Возможно ли перевести квартиру в коммунальную?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможно ли перевести квартиру в коммунальную?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.

Переоформление в судебном порядке

Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.

В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:

1. Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
2. Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
3. Составление заявления.
4. Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
5. Получение судебного решения.
6. Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Что можно делать с полученной долей?

Владелец доли может выполнять все действия, доступные с недвижимостью. Но при некоторых из этих процедур есть серьезные условия, при игнорировании которых сделка не сможет состояться либо заключенный договор аннулируется.

Продажа

Доля, которая является собственностью лица, может быть продана. Процесс продажи отражен в пункте 4 статьи 42 ФЗ №218.

Обязательно нужно оповещать совладельцев о желании продажи недвижимости с указанием цены и иных условий. Это письмо необходимо, так как дольщики имеют первостепенное право на приобретение продающейся части квартиры. Если они не собираются покупать долю, то составляется отказ от приобретения.

Если это условие не будет соблюдено, то заключенная сделка купли-продажи считается недействительной. Предложение о продаже для дольщиков будет действовать в течение одного месяца с момента оповещения, после чего автоматически считается, что совладельцы не желают приобрести недвижимость.

Если установленный срок не был учтен, то совладелец имеет право обратиться в суд в течение трех месяцев.

Сдача в аренду

Сдать долю в аренду можно только при выделении определенной территории (комнаты в квартире). В противном случае процедура будет невозможна.

Особенности дарения доли комнаты

Дарение доли комнаты При установлении долевой собственности каждому из сособственников определяется строго выраженная доля в праве применительно к общему имуществу. Размер каждой из долей может устанавливаться либо на основании норм положений, либо на базе соглашения между собственниками. Если такой размер не установлен, он признается равным (согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ). Также не допустимо совершение подобной сделки по отношению к:

• договор дарения;
• паспорта заявителей;
• документы отчуждающего лица на долю передаваемой в подарок комнаты;
• технические документации на недвижимое имущество;
• справка о лицах, прописанных в квартире;
• квитанция об уплате пошлины, размер которой составляет 2000 рублей.

Правила при отчуждении доли в коммунальной квартире

Правила предписывают уведомлять соседей при желании продать свою часть квартиры. По закону совладельцы имеют преимущественное право перед другими покупателями. Лицам со стороны можно продать долю после отказа сособственников. На принятие решения совладельцам дается месяц после нотариального уведомления о продаже. После истечения срока доля может быть продана сторонним лицам.

Если решено сдать свою часть в наем, то согласия других жильцов не требуется. Также регистрация на выделенной части площади еще одного жильца происходит без уведомления соседей. А вот ремонт на территории мест общего пользования требует уведомления и согласования с остальными совладельцами.

Ошибкой жильцов считается тот факт, когда не все сособственники знают правила и требования разделения квартиры на доли. Эти знания необходимо всем разъяснить, чтобы оформление каждой части происходило без задержек и казусов.

Вопрос №1. Участвуют ли квартиры, переоформленные как коммунальные с выделением долей в программах по расселению?

Такие квартиры не участвуют в программах, в отличие от настоящих коммунальных.

Самое основное правило для желающих сделать квартиру коммунальной – как можно больше договориться с сособственниками мирным путем. В этом случае процесс пройдет быстрее. Особое внимание следует уделять при желании продать свою долю. Здесь нужно учитывать разные нюансы:

отсутствие соседа или его смерть;

случай, когда совладелец проживает в другом городе;

отказывается принять уведомление о продаже или игнорирует его.

Каждый из этих случаев требует помощи нотариуса. Поэтому при возникновении подобных ситуаций не стоит затягивать, сразу обращайтесь в нотариальную контору.

Быстров А. Г., инспектор по вопросам гражданского и семейного права, г. Воронеж.

