Образец претензии застройщику об устранении недостатков по гарантии

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец претензии застройщику об устранении недостатков по гарантии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как направить претензию застройщику

2. В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку

3. Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков

4. Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

5. Основания подачи претензии застройщику

7. В качестве заключения

8. Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд

9. Основания для претензии

10. Как и кому вручать претензию?

11. Составление претензии застройщику

12. Срок устранения недостатков при приемке квартиры

Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Как направить претензию застройщику

Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.

В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку

Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.

То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:

цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.

Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.

Пример.

Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.

Количество дней просрочки составляет 25 дней.

Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).

***

Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.

Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.

Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд — собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.

Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см.

апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г.

по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).

Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст.

15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст.

44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:

выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).

Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом.

Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст.

12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

Основания подачи претензии застройщику

Для подготовки рассматриваемого вида претензии между сторонами должен быть заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик берет на себя обязательство построить многоквартирный объект или иной объект недвижимости и после сдачи его в эксплуатацию передать другой стороне. Другая сторона, в свою очередь, обязуется опалить установленную договором цену и принять объект. Никакой другой договор – подряда, возмездного оказания услуг, строительного подряда – не являются поводами подготовки такой претензии. Кроме того, договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации в Управлении Росреестра Вашего региона.

Отношения между участником долевого строительства и застройщиком регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно в этом законе подробно прописаны обязанности сторон, ответственность, ее размер.

В качестве заключения

ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, подтвердив законность отказа дольщиков от принятия квартиры с недостатками и указав на недоказанность уклонения участников от приемки квартиры надлежащего качества (что позволило бы застройщику оформить односторонний акт).

Верховный Суд признал ошибочным высказанное судьями нижестоящих инстанций мнение о том, что при наличии несущественных недостатков дольщик обязан принять квартиру и имеет право требовать от застройщика безвозмездного их устранения. Аналогичный вывод некоторые судьи делали и раньше. Однако с появлением Определения № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 позиция является сформированной, и именно она будет применяться судами в дальнейшем.

Застройщики должны учитывать, что участники вправе не принимать квартиру ненадлежащего качества, требовать составления документа о выявленных дефектах и безвозмездного их устранения. При этом не имеют значения ни характер недостатков (существенные или нет), ни возможность использовать квартиру по прямому назначению.

Застройщик может составить односторонний акт, если участники необоснованно уклоняются или отказываются от приемки квартиры и со дня передачи, установленного в ДДУ, прошло не менее двух месяцев. При этом у застройщика должны быть доказательства, что дольщик получил сообщение о завершении строительства МКД или отказался его получать либо дольщика нет по почтовому адресу.

Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд

Можно, но не во всех случаях, поскольку основания, например, для расторжения договора долевого участия по требованию участника долевого строительства могут предусматривать процедуру обязательного направления застройщику соответствующего требования до обращения с иском в суд.

Кроме этого, направление претензии до обращения в суд может повлиять на размер компенсации, взыскиваемой судом, а также на взыскание штрафа по законодательству о защите прав потребителей.

Можно попасть на судью, который откажет во взыскании штрафа, если до обращения в суд застройщику не была направлена претензия, хотя с точки зрения закона это неправильно.

По этим причинам мы обычно готовим и направляем застройщику претензию с правовым обоснованием заявленного требования, обеспечивая себя для судебного разбирательства соответствующими доказательствами ее направления.

Основания для претензии

Причиной недовольства дольщика, как правило, является нарушение заключенного со строительной компанией договора. Застройщик может нарушить заявленные сроки строительства, неправильно составить или подписать акт приема-передачи квартиры, некачественно провести строительные или отделочные работы (что выявится уже во время проживания на новом месте), изменить метраж квартиры и т.д. Если нарушены установленные в договоре гарантии или статья 7 упомянутого закона о долевом строительстве, то вы вправе возмутиться действиями застройщика. Ситуации, в которых претензия застройщику подается сразу по нескольким причинам – и по поводу устранения недостатков, и изменившихся сроков сдачи дома, и т.д. – крайне редки (разве что вам попадется очень уж недобросовестная компания), но порядок действий в этом случае будет такой же, как и подача претензии по одному пункту.

Как и кому вручать претензию?

Есть несколько способов это сделать. Вы можете лично прийти в строительную компанию с двумя распечатанными экземплярами претензии, один из которых вы отдаете сотруднику организации. На втором экземпляре он ставит отметку с датой, когда получил претензию, и своей подписью. Стоит отметить, что желательно вручить документ не секретарю, а непосредственно руководителю.

Также можно отправить документ почтой (с обязательным уведомлением о вручении и описью вложения). Доказательство того, что застройщик получил вашу претензию, будет и в этом случае. Похожий вариант – воспользоваться для отправки претензии услугами курьерской службы.

Недобросовестные застройщики не любят лично встречаться с недовольными дольщиками, поэтому, как правило, оптимальным вариантом является письмо с приложенной описью. По этой причине не существует опции отправить претензию через интернет: проверить, получил ли ее застройщик, в этом случае не представляется возможным.

Срок рассмотрения претензий зачастую указывается в договоре. Если его там нет, то согласно пятой статье Гражданского Кодекса РФ ответ нужно дать в течение двух недель максимум. Дни должны отсчитываться с момента получения претензии адресатом (т.е. уведомления о получении).

Составление претензии застройщику

Существуют общие правила написания претензии. Для того, чтобы быть состоятельной, она должна включать следующую информацию:
полные реквизиты организации застройщика. Указываются в правом верхнем углу. Данные берутся из договора долевого участия;
полные сведения о составителе претензии (Ф.И.О., паспортные данные, точный адрес жилья);
обязательно указывается в центре обращения, что суть документа – претензия;
описание оснований для предъявления претензии. Указание заключенного договора долевого участия с реквизитами (датой, номером), все дополнительные соглашения к нему. Если претензии возникают к дефектам, возникшим уже после принятия жилого помещения в собственность, то указывается передаточный акт.
какой пункт договора был нарушен (дата сдачи объекта, конструктивные особенности квартиры, несоответствие фактической и заявленной площади, и так далее);
ссылка на закон, обязывающий застройщика оплатить неустойку или возместить расходы (федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и другие нормативно-правовые акты.
расчет неустойки или обоснование другой требуемой суммы (компенсации);
требования заявителя. Это пункт самый важный для дальнейшего направления дела в суд и для ответа на претензию в принципе. Необходимо прописать в тексте обращения, на что именно рассчитывает заявитель по итогам рассмотрения застройщиком претензии:

выплата компенсации при задержке сдачи дома
бесплатное устранение застройщиком недоделок в разумные сроки
компенсация затрат дольщика на устранение недоделок, если таковое было проведено дольщиком самостоятельно
соразмерное уменьшение суммы договора

реквизиты дольщика для уплаты неустойки и всех денежных компенсаций;
дополнение, что при отсутствии реакции дольщик вынужден будет решать вопрос в судебном порядке.
дату написания претензии и личную подпись автора.