Как отменить сделку купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отменить сделку купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.

Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем

Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:

• В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
• Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
• Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.

Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов

Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.

Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.

К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца. Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

Как продать долю полученного имущества?

Если вам подарили долю в квартире, вы можете продать ее как полноценное жилье. Но по статье 250 ГК РФ вы обязаны учесть следующие условия:

• определить точную стоимость доли в квартире;

• уведомить в письменном виде других собственников недвижимости о продаже.

Но совладельцы имущества могут выкупить долю в квартире или написать отказ от преимущественной покупки. Например, квартирой владеют два человека, а один из них получил долю по дарственной. Если один из собственников решил выставить свою долю на продажу, он обязан уведомить второго владельца в письменном виде, у которого есть приоритетное право на покупку. Если в течение месяца второй собственник не выкупит долю в квартире, первый получит право реализовать свою часть недвижимости другому человеку.

Перед продажей собственности подготовьте все документы на недвижимость.

• Кадастровый паспорт.

• Свидетельство собственника.

• Техпаспорт на недвижимость.

Подводим итоги — как продать дарственную квартиру?

• Если вы получили в дар недвижимость, распоряжайтесь ею по своему усмотрению.

• Если в договоре дарения прописан пункт, что даритель вправе забрать недвижимость в любое время обратно, продать квартиру можно будет только с его согласия.

• Дарственная отзывается, если одаряемый совершил покушение на убийство ближайших родственников или самого дарителя.

• Если владеете недвижимостью, полученной в дар менее трех лет, придется платить налоги с продажи — 13% от дохода.

• Когда продаете долю в дарственной квартире, уведомите других владельцев о своем намерении. У них будет право преимущественного выкупа вашей доли в течение месяца. Если за это время они не воспользуются этим правом, продадите долю любому человеку.

• Перед продажей дарственного имущества проверяйте документы и не допускайте образования долгов по коммунальным услугам и налогам.

Добровольное расторжение дарственной

Не исключены случаи, когда расторгнуть дарственную стороны могут по обоюдному согласию. Для этого необходимо оформление соглашения, которое подписывается сторонами. В указанном документе совсем не обязательно указание причины, по которой даритель и одаряемый пришли к выводу отменить все достигнутые ранее договорённости.

Важно только то, что соглашение о расторжении равносильно договору и должно быть составлено и оформлено в той же форме. То есть, если дарятся ценности, стоимость которых свыше трёх тысяч рублей, то соглашение о расторжении также должно быть оформлено в виде документа.

Если по договору дарения передавалась недвижимость, то такой договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Соответственно и соглашение о расторжение договора должно пройти процедуру регистрации, по завершении которой дарителю будет возвращено его имущество.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Можно ли оспорить расторжение

По закону, есть возможность оспорить любое судебное решение, в том числе и по поводу расторжения сделки. Однако важно достичь желаемого результата. От людей обязательно потребуется обосновать фактами, почему аннулирование договора не является законным.

Допустим, одна из сторон может подтвердить несоответствие фактов или заведомый обман судебного органа. Также можно потребовать пересмотреть иск о расторжении на основании новых обстоятельств. Стоит помнить, что отменить сделку нельзя будет после того, как люди выполнят все обязательства. Потому как расторгнуть удастся только действующий договор.

Порекомендовать можно, тщательно прописывать условия купли-продажи, а также действия при разрыве сделки. Тогда обеим сторонам удастся избежать многих неприятностей. Правильнее всего будет обратиться к квалифицированному специалисту, чтобы тот занялся оформлением бумаги.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

• продавец;
• покупатель;
• третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

1. Ничтожные сделки.
2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:

• младше 14 лет;
• имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Сделки с этой категорией граждан совершаются через доверенное лицо – опекуна, признанного органами опеки.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:

• продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
• поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
• ущемление прав недееспособных граждан.

1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:

• мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
• притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

Примеры:

• избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
• избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.

1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

• составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
• продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
• не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
• лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
• заниженная стоимость продажи;
• реализация квартиры без согласия супруга;
• искажение воли какой-либо из сторон;
• предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Основания для расторжения сделки

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок. А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:

• продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;
• объект недвижимости фактически не передан;
• приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.

Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.

Гарантии для покупателя

Как требует того закон, факт передачи прав покупателю на имущество должен быть зафиксирован в таком документе, как передаточный акт или любом другом, обязательно свидетельствующим о самом факте передачи.

Квартира считается окончательно переданной только в том случае, если подписан передаточный акт и вручено имущество.

Существуют, правда, некоторые нюансы относительно срока передачи имущества, так как конкретный срок передачи покупателю квартиры не установлен, а в ГК прописано только «в разумный срок».

Это условное понятие, поэтому срок передачи лучше заранее оговорить в договоре. В случае, когда продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право требовать о передаче квартиры или возмещении убытков.

Ввиду всего вышеуказанного становится ясно, что расторжение договора о купле-продаже квартиры — весьма сложный и трудоемкий процесс, требующий терпения, времени, но самое главное, знания закона РФ.

Можно найти множество причин для расторжения договора и у всех случаях есть свои нюансы, но как видно из материала выше, всегда можно найти выход и расторгнуть договор с минимальными для себя последствиями.

К такой важной сделке необходимо подходить со всей ответственностью и благоразумием, чтобы избежать ошибок в будущем.

Также нужно обращать внимание на сроки договора, условия передачи имущества и его оплаты, обязанности обеих сторон и их ответственность. Необходимо включать порядок и условия расторжения договора, так как потом будет легче отстаивать свои права.

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

1. По желанию одной из сторон;
2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

• Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
• Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
3. Подписание документов недееспособным человеком;
4. Принуждение к подписанию документов.

Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон.

Осуществить это возможно в следующих ситуациях:

• если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
• подделка документации;
• приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
• обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
• появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
• наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
• наличие незаконной реконструкции.

В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

Похожие записи:

• Как уволить за опоздания правильно
• Заявление о задолженности по алиментам
• Какие льготы положены ветеранам труда в 2024 году в Тюмени