Как перевести землю из ижс в коммерческую

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю из ижс в коммерческую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?

2. Как поменять категорию земельного участка?

3. Сначала изучите требования к участку

4. Перевод ИЖС в коммерческую категорию участков – от и до о проведении процедуры

5. Возможные альтернативы

6. Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

7. Получение разрешения на коммерческую застройку участка

8. Возможность и условия перевода

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.

При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?

В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению. В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие. Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.

Поэтому так важно переводить земли ИЖС в коммерческую, чтобы спокойно заниматься предпринимательской деятельностью. Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку

Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.

На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.

Как поменять категорию земельного участка?

Режим земельного участка определяется не только видом разрешенного использования, но и категорией земли. Иногда для получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство недостаточно изменить вид разрешенного использования – нужно также менять категорию.

Чтобы изменить категорию земельного участка, необходимо обратиться с ходатайством в орган исполнительной власти (министерство, комитет, департамент, ведающие вопросами землеустройства) либо орган местного самоуправления (администрация). В какой именно орган нужно обратиться, зависит от субъекта. Список исполнительных органов и подведомственных им вопросов можно найти на сайте субъекта федерации или населенного пункта.

К ходатайству необходимо приложить:

кадастровый номер земельного участка;
категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которой предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
права на земельный участок.
копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц);
выписка из ЕГРИП (для заявителей – индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей – юридических лиц);
выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.

Перечень приложений к ходатайству следует уточнить в ведомстве.

После рассмотрения (обычно в течении двух месяцев) следует получить ответ. Орган принимает акт о переводе земель из одной категории в другую либо акт об отказе. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия такого акта.

Отказ можно обжаловать в суд. Если ответ положительный – вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Отказ возможен в следующих случаях:

с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
к ходатайству приложены документы, не соответствующие требованиям законодательства;
установления ограничения перевода земель или земельных участков из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Изменение категории земли с сельхозназначения на земли населенных пунктов предполагает изменение границы населённого пункта. Нахождение участка вблизи населённого пункта также влияет на возможность его перевода из состава земель сельскохозяйственного назначения.

К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:

повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
получение юридического адреса и регистрация фирмы;
удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.

Минусами данного перевода можно считать:

риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.

По российскому законодательству вся обширная территория нашей страны поделена на отдельные участки — целевые категории.

Это было сделано, для того чтобы узаконить правоотношение с землей, а также избежать незаконного и нецелевого использования отдельных участков земли.

Например, если бы леса и реки в нашей стране относились бы к сельскохозяйственным угодьям, их бы выкупили или арендовали, затем выкорчевали, осушили и посадили на них пшеницу, овес и прочее.

Такие действия могли бы существенно нарушить биологическое равновесие и нанести вред флоре и фауне этих мест.

Таким образом, в России имеется следующая классификация земель:

Среди многообразия российских земель, простых граждан обычно интересуют сельскохозяйственные угодья и поселенческие наделы.

Потому что на первых можно разбить сады или огороды, держать домашний скот или птицу, что очень актуально во время мирового финансового кризиса.

Поселенческие земли — единственная категория земель, на которой разрешено осуществление строительства жилых домов.

Существует несколько основных категорий, к которым относятся все земельные участки на территории Российской Федерации.

Среди них выделяют:

территории под сельскохозяйственные нужды;
поселенческие земли – единственная категория, на которой разрешено строительство жилых объектов;
земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты;
водные и лесные территории;
земли запаса – они принадлежат государству и не могут быть переданы в использование физическим и юридическим лицам, их использование запрещено до тех пор, пока их не переведут в другой статус;
земли для специального назначения – на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения.

Сначала изучите требования к участку

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.
Границы участка должны четко определены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона о регистрации недвижимости.
На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка.

Кратко: Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, то будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.

Примеры участков

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

С границами

Границы не определены
Если участком владеют несколько собственников, то они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка (для примера, под магазин) как один из основных или условно разрешенных видов использования.
Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете ниже в шаге №1.

К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:

повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
получение юридического адреса и регистрация фирмы;
удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.

Минусами данного перевода можно считать:

риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.

Перевод ИЖС в коммерческую категорию участков – от и до о проведении процедуры

Градостроительный Кодекс РФ и ряд Федеральных законов регламентируют, что земельные участки на территории нашей страны должны использоваться исключительно по своему назначению. Последнее определяется во время регистрации земли в соответствующих госструктурах и представляет собой категорию, присваиваемую участку. Некоторые из них предназначены для частного строительства, а другие для коммерческой деятельности.

Но что делать, если требуется изменить официальное назначение земли, к примеру, из частного-жилищного в прямое коммерческое? К счастью, законодательство РФ проведение такой процедуры не запрещает и для ее осуществления достаточно прибегнуть к закрепленному законами порядку.

Более подробно именно о процессе перевода земли из одной категории в другую поговорим в представленном ниже материале.

Возможные альтернативы

Кроме основных видов разрешенного использования земли, существуют такие формы, как условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Последний вид допустим только в качестве дополнительного по отношению к одному из первых двух ВРИ и может реализовываться совместно с ними.

Если по каким-то причинам перевод земли под ИЖС в коммерческую невозможен, то есть смысл попытаться получить согласие соответствующих органов на условно разрешенный вид использования участка. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается статьей 39 ГрК РФ.

Владелец территории должен подать заявление в комиссию земельного комитета, после чего вопрос обсуждается на публичных слушаниях, на которых участники высказывают комиссии свои мнения по поводу возможного влияния на окружающую среду.

По итогам слушаний органы власти принимают решение по запросу. В случае согласия соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости, и заявитель имеет право на постройку временных сооружений. Отрицательный ответ можно попытаться оспорить в суде.

Целевое назначение вспомогательного вида использования должно коррелировать с основным видом использования.

Процесс перевода земли из ИЖС в коммерческую является достаточно длительным, затратным и непростым. Но если просчитаны все преимущества такой процедуры, то после сбора всех требующихся документов, прохождения соответствующих инстанций и получения разрешительных документов такой переход зачастую можно реализовать на практике.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.

Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка. Зачем это нужно я написал ниже.

Участок для примера

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Гатчина ленинградская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

Получение разрешения на коммерческую застройку участка

До того, как участок будет переведен в категорию коммерческой деятельности, подайте заявление, содержащее запрос о целевом назначении надела. Одновременно получите разрешение на возведение зданий.

Во время проведения процедуры межевания или землеустроительных работ иного вида, удостоверьтесь, что землевладение включает в себя:

Узлы коммуникаций (трансформаторы, накопители энергии, контроль над подачей электричества и его уровнем);
Ливневую канализацию или ее части, которые предотвратят подтопление земель;
Элементы системы пожарной безопасности (подъезд к участку, вход и выход, находящиеся в свободном доступе, место, где можно хранить огнетушители);
Территорию, предназначенную для прохода или проезда.

Также необходимо учесть все требования, прописанные в градостроительной документации. Особо стоит обратить внимание на наличие свободного пространства между граничными точками землевладения и построенными на нем зданиями.

Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

Таким образом, в России имеется следующая классификация земель:

Возможность и условия перевода

Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.