Как производится выделение

Судебная практика основывается на следующих нормах:

Мнение эксперта

В результате раздела образуются две отдельных жилых площади. Согласно ст.16 ЖК РФ в качестве таковых признаются комнаты. Соответственно, такое жилье будет признаваться коммунальным – с совместной кухней и ванной комнатой, но отдельными жилыми площадями. Если у собственника отсутствуют препятствия к выделу его доли, то он может обратиться с заявлением в уполномоченные органы для оформления перепланировки квартиры и изменения ее назначения на коммунальную. Осуществляется выдел доли, равной жилой площади отдельной комнаты.

Решетникова Р.Н., юрист

Применяется два порядка разделения помещений на отдельные объекты недвижимости:

1. По взаимному согласию дольщиков – при наличии общего решения о присвоении каждому собственник отдельной доли, разграничения жилых площадей и определения порядка пользования территориями совместного пользования.
2. При отсутствии единодушного решения – требуется обращение с соответствующим иском заинтересованной стороны в судебные органы. Решается вопрос о возможности отделения изолированных комнат и установления режима пользования общих площадей, технической возможности оборудования отдельного входа в каждую квартиру.

Важно: от выдела доли следует отличать раздел совместного имущества, поскольку в случае с выделением отдельного помещения не происходит образование отдельного объекта недвижимости и регистрация права на него в органах государственного реестра.

Пример из практики

Семья Ивановых проживала в трехкомнатной квартире. После развода бывшие супруги не смогли разъехаться в связи с отсутствием у них отдельных жилых площадей. Обменять жилье на два отдельных тоже не получилось, поскольку без доплаты приобрести квартиры для каждого было невозможно по цене. В связи с этим они решили принять решение о выделении долей. Они обратились к нотариусу и подписали соответствующее соглашение. Поскольку квартира находилась на первом этаже, то было получено решение в органах БТИ на перепланировку помещения и оборудования отдельного входа в подъезд. Кухня и ванная комната остались в общем пользовании, помещение было переведено в фонд коммунального жилья, на что были получены разрешительные документы.

Ошибки

• Нельзя произвести выдел в комнате в коммунальной квартире, поскольку жилое помещение уже является изолированным.
• Сложности дольщики испытают с 1-комнатным жильем, поскольку потребуется перепланировка и множество согласований.
• Невозможно выделить долю, если один из собственников не согласен, нужно будет обращаться в суд, определить самостоятельно порядок пользования отдельными помещениями один из владельцев самостоятельно не сможет.

Как производится выделение

Отдельное помещение	Принимается во внимание, что после выделения долей образуется два отдельных объекта недвижимости, права на которых закреплены в базе недвижимости Росреестра и выданы отдельные документы.
Разные документы	На каждый объект невозможно выдать единый документ, поэтому при выделе образуется две квартиры, в отношении каждой из них оформляется запись в единомгосреестре недвижимости. Собственность определяется как единоличная.
Порядок пользования	Две жилых площади используются разными владельцами отдельно и независимо от другой.

Доброго времени суток. Подскажите, у нас с мамой в далекие годы была приватизирована и мы получили РОЗОВОЕ свидетельство, приватизация общая без выделения долей. Сейчас мама хочет передать свою «долю» мне, и за одно уже получить нормальное свидетельство на квартиру в котором 100% будет принадлежать мне. Как она может это сделать? И нужно ли что-то оплачивать? Если договор дарения, то как это, указать если у нас нет выделенных долей? Нужно ли мне будет оплачивать налог на дарение?! Спасибо

Рекомендуем прочесть: Как рассчитывается больничный после декретного отпуска

Алекс197 (14 августа 2011 — 21:15) писал:

Доброго времени суток. Подскажите, у нас с мамой в далекие годы была приватизирована квартира и мы получили РОЗОВОЕ свидетельство, приватизация общая без выделения долей. Сейчас мама хочет передать свою «долю» мне, и за одно уже получить нормальное свидетельство на квартиру в котором 100% будет принадлежать мне.

