Что такое сервитут: особенности заключения договора
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут: особенности заключения договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
-
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
-
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
-
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
-
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (см. подробнее п. 6 Обзора), указано:
«Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут».
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Понятие сервитута. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Исторически данное вещное право получило признание первым как в римском праве, так и в российском дореволюционном законодательстве. Традиционным является деление сервитутов на вещные (предиальные) и личные (персональные). Вещные сервитуты (servitutes praedurum) устанавливаются в отношении одного объекта недвижимого имущества с целью обеспечения пользования другим объектом недвижимости. Личные сервитуты (servitutes personarum) предоставляются с целью обеспечения пользования недвижимым имуществом конкретным лицом. Иными словами, объект предиального сервитута служит другой вещи, а личного — определенному лицу. Примером вещного сервитута может служить земельный сервитут (ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК). Земельный сервитут характеризуется наличием двух участков, один из которых является господствующим (praedium dominans), а другой — обремененным (praedium serviens). Сервитут устанавливается для предоставления возможности пользования господствующим земельным участком, если такая возможность не может быть обеспечена без установления сервитута, например для проезда, прохода к господствующему участку, его мелиорации и т.п. (п. 1 ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК). К личным сервитутам относятся права пользования жилым помещением членами семьи собственника, отказополучателем и получателем ренты (ст. 292 ГК; ст. 31, 33-34 ЖК).
Объектом предиального сервитута (далее — сервитут) могут выступать не только земельные участки, но и любое иное недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с земельным участком, в частности здания, помещения в них, сооружения и т.д. (ст. 277 ГК). Например, такой сервитут может быть установлен в отношении какого-либо помещения в здании для размещения систем связи, водоснабжения, теплоснабжения и т.п. Сервитут может возникать в отношении как всего объекта недвижимости в целом, так и его части (п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации).
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Постановление об установлении сервитута
Постановление об установлении публичного сервитута на обремененную территорию принимается нормативно законодательным актом, выданным исполнительной властью, которая уполномочена заниматься решением земельных вопросов.
При установлении частных сервитутов административные постановления не выносятся, процедура регулируется заключенным между сторонами соглашением, которое вместе с поданными документами проходит регистрацию в Росреестре.
Постановление об установлении сервитута на земельный участок, на оптимальных условиях для обеих сторон, с учетом интересов подавшего иск лица, а также наименее обременительных условий для собственника участка может вынести судебный исполнительный орган власти. Такое постановление может быть принято в том случае если стороны не пришли к добровольному согласию.
Предоставление сервитута в судебном порядке
Согласно статье 274 ГК РФ, суд может обязать собственника разрешить постороннему человеку пользоваться его землей. Но не всякому: например, иск владельца соседнего участка удовлетворят, а вот заявление от соседа-арендатора не примут. Кроме того, истцу придется доказать, что он оказался в безвыходной ситуации, и без доступа на землю соседа не сможет реализовывать свои гражданские права и свободы. Для этого иногда требуется провести независимую экспертизу. Например, в двухквартирном доме один собственник решил сделать канализацию. Тоннель для коммуникаций можно провести только через участок соседа, но тот против.
Чтобы доказать невозможность проведения коммуникаций в другом месте, заказчик канализации приглашает независимого эксперта. Также потребуется доказать, что истец пытался урегулировать вопрос мирным путем. Для этого можно отправить несговорчивому соседу письменное предложение об установлении сервитута — заказным письмом с уведомлением о доставке.
Кроме этого, понадобятся выписки из ЕГРН для обоих участков, свидетельство о правах собственности истца, квитанция об уплате пошлины.
Порядок установления сервитута
Процедура установления сервитута на земельные участки и его прекращения регламентируется гражданским законодательством и аналогичными нормативами земельного законодательства.
В соответствии с пунктами 3,4 статьи 274 Гражданского кодекса право на ограниченное использование чужого земельного участка устанавливается:
- по письменному соглашению между владельцем и заявителем;
- при возникновении спорной ситуации, по решению судебного органа;
- по праву наследования или безвозмездного использования участка.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Когда прекращается действие сервитута
Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.
Обременение отменяется по следующим причинам:
- исчезли основания для ограниченного использования земли;
- участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
- закончился срок действия договора;
- изменились условия (заключено новое соглашение);
- землепользователь отказался от требований.
Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.
Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:
- нарушение целей использования;
- нанесение ущерба земельным ресурсам;
- задолженность по внесению установленной платы.
Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.
