Можно ли обменять неприватизированную квартиру на законных основаниях
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли обменять неприватизированную квартиру на законных основаниях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Получение разрешения и сбор документов
Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.
Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:
- Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
- Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
- Домовую книгу.
- Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
- Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
✅ Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).
Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.
Правда, не все так однозначно – выход из ситуации все же есть, и им успешно пользуются в случае обмена жилья. Например, начинают приватизацию, а в ходе оформления находят вариант с приватизированной квартирой. Завершив приватизацию, наниматель подписывает договор мены и разменивает только что приватизированную жилплощадь на другую недвижимость.
Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов:
- Совершая обмен на другую муниципальную квартиру, регистрировать право собственности не нужно.
- Прежде чем приступать к юридической операции, нужно заручиться согласием всех жильцов квартиры (включая несовершеннолетних).
- Оба нанимателя обязаны уведомить о сделке собственников жилья – органы местного самоуправления.
- Согласие обеих сторон сделки выражается в форме письменного заявления с подписью.
- Обмен неприватизированными квартирами – это безвозмездная сделка, а значит стороны не несут финансовых расходов.
Право на обмен неприватизированной квартиры неотъемлемо. Но вместе с тем, решающее слово остается за собственником жилья, т.е. местной администрацией. Если откажут, придется искать альтернативные варианты смены места жительства. Например, приватизировать квартиру, а уже затем найти покупателя.
Можно ли обменять на приватизированное?
По закону обмен муниципального жилья на частное невозможен. Однако на практике есть схемы, позволяющие обойти законодательный запрет. К их числу относится, к примеру, «родственный обмен».
В этом случае один из членов семьи, проживающий в приватизированном жилье, снимается с регистрации и регистрируется уже в муниципальной квартире. Затем происходит смена квартиросъёмщика (с разрешения местной администрации) и, если позволяет площадь, остальные члены семьи регистрируются в неприватизированной квартире.
Однако нужно помнить: любого рода схемы, в результате которых неприватизированное жильё меняется на приватизированное, балансируют на грани закона. В результате такого рода сделки легко могут быть оспорены в суде.
Единственный надёжный способ обмена в этой ситуации – это уравнивание статусов квартиры. Это означает, что либо приватизированное жильё передаётся обратно в муниципальный жилой фонд (закон допускает такую возможность), либо предоставленная по договору социального найма квартира перед обменом приватизируется. Однако такой вариант требует времени и дополнительных расходов на оформление документации.
Последовательность действий
Как разменять муниципальную квартиру Чтобы понять, имеет ли смысл затевать размен, необходимо знать, в каких случаях он невозможен. Отказ будет получен, если: Задаваясь вопросом, как разменять неприватизированную квартиру, следует не только определить, возможна ли такая процедура, но и знать, в какой последовательности и какие действия потребуется совершить.
Многие отталкиваются от старых законодательных норм, однако Жилищный кодекс Российской Федерации потерпел много изменений. В связи с этим разменять неприватизированную недвижимость, особенно если кто-то против этого, становится практически невозможной задачей. В теории, такое действо вполне возможно, но на практике чаще всего суд отвечает на подобные требования отказом. Это касается спорных ситуаций. Когда же стороны обоюдно согласны, подобных затруднений не возникает.
Необходимая документация
Размен неприватизированной квартиры; возможно ли это по закону Согласно действующему закону Правительства Российской Федерации только хозяин квартиры имеет полное право распоряжаться своим имущественным хозяйством. Как можно разменять квартиру, если она не приватизирована? Сделать это очень просто, если предоставить согласие наймодателя и всех жильцов жилого помещения.
Некоторые владельцы могут столкнуться со следующей проблемой, когда в договоре указано, что жилплощадь квартиросъемщика не может участвовать в обмене. Такое заключение усложняет процедуру. В этом случае придется переоформлять договор соцнайма.
Есть еще один очень важный момент – муниципальную жилплощадь при разводе невозможно обменять. Супруги не смогут поделить между собой имущество, так как оно принадлежит муниципалитету.
§ Как осуществляется добровольный обмен?
Какие существуют особенности и нюансы?
Если все стороны согласны с условиями обмена муниципального жилья, объекты обмена равноценны по жилищным условиями, сложностью процесса становится только его длительность и подготовка всех нужных документов. Однако если стороны не могут прийти к соглашению, кто-то из жильцов выступает против сделки, возникают дополнительные нюансы и трудности в оформлении.
