быть гражданско-правовые договоры, чеки, накладные и квитанции. В случае получения вреда здоровью от несанкционированной торговли можно приложить к жалобе медицинские справки. В качестве подтверждающего документа можно добавить объявления в газетах или скрины электронных предложений о предоставлении услуг. Если вы обращались с жалобой к руководителю компании, ведущей неправомерную деятельность, то можно приложить копию этого документа.
Официальное обращение в налоговую инспекцию осуществляется тремя способами:
- На сайте ru.
- Отправкой заявления почтовым отправлением.
- Личное посещение ИФНС.
Установленной законом формы заявления не существует, но есть алгоритм внесения необходимых данных.
Перед тем как пожаловаться на незаконную предпринимательскую деятельность, желательно собрать достоверную информацию о том:
- является ли лицо ИП или ООО, если оно зарегистрировано;
- юридический адрес и фактическое место ведения бизнеса;
- координаты налоговой инспекции.
Заявление должно иметь такую структуру:
- вводная часть — так называя шапка;
- содержательная;
- резолютивная.
В правом верхнем углу необходимо указать наименование инспекции ФНС, куда подается обращение, а также данные о заявителе (ФИО, адрес регистрации и фактическое место проживания). Если обращается юридическое лицо, то обязательно предоставляются данные о его юридическом адресе, ИНН, ОГРН и КПП.
Многие боятся огласки и хотят подать заявление анонимно, без разглашения личных данных. Однако анонимный запрос в налоговую инспекцию официально не подлежит рассмотрению.
Куда сообщить о незаконной предпринимательской деятельности анонимно? Для этого существует телефон доверия Федеральной службы безопасности, которая принимает информацию о подозрениях и фактах нарушения законодательства без оставления контактных данных.
В содержательной части заявления описываются обстоятельства обнаруженного правонарушения:
- Кем ведется незаконное предпринимательство.
- В какой сфере бизнеса.
- Обязательно указание на систематичность этой деятельности с описанием графика работы.
- Каким нормам законодательство противоречит выявленное нарушение.
- Изложите детали инцидента: дата, время, адрес, наличие или отсутствие свидетелей.
- Опишите прилагаемые документы.
Резолютивная часть содержит требование заявителя о принятии конкретных мер к нарушителю. Желательно указать телефон для обратной связи.
Как написать заявление в налоговую о незаконной сдаче квартиры в аренду
Если квартиранты пожаловались на сдачу квартиры без договора, это усложняет всю процедуру доказательства.
После обращения налоговый орган проведёт проверку. Это наиболее эффективный способ выявления возможных правонарушений. Она проводится на основании решения компетентного должностного лица.
Важно
В ходе этих действий все нарушения, совершаемые недобросовестным арендодателем, будут выявлены.
Проверки бывают нескольких типов. Камеральная проверка на основании жалобы в налоговую касается тех документов, которые обязан предоставлять налогоплательщик (а данном случае – арендодатель).
Выездная проверка по жалобе арендаторов на незаконную сдачу – процедура, при которой инспектор работает на территории арендодателя, проверяя договоры, документы, которые связаны с финансово-хозяйственной активностью. У налогоплательщика не будет прав препятствовать проведению всех процедур, поэтому шансов на то, что нарушения будут обнаружены, очень много.
При выявлении нарушений к арендодателю будут применены определённые санкции.
Арендодатель обязан каждый год отправлять декларацию о своих доходах в налоговую службу.
Стоит также немного отойти от темы и сказать, что очень часто от действий арендодателя могут страдать его соседи. Например, от нарушений общественного порядка и т.д. Они также могут подать жалобу в налоговую, но ничем, кроме визита инспектора, это не закончится. Почему сложится такая ситуация, будет пояснено ниже. Если же соседи подозревают арендодателя в сдаче квартиры незаконно проживающим на территории РФ гражданам, то от жильцов в миграционную службу (УФМС) на квартирантов и хозяина квартиры можно пожаловаться.
Начать следует с того, что доказать наличие такой сделки, как правило, может только сам арендатор. Помимо этого, ему понадобится предъявить доказательства, такие как: выписки с банковского счета, которые подтверждают постоянные денежные переводы арендодателю.
Прежде чем переходить к решительным действиям и начинать подавать различные жалобы, стоит поговорить с арендодателем и попробовать убедить его не нарушать закон и начать выплачивать налоги, однако, это далеко не всегда окажет должное воздействие на последнего.
Как написать заявление в налоговую о незаконной сдаче квартиры образец
Поскольку новые соседи, как правило, в таких квартирах отмечают праздники, то естественно это не по душе людям, проживающим в соседних квартирах.
Для начала, прежде чем жаловаться в уполномоченные органы необходимо удостовериться, что жилое помещение сдается именно на одни сутки.
Для этого допускается:
- Запечатлеть на видео или фото, что в квартиру каждый день входят новые жильцы.
- В случаях, когда в квартире по соседству нарушается общественный покой или порядок следует вызвать полицию.
- Когда выяснения отношений или нарушения осуществляются в подъезде, рекомендуется не стесняться записывать нарушения на видео.
После того, как все доказательства посуточной сдачи жилого объекта собраны, необходимо обратиться в полицию.
Допустимо одновременно с обращением в полицию, сообщить в налоговую о сдаче квартиры.
Соседи сдают квартиру: законодательство
Отношения между арендатором и арендодателем регулируются гражданским законодательством, а именно главами 34 и 35 ГК РФ. Арендные отношения являются возмездными, то есть одна из сторон договора получает доход, а это значит, что возникают налоговые обязательства. Налог на доходы физических лиц предусмотрен главой 23 НК РФ.
Граждане, которые получают доход от сдачи жилья в наем, согласно законодательству, обязаны ежегодно до 30 апреля предоставлять в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, а затем, до 15 июля перечислить налог за предыдущий год.
Если собственник игнорирует эти требования, его могут привлечь к административной ответственности. Штрафные санкции включают в себя два платежа:
- За не перечисление налоговых выплат (ст.122 НК РФ). Размер штрафа составляет до 40 % от объема неуплаченного налога.
- За непредставление декларации (ст.119 НК РФ). Штраф составляет 5 % от объема неуплаченного налога за каждый месяц. В этом случае штраф не может быть менее 1000 рублей.
Если требования налогового законодательства неоднократно игнорируются собственником, а сумма долга перед ФНС составила более 900 тыс. руб. за последние три года, то арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности. Это предусмотрено ст. 198 УК РФ.