Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Регистраци договора купли-продажи квартиры является обязательным пунктом сделки. Причем зарегистрировать рассматриваемый документ можно несколькими способами, и обратившись в разные организации. Рассмотрим каждый способ подробнее.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Когда договор купли-продажи может быть признан недействительным

Иногда сделки по продаже недвижимости происходят при таких обстоятельствах, что есть большой риск признания сделки недействительной. Например, если составляется договор купли-продажи квартиры с ипотекой. Хотя на самом деле ипотека не преграда. Но это не значит, что нет ситуаций, когда процедуры действительно невозможны.

Если ДКП был составлен неправильно, подобную сделку будут считать ничтожной, поскольку её заключение нарушило закон. Здесь даже не нужно бояться судебного разбирательства – суд все равно это признает. Юридических последствий у этой сделки также нет.

Ничтожной будет считаться сделка следующего плана. Допустим, была куплена квартира у человека, который приобрел её у семьи с несовершеннолетними детьми. Сам факт продажи нарушил права этих детей. После обращения в суд, цепочка сделок будет признана ничтожной и квартира вернется семье, у которой она была изначально приобретена. Это возможно, поскольку изначально продажа нарушала закон о правах несовершеннолетних.

Второй случай, когда продажа будет признана ничтожной – на договоре при оформлении была поставлена поддельная подпись. Рассматриваемый тип сделки нарушает правопорядок и нормы нравственности. Кроме того, сочтут ничтожными мнимые и притворные операции, где сделка является только прикрытием для других манипуляций. Например, имущество скрывают, чтобы не платить долги приставам или владельцы не хотят оформлять все положенным образом. Это же касается ситуаций, когда под видом подарка, имущество продают.

Достаточно часто мошенники используют наивность недееспособных граждан, выманивая их имущество, требуя, чтобы они взяли ипотеку и т.п. Такая сделка не может быть правомерной без юридически заверенного согласия опекуна. Также опекун может пойти в суд, чтобы признать продажу ничтожной. Точно такие же последствия ждут операции, что совершил малолетний гражданин (моложе 14 лет). Не важно, кем он выступал – покупателем или продавцом, находится его квартира в ипотеке или нет. Такие обременения как ипотека также частично «связывают руки», но от мошенничества не освобождает.

Обратиться в суд с иском можно в течение 3 лет с момента, когда была продана квартира. После этого срок исковой давности истекает. Но есть нюанс. Иск может подать лицо, которое не принимало участие в процедуре, но является заинтересованным в её исходе, точка отсчета начинается с момента, когда человек узнал о правонарушении.

Помимо ничтожных есть ещё один формат сделок, где договор купли-продажи находится под ударом даже после исполнения. Это оспоримые сделки, которые могут работать даже несмотря на то, что заключались с нарушением закона. К тому же есть шанс, что суд не признает подобный иск действительно заслуживающим внимания, а сделку незаконной.

Ограничения по электронной регистрации права собственности

• Услуга доступна для сделок купли-продажи квартир, комнат на вторичном рынке и земельных участков c постройками и без них, рефинансирования ипотеки на вторичном рынке, рефинансирования ипотеки для семей с детьми, для сделок по предоставлению нецелевого кредита под залог жилья с оформленным правом собственности
• Участниками сделки могут быть только физические лица с гражданством России
• В сделке может быть не более 6 созаемщиков, 5 продавцов, 6 покупателей
• Объект приобретается одним будущим собственником или супругами в совместную собственность или целиком покупается в долевую собственность
• Сделки не проводятся в электронном виде по военной ипотеке
• Сделки не проводятся в электронном виде с апартаментами, гаражами, объектами незавершенного строительства, машиноместами
• Участие несовершеннолетних:

— Не допускается в сделках купли-продажи с юридическим лицом, по договорам участия в долевом строительстве/договорам уступки прав требования по таким договорам

— Допускается в сделках купли-продажи между физлицами, а также при регистрации договора ипотеки

• Участие доверенных лиц:

Как оплатить госпошлину за регистрацию права собственности

Госпошлина за регистрацию права собственности уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме. Сделать это можно в любом отделении банка или в МФЦ.

Внести оплату можно как через банкоматы и терминалы, так и в кассе этих учреждений. При оплате через терминал или банкомат потребуется выбрать соответствующую услугу в меню и поставщика услуги (Росреестр), ввести Ф. И. О. и паспортные данные плательщика, а также указанные в квитанции реквизиты.

Оплату можно внести онлайн в личных кабинетах интернет-банкинга. Например, в приложении Сбербанка для этого необходимо зайти в раздел «Платежи» — «Дом» — «Росреестр» и ввести реквизиты.