Садоводческое товарищество «Мечта» обратилось в суд с иском к СТ «Маяк», которое находилось по соседству. В заявлении истец требовал установить обременение для возможности передвижения членов СТ «Мечта» по существующей дороге через участок, который принадлежал СТ «Маяк». В своем заявлении истец основывался на том, что в 1991 году ему был выделен участок на праве постоянного пользования. Данный участок граничил с лесополосой с одной стороны, и с участком ответчика — с другой. Однако территории для проезда к трассе выделено не было, а участок ответчика непосредственно граничил с трассой.
После предоставления земли некоммерческим организациям, их члены самостоятельно за свои средства проложили дорогу от трассы, которая проходила через оба товарищества. Члены обеих организаций пользовались этой дорогой на протяжении 20 лет. Однако, с 2010 года, ответчик стал препятствовать в эксплуатации дорогой членами СТ «Мечта» (возвели ограждение).
Арбитражный суд, заслушав уполномоченных лиц от сторон, проанализировав материалы дела, вынес постановление об установлении обременения по уже существующей дороге для передвижения по ней членами СТ «Мечта». Также суд обязал СТ «Маяк» не чинить препятствий для проезда по этой дороге членами СТ «Мечта». В своем решении суд указал на невозможность передвижения членов СТ «Мечта» не иначе, как по территории ответчика, и невозможность проложить новую дорогу.
Установление сервитута через суд
Если стороны не могут договориться, сервитут на земельный участок в государственной или частной собственности может быть установлен через суд. В первую очередь необходимо определить, в какой орган нужно обращаться.
Когда нужно установить сервитут между юридическими лицами и спор имеет экономический подтекст (например, одна организация не может осуществить выгрузку товара, так как другая фирма не дает подъехать к зоне выгрузки по своей территории), обращаться нужно в арбитражный суд. Если спорная ситуация возникла между физическими лицами, обращаться нужно в районный или городской суд общей юрисдикции.
Решение суда по сервитуту на земельный участок зависит от ряда факторов. Так, например, если требуется обеспечить проход к самовольно возведенному зданию, в установлении будет отказано. А вот требование оформить сервитут для эксплуатации линейных объектов скорее всего суд удовлетворит.
Судебная практика по установлению сервитута на земельный участок говорит о том, что положительное решение принимается только в том случае, когда оформление обременения является единственным способом решить проблему. Инициатору установления сервитута потребуется доказать, что иным образом обеспечить выполнение целевого действия невозможно.
Сервитут: понятие и виды
Чтобы найти классическое определение сервитута в земельном праве, необходимо обратиться к ГК РФ. На основании п.1 ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка может требовать от собственника земельного участка, который находится по соседству, предоставления права ограниченного пользования данным участком, иными словами, сервитута. При обременении земельного участка сервитутом, собственник участка не лишается прав владения, распоряжения и пользования им. Сервитута помимо этого можно установить, основываясь на интересе и требовании лица, которому предоставили участок на праве пожизненного наследуемого владения, либо на праве постоянного пользования.
Сервитут может быть сохранен в ситуациях перехода прав на участок, обремененный данным сервитутом, к иному человеку. Но он не может являться самостоятельным предметом купли-продажи, залога, а также его невозможно передать определенным методом лицу, которое не является собственником недвижимого имущества, в целях обеспечения эксплуатации которого сервитут закреплен.
При классификации сервитутов в земельном праве по критерию заинтересованности субъекта, в интересах которого он установлен, выделяют частные и публичные сервитуты. Существует три вида интересов, которые закреплены в ст.23 ЗК РФ, в целях обеспечения которых устанавливается публичный сервитут. Речь идет об интересах государства, местного самоуправления либо местного населения.
Публичный сервитут может быть установлен, для того чтобы пройти или проехать через земельный участок; использовать земельный участок во время осуществления ремонтных работ коммунальных, инженерных, электрических или иных линий и сетей и объектов транспортной инфраструктуры; для того чтобы разместить на земельном участке межевые и геодезические знаки и подъездов к ним; для того чтобы осуществить дренажные работы на земельном участке; осуществить забор или изъятие водных ресурсов или установить водопой; для осуществления прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; осуществить сенокошение, выпас животных при согласованных условиях и сроках; использовать земельный участок для охоты и рыболовства; в целях временного использования участка для осуществления изыскательских работ; для того чтобы обеспечить свободный доступ к прибрежной полосе.
Что такое сервитут земли
Сущность понятия сервитут исходит из необходимости использования надела земли, принадлежащего на праве собственности другому лицу.