Коммунальная квартира — нужно перевести долю в комнату

Чтобы оформить комнату из доли в квартире, в Росреестр готовят пакет документации:

• Подписанное всеми собственниками квартиры соглашение о выделе комнаты;
• Гражданские паспорта всех участников собственности (для владельца выделяемой части – оригинал, остальные предоставляют копии паспортов);
• Техническая документация на весь объект;
• Свидетельство о регистрации собственности, выписка из ЕГРН;
• Регистрационная пошлина в 2 тысячи рублей.

Если проводилась перепланировка, предоставляют разрешительные документы из БТИ.

Поскольку нотариальное заверение не является обязательным, стороны могут самостоятельно подготовить и подписать бланк.

Основные реквизиты соглашения:

• Место составления и дата;
• Информация обо всех участниках долевой собственности;
• Идентификационные характеристики квартиры (точный адрес, площадь);
• Перечисление долей в составе квартиры;
• Условия распределения с выделом части недвижимости в натуре;
• Определение порядка пользования местами общего пользования;
• Права и обязанности участников соглашения;
• Подписи сторон.

Во избежание ошибок при составлении используют образец соглашения.

Используя образец, можно самостоятельно составить исковое заявление и подготовиться к суду. При подготовке иска следят, чтобы в нем присутствовали обязательные реквизиты:

• Судебный орган, куда подается заявление (по месту расположения недвижимости);
• Сведения о заявителе (ФИО, данные паспорта, место проживания) и ответчиках (собственниках других долей);
• Если в квартире есть несовершеннолетние, на судебные заседания приглашают представителей органов опеки;
• Описание объекта недвижимости и перечисление собственников;
• Основания для обращения в суд;
• Правила пользования общим имуществом;
• Законодательные ссылки, на основании которых требуют выдел доли в комнату;
• Требования истца – выделить часть квартиры в натуре.

Исковое заявление подписывают и ставят дату подачи, предварительно перечислив прилагаемые документы.

Каков порядок обращения в суд и на что стоит обратить внимание?

Когда вы решаете обратиться в суд, перед вами встаёт множество вопросов. Попробуем кратко на них ответить.

Куда?

Суд, в который мы пойдём, выбирается всегда в два этапа: сначала по его уровню в судебной системе, а затем по месту расположения.

Что касается уровня суда, то в данном случае всё зависит от того, есть ли у вас к суду другие требования, кроме определения порядка пользования. Дело в том, что само по себе, в одиночку, такое требование подсудно мировому судье (п. 7 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса).

Прим.: имейте в виду, что в данном аспекте скоро произойдут масштабные изменения, которые вступят в силу уже осенью 2021 года – обращаться нужно будет в районный суд.

Но часто вместе с ним рука об руку идут и другие требования. Например, о признании права на долю в общей собственности (помните, мы говорили об этом в начале?) и её выделе для владения и пользования. Если хоть одно из сопутствующих требований подсудно районному суду, весь спор становится подсудным ему.

Что касается места расположения суда, то подсудность спора будет исключительной: мы всегда будем обращаться в суд по месту расположения спорной квартиры (ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Когда?

А когда угодно. Здесь у нас приятная новость: срок исковой давности на подобные требования не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Сколько стоит?

Размер государственной пошлины, которую придётся оплатить, если вы решите идти в суд с таким требованием, составит 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).

Обратите внимание, что если в иске у вас будет фигурировать несколько требований (возможно, некоторые из них имущественные), государственная пошлина будет оплачиваться за каждое требование в отдельности (пп. 1 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса; постановление Пленума ВАС постановлении от 11.07.2014 № 146 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Тонкости приватизации помещения

Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.

Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.

Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:

• ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
• на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.

При приватизации согласие соседей не требуется.

Похожие записи:

• Как восстановить утраченное свидетельство о рождении
• Выплаты многодетным сотрудникам мчс 2022
• Статья 20 УК РФ. Возраст, с которого наступает уголовная ответственность