Когда могут приостановить регистрацию

На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:

• Заявитель подал неполный пакет документов;
• Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
• На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
• Ошибки в бланках;
• Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.

Плюcы и минycы элeктpoннoй peгиcтpaции

Элeктpoннaя peгиcтpaция cдeлки в pocpeecтpe пpи ипoтeкe oблaдaeт кaк дocтoинcтвaми, тaк и нeдocтaткaми. К плюcaм ee мoжнo oтнecти:

oпepaтивнocть ycлyги – нeт нeoбxoдимocти тpaтить вpeмя нa пoceщeния MФЦ или Pocpeecтpa, чтoбы cнaчaлa cдaть дoкyмeнты, пoтoм пoлyчить. Кpoмe тoгo, peгиcтpaция пpoвoдитcя в кopoткиe cpoки;

• oфopмлeниe квapтиpы, кoтopaя нaxoдитcя в дpyгoм гopoдe, cтaлo нaмнoгo пpoщe – нeт нeoбxoдимocти exaть в этoт гopoд;
• пocлe тoгo, кaк peгиcтpaтop внeceт зaпиcь в peecтp, гoтoвaя дoкyмeнтaция бyдeт oпpaвлeнa зaявитeлю нa элeктpoннyю пoчтy – нeт нeoбxoдимocти являтьcя личнo;
• мoжнo cэкoнoмить вpeмя и дeньги – пpи элeктpoннoй пoдaчe гocпoшлинa для зaявитeля yмeньшaeтcя нa 30%, a cpoк peгиcтpaции coкpaщaeтcя вдвoe;
• вocпoльзoвaтьcя cepвиcoм мoгyт нe тoлькo ипoтeчныe клиeнты бaнкa, нo и oбычныe клиeнты, кoтopыe нa пoкyпкy нeдвижимocти тpaтят coбcтвeнныe дeньги;
• клиeнты, жeлaющиe вocпoльзoвaтьcя cepвиcoм, мoгyт вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми pиэлтopa «Этaжeй», кoтopый зapeгиcтpиpyeт нeoбxoдимыe дoкyмeнты и пpoкoнcyльтиpyeт пo вceм вoпpocaм.

Пoмимo этoгo, Cбepбaнк мoжeт yмeньшить cтaвкy пo ипoтeкe для тex зaeмщикoв, кoтopыe вocпoльзoвaлиcь cepвиcoм – пpимepнo нa 0,7 %.

Oднaкo y ycлyги ecть и минycы, cpeди кoтopыx:

• вocпoльзoвaтьcя ycлyгoй мoгyт тoлькo гpaждaнe Poccии – ecли xoтя бы oднa cтopoнa пo cдeлкe имeeт гpaждaнcтвo дpyгoй cтpaны, в зaключeниe cдeлки бyдeт oткaзaнo;
• вocпoльзoвaтьcя ycлyгoй нe cмoгyт нecoвepшeннoлeтниe или нeдeecпocoбныe yчacтники cдeлки;
• ecли пpoдaвeц пpиoбpeл пpoдaвaeмyю квapтиpy paньшe 1998 гoдa и peгиcтpиpoвaл пpaвo coбcтвeннocти пo пpeжним пpaвилaм – бeз Pocpeecтpa, дoкyмeнты пo cдeлкe мoжнo пoдaть тoлькo oбычным cпocoбoм нa бyмaгe;
• cepвиc бyдeт нeдocтyпeн, ecли пpoдaeтcя тoлькo чacть жилья, a нe квapтиpa цeликoм.

Кpoмe тoгo, пocкoлькy paбoтa cиcтeмы дo cиx пop дo кoнцa нe oтлaжeнa, нepeдкo пpoиcxoдят paзличныe пpoвoлoчки. B peзyльтaтe вмecтo экoнoмии вpeмeни мoжeт пoлyчитьcя бoлee длитeльный cpoк peгиcтpaции, ecли cepвиc дacт кaкoй-тo cбoй.

Документы, необходимые для регистрации договора купли-продажи недвижимости:

• Документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию недвижимости (подлинник).
• Подлинники договора купли-продажи недвижимости – 3 экз.
• Акт приема-передачи недвижимого имущества (если подписан на момент заключения договора) – 3 экз.
• От сторон сделки:
  • для юридических лиц: документы, подтверждающие полномочия руководителя, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, протоколы решений уполномоченных органов об одобрении сделки (при необходимости);
  • для физических лиц: нотариально удостоверенное согласие супруга, либо нотариально удостоверенное заявление о том, что в браке на момент заключения договора не состоит.
• Нотариальная доверенность на наших сотрудников для представления интересов в Росреестре.
• Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости – свидетельство на собственность (оригинал).