Установление и порядок регулирования сервитутов регламентируется нормами гражданского и земельного законодательства. Применение сервитута необходимо его владельцу для решения значимых хозяйственных вопросов (проход или проезд через участок, получение возможности прокладки инженерных коммуникаций, необходимость доступа к водным объектам и т. д.).
Порядок установления обременения на землю может быть принят добровольно, на основании договоренностей между инициатором установления сервитута и хозяином участка. Если подобное соглашение с владельцем было достигнуто, то оформляйте это решение договором, чтобы обезопасить себя в дальнейшем.
В отдельных случаях земля, на которую необходимо наложить обременение, находится в собственности государства. При таких обстоятельствах, предоставления сервитута будет зависеть от решения уполномоченного органа власти.
При возникновении необходимости использования чужой территории, первоначально попытайтесь прийти к согласию с владельцем этой земли. Если собственник разрешит наложить обременение на участок земли, то оформляйте двустороннее соглашение, подтверждающее этот факт.
Однако следует учитывать, что использование чужой территории может причинить неудобства хозяину земли, поэтому собственники имущества зачастую не дают разрешения на сервитут. Если возникшие хозяйственные проблемы нельзя решить без добровольного обременения чужой собственности, обращайтесь в судебные органы.
При весомой доказательственной базе (наличие справок о необходимости установки коммуникаций через территорию соседа, отсутствие возможности проезда и т. д.) суд выносит постановление о предоставлении сервитута. Данные обстоятельства регулируется положениями статьи 275 Гражданского кодекса РФ.
Если обстоятельства носят длящийся характер (долгосрочные), то в ходатайстве, кроме необходимости обременения чужой территории укажите и просьбу о возможности пользоваться сервитутом пожизненно.
При положительном решении судебных органов обременение на землю будет распространяться и в случае продажи или аренды участка.
Для оформления добровольного соглашения об ограниченном пользовании землей, приготовьте следующие документы:
- договор о порядке использования, с указанием целей и срока сервитута;
- документ об оплате государственной пошлины;
- документация на земельный участок (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и т. д.).
В дальнейшем, имеющиеся документы вместе с заявлениями обеих сторон сделки, подаются в службу Росреестра для регистрации обременения на участок и внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Согласно требованиям гражданского законодательства, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Установление обременений также должно пройти официальную процедуру узаконивания.
Подача всех необходимых документов в уполномоченный орган возможна одним из участников договора (собственником земли или лицом, претендующим на установление ограничений на участок), главное иметь на руках подписанный обеими сторонами договор о сервитуте.
Официальное действие сервитута начинается с момента государственной регистрации. На практике же этот вопрос стороны вправе решить самостоятельно, предоставление участка в пользование может произойти раньше.
Согласно положениям земельного законодательства, сервитуты подразделяются по видам:
- сервитуты частного характера;
- публичные сервитуты.
Сервитут, установленный в интересах частного лица, регламентируется договором, заключенным между хозяином участка и гражданином, нуждающимся в использовании чужой территории в личных целях. При отсутствии взаимопонимания сторон, решение о наложении обременения применяется в рамках судебного спора.
Сервитут публичного характера определяется для удовлетворения потребностей большой группы людей (муниципального образования).
Для его установления требуется издание нормативного акта государственного органа. Для инициирования выделения публичных сервитутов созываются общественные слушания.
Сервитут частного характера устанавливается на основании следующих документов:
- договор о предоставлении права ограниченного пользования участком (укажите причины необходимости установления сервитута, характеристики участка, срок пользования и наличие или отсутствие платы за сервитут);
- судебный акт (в случае, когда инициатору установления сервитута не удалось достичь согласия с собственником имущества).
При судебном рассмотрении дела об установлении обременения на участок, подтвердите досудебный порядок урегулирования конфликта.
Заблаговременно официально направьте или вручите обращение о необходимости выделения сервитута собственнику имущества.
Если в течение 30 дней владелец участка не предоставит вам разрешение на использование своей земли, обращайтесь с ходатайством в судебные органы.
Соглашение о сервитуте земельного участка
- Соглашение о сервитуте накладывает на земельный участок определённое обременение, в результате которого частью территории имеет возможность пользоваться посторонний человек или ряд лиц для строго ограниченных целей.
- В зависимости от вида сделки, сторонами могут выступать физические или юридические лица, если речь о частном сервитуте, или же государственные, муниципальные структуры, если сервитут публичный.
- При этом у собственника ни в коем случае не отнимаются его права собственности, более того, за доставленные неудобства, упущенную выгоду, понесённые убытки ему полагается денежная компенсация.