Если один из жильцов квартиры отказывается давать согласие без веских причин, и все необходимые условия договора соблюдены, обмен происходит в принудительном порядке.
Заявителем предоставляются планы помещений, справки о состоянии будущего дома и прочие доказательства того, что его действия правомерны. Суд выносит решении после рассмотрения позиций обеих сторон.
В случае, если один из жильцов отсутствует, например, находится в армии, на лечении, в тюрьме, его согласие все равно нужно получить.
Веским основанием для обмена являются местоположение квартиры, неудобное для жильцов, а так же невозможность совместного сосуществования лиц на одной территории.
Обмен муниципального жилья – это длительный и сложный процесс. Чтобы увеличить шансы на согласие наймодателя и суда требуется тщательно подойти к подготовке всех необходимых документов. Следует помнить, что лучшим решением жильцов будет договориться между собой и выступать с одинаковой позицией – это существенно сократит время и даст наилучший результат.
Собираем документы и получаем разрешение
Главная особенность обмена неприватизированной квартиры заключается в том, что сделка не фиксируется в Росреестре. Все юридические формальности решаются в специальных учреждениях, уполномоченных регистрировать операции обмена. В столице такие функции принадлежат Московскому городскому центру арендного жилья.
На обе квартиры нужно будет собрать следующий пакет документов:
- — заявление об обмене (его должны написать все проживающие в квартирах);
- — единый жилищный документ (только для столичной недвижимости); дополнительно могут потребоваться выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
- — договор социального найма;
- — паспорта всех участвующих в обмене, на детей — свидетельства о рождении;
- — нотариально заваренное согласие на обмен временно отсутствующих в квартире лиц;
- — техническая документация (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
- — заявление нанимателя об отсутствии у него других жилых помещений (находящихся в собственности или занимаемых по договору социального найма) или документы на эту недвижимость.
Помимо этих бумаг, если в обмениваемом жилье зарегистрированы дети или недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, потребуется письменное согласие органов опеки. Также могут понадобится документы, связанные с изменением адреса жилого помещения, согласие на осуществление перепланировок (если они проводились).
Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.
Обывателю не видны или вовсе неизвестны множественные нюансы, которые могут роковым образом повлиять на ход дела, зато для квалифицированного специалиста по жилищному праву они по плечу.
Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.
Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:
- полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
- паспортная информация заявителя/ответчика;
- статус квартиры;
- данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
- почему нельзя больше жить совместно?
- как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
- реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
- требование;
- дата, подпись;
- список прилагаемых документов.
Квартира неприватизирована и есть возражающие против разъезда
С точки зрения законодательства разменять неприватизированную квартиру принудительно в условиях отсутствия согласия всех проживающих сложно, но возможно. Об этом прямо сказано в статье 72 ЖК РФ: «…Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения… на жилые помещения… находящиеся в разных домах и квартирах… Если между нанимателем … и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена…».
«Удовольствие» от подобного вида размена, мягко говоря, сомнительно, поэтому идти по данному пути можно лишь в крайнем случае. Судебные размены неприватизированных квартир часто длятся годами и полностью исчерпывают нервные силы участников суда.
Кроме того, необходимо помнить о приведенных выше обстоятельствах, изложенных в статье 73 ЖК РФ, при наличии которых обмен невозможен.
Если таковые будут выявлены судом, в иске о размене будет отказано. А вот если подобных обстоятельств нет, обращаться с исковым заявлением можно. При этом в качестве дополнительного подтверждения необходимости обмена неплохо предоставить какие-либо документы. Например, если причиной размена является «плохое» поведение кого-либо из совместно проживающих (злоупотребляет алкоголем, дебоширит и тому подобное), веским аргументом для суда могут стать документы, подтверждающие эти факты. Например, копии протоколов о нарушениях общественного порядка, справки из милиции о зарегистрированных вызовах нарядов. Однако если ничего подобного предоставить невозможно, это не означает, что исковое заявление не будет принято судом. Просто в этом случае единственным обоснованием требования о размене станет ссылка на вышеупомянутую статью 73 Жилищного кодекса.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом
- Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
- Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
- Домовую книгу.
- Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
- Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.
Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот
Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять. Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ. Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:
- — к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
- — право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
- — квартира признана непригодной для проживания;
- — принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
- — принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
- — в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).
Если в договоре социального найма не прописано право на обмен, это может стать препятствием для совершения сделки.
Способы поиска квартиры
Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости. Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг. Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.
В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.