Госпошлина за регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Росреестре:

• 22 000 руб. – для юридических лиц;
• 2000 руб. – для физических лиц.

После проведения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости мы передадим вам документы о государственной регистрации права собственности, а для каждой из сторон сделки – по одному экземпляру договора купли-продажи с отметкой о регистрации права.

Процедура регистрации

Первым в нашей стране электронные сделки стал регистрировать Сбербанк: данной услугой могли воспользоваться заемщики при оформлении ипотеки. Сейчас успешная практика растиражирована, но чтобы получить нужные полномочия, организация должна подтвердить свою надежность.

Онлайн-регистрация права собственности на квартиру – платная услуга. Ее стоимость зависит от того, куда вы обратитесь, и особенностей сделки. Например, в Сбербанке придется отдать от 7 900 до 10 900 рублей (цена различается в регионах). В эту сумму входит не только передача документов, но и выпуск квалифицированной подписи. Если ранее вы уже пользовались такой услугой, заново выпускать ЭЦП не нужно – значит, и цена будет меньше.

Как проходит процедура интернет-регистрации:

1. Специалист проверяет полноту представленных на сделку документов. При необходимости ее участникам выпускаются усиленные ЭЦП.
2. Через специальный сервис на сайте Росреестра заполняется заявление о передаче бумаг на регистрацию. К нему прикладывается пакет документов, аналогичный традиционной купле-продаже.
3. Бумаги отправляются на регистрацию – программа присваивает делу уникальный код, по которому можно будет проверить его текущее состояние.
4. Одновременно с этим оплачивается госпошлина на оформление права собственности.
5. Специалисты государственного органа проверяют поступивший файл и выносят решение – зарегистрировать сделку или вернуть без исполнения (в случае ошибок или невозможности проведения купли-продажи).
6. Регистрирующий сотрудник удостоверяет поступившие к нему документы собственным ЭЦП и вносит сведения о переходе права собственности в электронные базы данных Росреестра.
7. Покупатель получает выписку ЕГРН (из реестра прав на недвижимое имущество) уже на свое имя.

Последствия изменений правил выдачи выписок ЕГРН

Нововведения стали ответом на существующие риски мошенничества с недвижимостью. Известно несколько громких уголовных дел, когда «чёрные риелторы» вычисляли квартиры, принадлежащие пожилым людям, подтверждая это полученными сведениями из реестра. Затем они устанавливали контакт с пенсионерами, втирались к ним в доверие, заставляли подписать документы о переходе права собственности на себя или подставных лиц. Именно с целью борьбы с мошенниками с 1 марта 2023 года закроют данные ЕГРН в Росреестре. Теперь получить сведения о принадлежности жилого помещения будет гораздо сложнее, особенно, если сам правообладатель не захочет эти сведения раскрыть.

Правда, не все согласны с тем, что новый закон принесет больше пользы, чем вреда. Ряд экспертов считает, что это значительно усложнит проведение сделок для обычных граждан, но никак не защитит владельцев недвижимости от действий мошенников. Кто-то же полагает, что защита персональных данных – важная ступень в развитии российского законодательства, и данные нововведения просто необходимы.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно через МФЦ

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры в МФЦ:

1. Получение недостающих документов.
2. Запись на прием.
3. Визит в многофункциональный центр.
4. Подача документов и заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру.
5. Оплата госпошлины.
6. Получение результатов услуги.

Нюансы:

• В процессе участвуют обе стороны договора — прежний и новый владелец недвижимости.
• Расходы по оплате госпошлины покупатель берет на себя.
• Любого из участников сделки может заменить его представитель на основании доверенности, которую выдают (удостоверяют) в нотариальной конторе.
• Несовершеннолетнего или недееспособного заявителя представляет его родитель, опекун или попечитель.
• При необходимости договор может быть удостоверен в стенах МФЦ, что значительно сокращает время проведения процедуры (не требуется посещать несколько мест).

Вот что нужно иметь в виду, готовя документы для купли-продажи квартиры:

• Условно бывает два комплекта документов для купли-продажи квартиры – для проверки юридической чистоты жилья и для регистрации прав в ЕГРН через МФЦ.
• Количество необходимых документов для проверки юридической чистоты зависит от сложности купли-продажи.
• Основной документ на квартиру – выписка из ЕГРН. Она нужна, даже если есть свидетельство о праве собственности. Заказать выписку может продавец или покупатель.
• Главное – проверить наличие претензий третьих лиц на квартиру. У супруга взять согласие на продажу, у сособственников – отказы от преимущественных прав, а в опеке получить разрешение на продажу долей детей.
• Оценить наличие заинтересованных третьих лиц поможет документ-основание.
• Аресты и обременения, препятствующие продаже, фиксируются в выписке из ЕГРН.
• Долги по квартире отражаются в справке о состоянии расчетов по ЖКУ, а перепланировку можно увидеть в техническом паспорте на квартиру.
• Покупателю понадобится паспорт, согласие супруга и документы по оплате жилья, заключенные с банком (например, договор аренды банковской ячейки).
• В МФЦ не требуется нести все документы. Конкретный список лучше уточнить заранее.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Документы, необходимые для оформления договора купли-продажи

Согласно положениям закона, для оформления договора купли-продажи квартиры, как и другого объекта недвижимости, необходимо собрать большой пакет документов. Также юристы предупреждают своих клиентов о соблюдении определенных требований. В их числе:

• наличие уникального кадастрового номера, а это означает, что квартира должна официально стоять на кадастровом учете
• собственник должен предварительно оформить права на объект недвижимости, о чем должна присутствовать запись в реестре, при этом стоит отметить, что по новым правилам свидетельство о госрегистрации упразднено
• сведения о лицах, зарегистрированных квартиры, за исключением ранее приватизированных объектов, для которых подавать сведения в Росреестр не обязательно
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам предоставлять во время сделки не обязательно;
• для оформления перехода права собственности на совместно нажитое имущество, согласно новым правилам, не требуется согласие супруга/супруги, при этом отсутствие такой записи осложнит процесс переоформления права собственности;
• в случае, если речь идет о продаже квартиры, купленной с использованием средств маткапитала, необходимо выделить доли детей, иначе сделка может быть оспорена;
• по обновленным правилам даже наличие других лиц, зарегистрированных в квартире, подлежащей продаже, не является препятствием, но в договоре должны быть указаны четко сроки снятия их с регистрационного учета.

Говоря об общей тенденции и особенностях прохождения сделок с недвижимостью по новым правилам, стоит отметить, что, фактически, произошло упрощение процесса. Особенно стоит отметить отсутствие необходимости нотариального оформления, за что приходилось платить полпроцента от стоимости объекта. Это означает, что расходы на продажу, дарение или мену сократились существенно. При этом не стоит забывать, что регистрация права собственности требует официального оформления в Росреестре, а его не отменяет даже нотариальное заверение сделки.

Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?

Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.

В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.

Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости

Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.

При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).

Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.

В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.

Требования к договору

Помимо существенных условий сам контракт должен отвечать обязательным требованиям, в противном случае он может быть оспорен в суде и признан недействительным. Поэтому при составлении договора придерживайтесь следующих требований:

1. Контракт обязательно должен иметь письменную форму соглашения. Устные договоренности не могут быть зарегистрированы. Заверение нотариуса в обычных ситуациях не требуется, кроме тех случаев, когда часть участка принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному человеку. Это требование содержится в ст. 42 закона, регулирующего государственную регистрацию недвижимости.
2. Составленное соглашение не требует индивидуальной регистрации, но сама сделка обязательно должна быть зарегистрирована в ЕГРН. Данное требование прописано в ст. 551 ГК.
3. Соглашение составляется в нескольких экземплярах. Обычно их должно быть не менее 3, так как каждое из них остается у одной стороны и один экземпляр хранится в Росреестре. Но если участников сделки более двух, то количество экземпляров будет увеличено.
4. Все экземпляры договора должны быть одинаковыми и на всех них должны стоять подписи каждого участника сделки. Если это требование будет не соблюдено, такой контракт будет считаться недействительным в соответствии со ст.550 ГК.
5. Составленное соглашение должно иметь определенную структуру и обязательные условия. Структура типичного соглашения будет иметь: преамбулу, предмет соглашения и его стоимость, порядок расчетов, права и обязанности каждого участника сделки, порядок передачи земельного объекта, подписи и реквизиты участников.

Земельное законодательство строго запрещает включать в соглашение следующие условия:

• возможность обратного выкупа при возникновении такого желания у одной из сторон;
• условия, ограничивающие будущего собственника в последующих сделках с приобретенным участком;
• ограничение ответственности продающей стороны, если на данный земельный надел заявят свои права третьи лица.

Похожие записи:

• ВС рассказал, когда суд исправит реестровую ошибку
• Как получить гражданство рф по родителям особенности оформления
• Льготная ипотека с господдержкой в 2023 году: самое главное